Nájemní smlouva na dobu určitou

nájemní smlouva na dobu určitou

Ačkoliv bydlení v nájmu není tak oblíbené jako „ve vlastním“, zájem o něj stoupá. Pronajímatelé upřednostňují uzavření nájmu jen na omezenou dobu. Mohou si tak své nájemce lépe vyzkoušet, než jim nabídnou dlouhodobý nájem. Nájemní smlouva na dobu určitou může být výhodná i pro nájemce, například pro studenty, kteří shání bydlení jen na období školního roku.

Právní úprava nájmu bytu

Nový občanský zákoník upravuje nájem bytu a domu v ustanoveních § 2235 až § 2301.

Nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu. Je totiž většinou ekonomicky slabší a do velké míry závislý na pronajímateli, který by si mohl sjednat nespravedlivé podmínky. Ochrana nájemce se projevuje zejména zákazu bezdůvodné výpovědi ze strany pronajímatele a bezdůvodného zvyšování nájemného.

Nájemní smlouva na dobu určitou zavazuje pronajímatele, aby zajistil, že nájemce může nerušeně užívat byt po stanovenou dobu. Byt musí nájemce používat k bydlení, jinak by už nešlo o nájem bytu, ale o jiný nájemní vztah. Nájemce tedy vždycky musí být fyzická osoba. Pronajímatel naopak může být i osobou právnickou.

Za nájem se nepovažují krátkodobé pobyty, např. airbnb, prázdninová ubytování či ubytování za účelem měsíční pracovní stáže.

Jak vypadá nájemní smlouva na dobu určitou?

Forma smlouvy

Nájemní smlouva by měla být písemná. Písemný by měl být i jakýkoliv dodatek ke smlouvě. Pokud ale písemná forma dodržena není, nemůže se pronajímatel dovolat její neplatnosti. Nový občanský zákoník tak posiluje ochranu nájemce, který v dobré víře byt obývá.

Náležitosti smlouvy

Nový občanský zákoník již nevymezuje, co musí nájemní smlouva na dobu určitou obsahovat. Vždy by z ní však mělo být jasně patrné, kdo je pronajímatel a kdo nájemce.

Mělo by být jasně určeno, který byt se přenechává k nájmu. Vhodné je nejen uvedení adresy, ale i čísla bytu, případně patra a umístění v rámci podlaží. Pro předcházení sporům by nájemní smlouva měla přesně stanovit, co je příslušenstvím bytu (sklep, předzahrádka, parkovací místo).

Výše nájemného a služeb jsou standardní součástí smlouvy. Pokud nejsou sjednány, platí nájemce tzv. obvyklé nájemné a zálohy či náklady služby podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Nájem na dobu určitou bude obsahovat i konkrétní dobu, po kterou nájemní vztah trvá. V opačném případě by se jednalo o nájem na dobu neurčitou. Pokud je doba pronájmu sjednána na více než 50 let, má se za to, že nájem je ujednán na dobu neurčitou.

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Strany smlouvy si mohou sjednat i další práva a povinnosti. Pokud jsou odlišné od toho, co stanoví zákon, platí, že nikdy nesmí zkracovat na právech nájemce.

Vhodné je upravit zejména podmínky pro zvyšování nájemného. Zvyšování nájemného může být i vyloučeno. Pokud o něm smlouva nehovoří, může pronajímatel zvýšit nájemné pouze podle pravidel v zákoně.

Obvykle se v nájemné smlouvě objevuje kauce, kterou nájemce skládá na případné pokrytí svých dluhů. Její maximální výše činí tři nájmy.

Vzor nájemní smlouvy lze nalézt na internetu. Můžete například použít tuto vzorovou nájemní smlouvu. Nezapomeňte si vzory vždy upravit podle své potřeby a zkontrolovat, zda jsou podle aktuální právní úpravy.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou

Dohodou stran

I pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nic nebrání stranám, aby si kdykoliv dohodly předčasné ukončení nájmu.

Uplynutím doby

Nájem končí uplynutím doby, kterou si strany sjednaly ve smlouvě. Pokud ale nájemce další tři měsíce dále byt používá, je dohoda obnovena na stejnou dobu, jako byla ujednána, maximálně ale na dva roky.

Pronajímatel, který nemá zájem na prodloužení nájmu, musí písemně nájemci oznámit, že trvá na neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou vyzvat ho, aby byt opustil. Musí tak učinit do tří měsíců od skončení nájmu.

V nájemní smlouvě si ale strany mohou dohodnout jiný postup.

Výpovědí nájemce

Oproti předchozí právní úpravě nový občanský zákoník neumožňuje nájemci vypovědět nájem na dobu určitou kdykoliv. K tomu, aby mohl nájemce dát výpověď, se musí změnit okolnosti, za kterých nájem uzavíral.

Tyto okolnosti vedou k tomu, že po něm nejde rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být například uzavření manželství, získání práce v jiném městě, pořízení si vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.

Výpovědní lhůta pak činí tři měsíce.

Ve smlouvě se strany mohou dohodnout i tak, že nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv.

Zvláštním případem, kdy může nájemce smlouvu vypovědět, je situace, kdy pronajímatel hrubě poruší své povinnosti. Jde o okamžitou výpověď, která je účinná dnem doručení pronajímateli. Žádná výpovědní lhůta zde není.

Výpovědí pronajímatele

Výpověď pronajímatele nájemci musí být písemná a musí být nájemci doručena.

Výpověď může na dobu určitou být vypovězena jen z důvodů, které přesně stanoví zákon. Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby).

Výpovědní důvod musí být vždy uveden. Zároveň pronajímatel musí ve výpovědi nájemce poučit, že proti výpovědi lze vznést námitky a obrátit se na soud. Jinak je výpověď neplatná.

Výpovědní lhůta je tříměsíční. Začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po měsíci, kdy došla nájemci.

Pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď, pokud nájemce zvlášť závažný způsobem poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu. Pronajímatel musí nejprve nájemce vyzvat, aby přestal s porušováním povinností, případně napravil protiprávní stav, který vznikl.

Praktické informace pro nájemce

Není od věci zkontrolovat si, že pronajímatel je oprávněn byt pronajímat. Mělo by jít o vlastníka bytu, nebo osobu, které dal vlastník plnou moc k uzavření nájmu. Kdo je vlastníkem, si nájemce může ověřit v katastru nemovitostí.

Byt se může pronajímat vybavený i nevybavený. Aby se nájemce a pronajímatel vyhnuli sporům, je vhodné při předání bytu nájemci sepsat protokol, ve kterém se uvede, jaké vybavení a v jakém stavu se přenechává k nájmu, kolik klíčů je předáno, jaké jsou hodnoty na vodoměru a elektroměru apod.

Nájemce je povinen platit nejen nájem ale i služby. Pronajímatel zajišťuje dodávky tepla, vody a teplé vody, odvod odpadních vod, odvoz odpadu. Platí také za provoz společných částí domu. Otázka je, kdo bude mít na sebe napsánu elektřinu a plyn. U smluv na dobu určitou může být vhodnější, aby to byl pronajímatel. Nemusí neustále docházet ke změnám dodavatele. Pronajímatel má větší kontrolu a zároveň nájemce nemusí řešit administrativu s tím spojenou. Záleží ale samozřejmě na dohodě stran.

Pokud nájemce poskytne byt k podnájmu, musí k tomu mít souhlas pronajímatele, pokud v bytě sám trvale nebydlí. Má-li nájemce uzavřen nájem na dobu určitou, musí být i podnájemní smlouva na dobu určitou. Podnájem totiž skončí nejpozději s koncem nájmu.

Nájemní smlouva na dobu určitou
Jak se Vám líbil článek?

Aktualizováno