Podnájemní smlouva – náležitosti, vzor smlouvy a co byste měli vědět před podpisem

Podnájemní smlouva – náležitosti, vzor smlouvy a co byste měli vědět před podpisem

Nájemní bydlení je jednou z alternativ, kterou si oblíbila řada Čechů. Zhruba čtvrtina licí si najímá byt nebo celý dům. Pokud jde o podnájem, tak ten vyhledávají především studenti, kteří nechtějí platit vysoké ceny za kolej, nebo chtějí mít více soukromí a klidu. V takovém případě se obvykle sjednává smlouva o podnájmu bytu, případně podnájemní smlouva pokoje. Je třeba rozlišovat termíny nájem a podnájem, neboť někteří lidé tyto pojmy zaměňují. Článek se bude věnovat vysvětlení pojmů nájmu a podnájmu, jejich rozdílů, jak uzavřít smlouvu o podnájmu, co vše by smlouva měla obsahovat a na co si dát pozor před uzavřením smlouvy.

Jak se liší nájem od podnájmu?

Jedná se o situaci, kdy vlastník bytu či domu tuto nemovitost nebo její část pronajímá jiné osobě. Pronajímatelem může být fyzická osoba, ale i obec, město, majitel bytového domu a majitel bytu v osobním či družstevním vlastnictví. Tento vztah je upraven nájemní smlouvou, jejíž vzor zpracovaný advokátní kanceláří najdete např. zde.

Všechny nájemní smlouvy, i ty dříve uzavřené, se řídí novým občanským zákoníkem. Je třeba poznamenat, že nový občanský zákoník v podobě platné zatím i v roce 2018 víc „nadržuje“ nájemci. Podnájemce je na tom mnohem hůř. Nové je to, že majitel nemůže omezit nájemce v jeho právech, kterými jsou například kouření nebo chování zvířat. Předmětem podnájmu může být i družstevní byt.

Co je podnájem?

Vztah podnájmu vzniká v bytě, který má někdo jiný v nájmu, tedy, že má nájemní smlouvu s majitelem bytu a momentálně jej nepotřebuje. Je možné si podnajmout celý byt nebo jen jeho část, a to bez souhlasu jeho vlastníka.

Pronájem části bytu není příliš obvyklý, ovšem občanský zákoník i tento vztah připouští. Častěji se vyskytuje případ využívání nebytových prostorů, například dosavadní kočárkány v bytovém domě, která se přemění na prodejnu. Pak se sjednává podle dané situace nájemní nebo podnájemní smlouva nebytových prostor.

Podnájemní smlouvu uzavírá podnájemník s nájemcem, nikoliv s vlastníkem. Podmínkou je, že nájemce musí v bytě bydlet. Pokud by bydlel jinde, musí o tom majitele informovat, stejně tak o novém nájemci. V tomto případě musí mít vlastníkův souhlas.

Vztah mezi nájemcem a podnájemcem upravuje podnájemní smlouva a všechny nájemcovy výhody pro podnájemce zde končí. Ten má menší práva než nájemce, což znamená, že ochrana nájemce pro podnájemce neplatí a platí vždy to, co je ve smlouvě.

Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak, a ukončení podnájemní smlouvy, resp. ukončení podnájmu je shodné vždy se zánikem nájmu. Kde není nájemník, nemůže být ani podnájemník.

Náležitosti smlouvy o podnájmu

Pokud chcete sestavit podnájemní smlouvu, pak nezapomeňte, že dokument musí obsahovat:

  • iniciály podnájemníka i nájemce
  • důležité je správné a celé datum podpisu a samozřejmě podpisy samotné. Jsou-li pronajímateli manželé, musí smlouva obsahovat iniciály a podpisy obou manželů
  • forma placení, včetně data splatnosti a případných sankcí při nedodržení termínu
  • výše zálohy za služby a forma i termín jejich vyúčtování. Písemně by měla být také upravena dohoda o tom, zda nájemník zálohy bude platit přímo sám, nebo posílat pronajímateli a ten je odešle dál
  • co všechno bude součástí nájmu a jaké povinnosti vyplynou z podnájmu (například nutnost sjednat si pojistku „na blbost“ apd.
  • přesné datum, od kdy je možné začít byt obývat
  • doba podnájmu, případně možnost prodloužení a za jakých podmínek
  • kolik osob bude byt obývat, zda může mít podnájemník domácí zvířata, případně jaká a v jakém počtu
  • povinnost oznámit zvýšení počtu osob
  • výpovědní doba a související podmínky
  • výše kauce a doba a podmínky jejího vrácení po ukončení podnájmu
  • technický stav bytu a jeho vybavení
  • kdo a jak bude pečovat o běžný technický stav bytu, řešení poruch a závad v bytě.

Vytvořte si podnájemní smlouvu na míru z předpřipraveného vzoru zde.

Prohlídka bytu před podpisem podnájemní smlouvy

Pro nájemce i podnájemníka platí, že nikdy neví, zda narazí na slušného člověka nebo potížistu či dokonce potencionálního neplatiče. Proto je vždy na místě ostražitost, a to na obou stranách. Naprostou nezbytností je prohlídka bytu.

Podnájemník si může prohlédnout byt v jeho skutečné podobě, aby měl možnost odhalit případná úskalí či nesrovnalosti, které by po podpisu smlouvy musel hradit nebo opravovat ze svého. Proto se vyplatí vzít si s sebou tužku a papír s připravenými dotazy, ale také kvůli zapsání nedostatků, které chcete zahrnout do smlouvy.

Nájemník má během prohlídky příležitost mluvit se zájemcem a seznámit se tak s člověkem, kterého si nastěhuje do bytu.

Zásadou je – ověřit si vše co lze

Budoucího podnájemníka by v první řadě mělo zajímat, zda jedná s oprávněnou osobou, tedy v tomto případě s nájemcem. Vyhnete se tak například tomu, že byste předali zálohu v dobré víře třeba podvodníkovi.

Nájemce by se měl zajímat o to, zda zájemce pracuje. Je to sice citlivá otázka, ovšem slušný člověk takové otázky pochopí a nebude se rozčilovat.

Podnájem a spolubydlící

Společný nájem či podnájem je výhodný hlavně pro pronajímatele, resp. nájemce. Pokud s tím souhlasí, získá možnost požadovat nájemné v plné výši po kterémkoliv ze společných podnájemníků. Pro ně je tedy nutností smlouva spolubydlících, která řeší zejména otázky placení. Alternativou je také požádání majitele, zda by neuzavřel dvě (případně i více) na sobě nezávislé podnájemní smlouvy.

Podnájemní smlouva – náležitosti, vzor smlouvy a co byste měli vědět před podpisem
5 (100%) 2 hlas[ů]