Vlastníte byt, který pronajímáte? Potřebujete dát výpověď z nájmu? Přemýšlíte, jak na to? Možná vás napadlo vystěhovat nájemce ze dne na den bez udání důvodu. Je to přeci jen váš byt a můžete s ním nakládat tak, jak uznáte za vhodné. Zejména, když ho momentálně potřebuje užívat některý z vašich rodinných příslušníků.
Takové řešení ale nepřipadá v úvahu!
Při podání výpovědi z nájmu bytu se musíte, stejně jako nájemce, striktně řídit občanským zákoníkem.
Výpověď z nájmu bytu a neplatná ustanovení
Veškerá ustanovení nájemní smlouvy v rozporu s občanským zákoníkem jsou neplatná.
Nejčastějšími z nich jsou:
- výpověď z nájmu ze strany pronajímatele bez udání důvodu,
- porušení smlouvy ze strany nájemce, které ovšem není natolik závažné, aby zakládalo důvod pro výpověď z nájmu.
Je třeba se seznámit s výpovědními důvody, aby byly shledány opodstatněnými soudem či k případnému soudnímu řízení ani nedošlo.
Důvody výpovědi z nájmu
Vzhledem k tomu, že je dle občanského zákoníku nájemce považován za slabší smluvní stranu, jsou též důvody výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele striktnější. Na rozdíl od nájemce nemůžete dát výpověď z nájmu bez udání důvodu.
Níže uvedené důvody výpovědi naleznete v § 2288 občanského zákoníku.
Potřebujete nemovitost užívat
Předčasné ukončení nájemní smlouvy je možné v případě, že potřebujete byt užívat pro svou potřebu:
- z důvodu rozvodu manželství,
- ho potřebují vaši příbuzní.
Dané řešení je však přípustné pouze v případě, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Výpovědní doba činí tři měsíce.
Nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin
Nájemní smlouvu můžete ukončit předčasně, a to se tříměsíční výpovědní dobou, pokud byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin, který spáchal vůči:
- vám,
- členu vaší domácnosti,
- osobě, jež bydlí v domě, kde se nachází byt, který nájemci pronajímáte,
- proti cizímu majetku, nacházejícímu se v předmětném domě.
Byt má být vyklizen
Předčasné ukončení nájemní smlouvy je přípustné též za účelem vyklizení bytu. Konkrétně, je-li třeba z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem, popřípadě s domem, ve kterém se byt nachází, naložit způsobem, že jej nebude možné vůbec užívat. Výpovědní doba činí tři měsíce.
Porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce
V tomto případě si potřebujeme nejprve ujasnit, že existují dvě kategorie možného porušení nájemní smlouvy, které se dělí na hrubé porušení a zvlášť závažné porušení.
Hrubé porušení není natolik závažné, a proto je s ním spojena též tříměsíční výpovědní doba. V opačném případě připadá v úvahu okamžitá výpověď nájemní smlouvy.
Výpověď z nájmu pro hrubé porušení nájemní smlouvy
Předčasné ukončení nájemní smlouvy je možné též v případě jejího hrubého porušení ze strany nájemce, který:
- dal byt do podnájmu bez vašeho souhlasu, případně pronajal část bytu bez vašeho vědomí,
- vám neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě,
- opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu,
- vám neoznámil potřebu okamžitých oprav bytu,
- provedl stavební úpravy v bytě bez vašeho souhlasu,
- vám neumožnil opravy a údržbu bytu,
- vám neuhradil část kauce,
- neumožňuje Vám prohlídku bytu za účelem jeho kontroly,
- v bytě žije více osob, než přísluší jeho velikosti.
Výpověď z nájmu pro zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy
Výpověď z nájmu bytu a její podmínky v případě zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce naleznete v § 2291 občanského zákoníku.
V tomto případě je přípustná okamžitá výpověď z nájmu, pokud nájemce:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň po dobu 3 měsíců,
- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje vám či osobám, které bydlí v domě, kde se byt nachází, škody na majetku,
- užívá byt neoprávněným způsobem, popřípadě k jinému účelu, než bylo sjednáno v nájemní smlouvě.
S ohledem na okamžitý charakter výpovědi však musíte nejprve učinit následující kroky. Vyzvěte nájemce, aby zanechal svého chování a upozorněte ho, že mu na základě daného důvodu chcete nájem vypovědět.
Pokud nájemce v závadném chování neustane, můžete přistoupit k výpovědi. K předání bytu by mělo dojít bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, nejpozději však do 30 dnů.
Jestliže se nájemce nebude chtít vystěhovat a selže-li dohoda o vyklizení bytu či posléze předžalobní výzva, jakožto poslední varování, bude třeba se obrátit na soud. Žaloba na vyklizení bytu je nejzazším řešením v případě nespolupracujícího nájemce.
Výpovědní doba
Teď, když už víte, z jakých důvodů můžete nájem vypovědět, je třeba si upřesnit, jaká je délka výpovědní doby a v jakém okamžiku začíná běžet.
Délka výpovědní doby obecně činí tři měsíce, nicméně, v případě zvlášť závažného porušení je možné okamžité ukončení nájmu. V rámci nájemní smlouvy může být sjednána též kratší výpovědní doba, popřípadě lze ukončit nájem vzájemnou dohodou.
Výpovědní doba začíná běžet první den v měsíci následujícím po doručení výpovědi nájemci. To znamená, že pokud výpověď nájemce obdržel například 2. 7. 2023, výpovědní doba začne běžet 1. 8. 2023 a uplyne ke 31. 10. 2023.
Obsah výpovědi z nájmu bytu
Výpověď z nájmu musí obsahovat informace o obou smluvních stranách, označení bytu a jednoznačný projev vůle nájem ukončit.
Na závěr nezapomeňte poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V opačném případě je totiž výpověď neplatná.
Zároveň je třeba, aby byla dle § 2286 občanského zákoníku v písemné podobě doručena nájemci.
Jak doručit výpověď z nájmu
Výpověď z nájmu můžete doručit několika způsoby, přičemž je vhodné, abyste konkrétní způsob specifikovali již v nájemní smlouvě.
Výpověď je možné nájemci doručit prostřednictvím:
- e-mailu s požadavkem potvrzení jeho obdržení,
- datové schránky,
- doporučeného psaní s dodejkou,
- běžného doporučeného psaní s požadavkem uložení na poště po dobu tří dnů, na jehož základě nastává domněnka dojití.
