Aktuální úprava: Předkupní právo spoluvlastníků v nemovitostech

předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Tento článek se zaměří na aktuální právní úpravu předkupního práva spoluvlastníků v nemovitostech. Úvodem si vysvětleme, že předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při převodu byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost prodávajícího, oprávněná osoba předkupní právo využít nemusí. Vzniknout může ze zákona nebo ze smlouvy.

Historie předkupního práva a co platí aktuálně?

Lapidárně řečeno – předkupní právo je zpět. Stalo se tak novelou občanského zákoníku účinnou od 1.1.2018, která zavedla po několika letech zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu nemovitých věcí.

Do té doby dával občanský zákoník účinný do 31.12.2013 spoluvlastníkům nemovitých věci v případě převodu podílu na společné věci zákonné předkupní právo k tomuto podílu. Spoluvlastník mohl se svým podílem nakládat podle své vůle. Výjimkou byl převod na osobu blízkou.

Nový občanský zákoník účinný od 1.1.2014 toto předkupní právo spoluvlastníků až na výjimky, jako je například předkupní právo na základě vzájemné smlouvy mezi spoluvlastníky, zrušil. Od 1. ledna 2018 je díky novele občanského znovuzavedení předkupního práva uzákoněnou realitou.

Nejprve kupní smlouva

Novela občanského zákoníku zkomplikuje život spoluvlastníkovi, který bude chtít svůj podíl prodat. Nejprve si totiž bude muset najít zájemce o tento podíl, uzavřít s ním kupní smlouvu a teprve s touto smlouvou v ruce bude moci oslovit ostatní spoluvlastníky. Platí totiž, že „povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým“.

Pro spoluvlastníky platí tříměsíční lhůta, kterou mají na vyjádření, resp. uhrazení kupní ceny z předkupního práva. Aktuálně to tedy znamená, že v případě, že bude mít spoluvlastník o nemovitost zájem a uhradí kupní cenu, uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím pádem ruší.

Praktické dopady

Novela nového občanského zákoníku tedy přináší znovuzavedení institutu předkupního práva, zúženého pouze na věci nemovité.

To znamená, že převádí-li někdo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, kromě převodu na osobu blízkou.

Předkupní právo se týká převodů úplatných i bezúplatných. Ve druhém případě jsou spoluvlastníci povinni zaplatit cenu obvyklou.

Pokud se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva nedohodnou, má každý z nich právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Spoluvlastník se svého předkupního práva může vzdát, což je nutné zapsat do katastru nemovitostí.

Předkupní právo u bytů

Pro spoluvlastníky domu je znovuzavedení předkupního práva výhodné. Odpadá tím například riziko, že váš sourozenec prodá svůj podíl na domě po rodičích bez vašeho souhlasu někomu cizímu. Ovšem předkupní právo na byt postihne spoustu lidí, kteří bydlí v bytě, ke kterému mají garážové stání nebo sklep, které ovšem smluvně nepatří k bytu. Takovýchto bytů je v nových developerských projektech drtivá většina. Prodávají se tak, že se parkovací místo či sklep určí podílem na společných prostorách domu.

Prodej pozemků

Znovuzavedení předkupního práva přinese značné komplikace také vlastníkům podílů na pozemku, neboť i při zcizování pozemku platí předkupní právo vlastníka pozemku. Pokud budou uvažovat o prodeji, budou muset kontaktovat ostatní spoluvlastníky a pokusit se s nimi nejdříve dohodnout na společném postupu nebo vzdání se předkupního práva.

Pokud se to nepodaří a zájemce o prodej najde kupce, musí před uzavřením kupní smlouvy nejprve oslovit ostatní spoluvlastníky a nabídnou jim využití předkupního práva za stejných podmínek, jaké jsou ve smlouvě, kterou chce uzavřít. Z těchto důvodů se celý proces prodeje pozemku zkomplikuje a výrazně prodlouží.

Jak prodej pozemku urychlit?

Jsou dvě možnosti, jak postupovat:

  • Pokusit se o domluvu se spoluvlastníky, aby se vzdali svého předkupního práva. Vzdání musí být v písemné formě a s ověřeným podpisem.
  • Oslovit spoluvlastníky s konkrétní nabídkou, když máte kupce. Spoluvlastníci mají lhůtu tři měsíce na zaplacení kupní ceny nabízeného pozemku. Pokud tak neučiní, předkupní právo zanikne a vy můžete svůj podíl prodat původnímu zájemci.

Tento čánek se zabýval aktuální úpravou předkupního práva spoluvlastníků v nemovitostech.

Aktuální úprava: Předkupní právo spoluvlastníků v nemovitostech
5 (100%) 2 hlas[ů]