Chystáte si pořídit byt či dům? Pokud jste již našli své vysněné bydlení a jste připraveni za ně zaplatit, věnujete pozornost právním aspektům převodu vlastnictví. Jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost? Na co si dát pozor při jejím uzavírání?

Jak se uzavírá kupní smlouva na nemovitost

Většina z nás si koupí nemovitost jen párkrát v životě. Jde o významnou investici, na kterou využijeme většinu svých úspor a ještě se zadlužíme u banky. Pokud stojíme na straně prodávajícího, jsme zase nervózní z toho, abychom získali dohodnuté peníze. Proto by obě strany měly dbát o to, aby byl převod nemovitosti právně v pořádku.

Postup před uzavřením smlouvy

Kupní smlouva na nemovitou věc je vyvrcholením celého procesu. Ten začíná většinou tak, že se prodávající svěří do rukou realitní kanceláře, se kterou uzavře zprostředkovatelskou smlouvu. Prodej přes realitku má své výhody. Při správném výběru si může ušetřit spoustu práce a nemovitost prodat rychleji a někdy i výhodněji.

Na trhu však existuje spousta nekvalitních makléřů. Někdo navíc musí zaplatit realitce provizi. O tuto částku by prodávající mohl navýšit kupní cenu a získat peníze sám.

Poté, co se najde vážný zájemce o koupi, je vhodné sepsat rezervační smlouvu. Prodávající se v ní zaváže, že nemovitost nebude po určitou dobu nabízet k prodeji třetím osobám. Kupující zaplatí rezervační kauci a má nyní čas koupi řádně promyslet, např. prodiskutovat její technický stav s odborníky.

Pokud si musí kupující vyřídit hypotéku, uzavírá se předkupní smlouva na nemovitost, tzv. smlouva o smlouvě budoucí kupní. Ta bude sloužit k tomu, aby banka poskytla úvěr.

Teprve poté budete podepisovat samotnou kupní smlouvu. Můžete si ji samozřejmě vytvořit sami. Pro větší právní jistotu však doporučujeme, abyste si ji nechali vypracovat právníkem, který se vyzná v oboru nemovitostí, nebo s ním alespoň zkonzultovali návrh kupní smlouvy na nemovitost.

Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva je v zásadě dvoustranná. Prodávající se v ní zavazuje, že odevzdá kupujícímu nemovitost a umožní mu nabýt k ní vlastnické právo. Kupující pak má povinnost věc převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu.

Forma kupní smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost musí být ze zákona vždy písemná. Na jejím základě pak totiž provede Katastr nemovitostí vklad vlastnického práva. Teprve tímto krokem se kupující stává vlastníkem nemovitosti. Smlouvu nezapomeňte podepsat a podpisy nechat úředně ověřit.

Smluvní strany

Ve smlouvě musí být jednoznačně určeno, kdo jsou smluvní strany. V případě, že je nebo bude nemovitost součástí společného jmění, musí být uvedeny identifikační údaje obou manželů a připojeny také podpisy každého z nich.

Byt či dům může mít více spoluvlastníků. Kupující by si tak měl dát pozor, že je skutečně prodávána celá nemovitost, a že se neuzavírá kupní smlouva na podíl nemovitosti pouze s jedním ze spoluvlastníků.

Předmět koupě

Největší problémy činí vymezení předmětu smlouvy, tedy přesný popis nemovitosti. Problémy často vznikají tehdy, kdy strany k vytvoření smlouvy použijí nevyhovující vzor z internetu.

Do smlouvy je nutné uvést správná parcelní čísla, katastrální území, číslo bytu a správné výměry. Prodává se i sklep, garáž, kůlny, podíl na společných prostorách bytu, přístupové cesty apod.? i to je potřeba uvést. Častým problémem, zejména u prodeje bytu, je to, že prodávající vlastně netuší, co všechno vlastní.

Zvláště kupující by si měl ohlídat, co přesně je předmětem smlouvy, např. že si nekupuje pouze samotný dům, ale i pozemek pod ním. Při špatné identifikaci nemovitosti katastr návrh na vklad práva zamítne. Následně budete muset smlouvu upravovat a celý proces se výrazně protáhne.

Prodávající by měl najít doklady, které určují jeho vlastnictví (předchozí kupní smlouvy), nebo si vyžádat na katastrálním úřadě výpisy listu vlastnictví.

Součástí převodu bytu je i jeho příslušenství, např. kuchyňská linka či vestavěné skříně. I to je dobré do kupní smlouvy uvést.

Kupní cena

Kromě určení kupní ceny byste si ve smlouvě měli určit i dobu splatnosti a způsob úhrady. Pro větší právní jistotu obou stran doporučujeme sjednat si zvlášť smlouvu o úschově peněz u advokáta nebo notáře.

Poté, co kupující složí kupní cenu na zvláštní účet, bude podán návrh na vklad nemovitosti. Poté, co úspěšně přejde vlastnické právo na kupujícího, bude prodávajícímu finanční částka převedena na jeho účet.

Nezapomeňte se dohodnout, kdo bude hradit správní poplatek za podání návrhu na vklad, případně za odměnu notáře.

Další náležitosti a vedlejší ujednání

Ve smlouvě by měl být specifikován způsob převzetí nemovitosti kupujícím. Je vhodné si dohodnout podmínky předání nemovitosti, např. kdy bude nemovitost vyklizena a v jakém stavu bude předána (např. po výmalbě).

Ve smlouvě by také měly být uvedeny všechny vady nemovitosti, se kterými byl kupující seznámen. Může jít jak o vady faktické (špatný stav střechy), tak i o vady právní (např. zatížení nemovitosti služebností). Tím se bude prodávající chránit v případě, že dojde ke sporu.

V rámci smlouvy mohou být také sjednána různá vedlejší ujednání. Může jít například o výhradu zpětné koupě, zákaz zcizení a zatížení nemovitosti nebo o předkupní právo. Tato práva je možná zřídit jako závazková, kdy mají platnost pouze mezi stranami smlouvy, nebo jako práva věcná. V takém případě musí být zapsána do katastru.

Určitý problém může nastat, pokud je uzavírána kupní smlouva na nemovitost s hypotékou. V takovém případě musí být hypotéka buď předčasně splacena pomocí části kupní ceny, nebo musí původní hypotéku převzít kupující. V kupní smlouvě je vhodné vymezit, jakým způsobem bude stávající hypotéka řešena, a zda a jakým způsobem dojde k výmazu zástavního práva k nemovitosti.