Vlastník nemovitosti může být ve svém vlastnickém právu omezen ve prospěch jiné osoby. K tzv. zatížení nemovitosti může docházet různými způsoby. Jedním z nich je i tzv. zákaz zcizení a zatížení. O co se jedná? A jak tento zákaz může ovlivnit vaši hypotéku?
Jak může dojít k zatížení nemovitosti?
Zatížením nemovitosti většinou vzniká věcné právo, i když občanský zákoník nevylučuje, že bude zřízeno právo závazkové. V čem je rozdíl? Závazkové právo vznikne uzavřením smlouvy a působí pouze mezi jejími stranami (např. kupujícím a prodávajícím).
Pokud dochází k zatížení nemovitosti věcným právem, bude jej moci osoba, které náleží, vymáhat proti všem. Věcné právo k nemovitosti však musí zapsat katastr nemovitostí, aby si kdokoliv mohl ověřit jeho existenci.
K zatížení nemovitosti může dojít zejména zřízením:
- věcného břemena,
- práva stavby,
- zástavního práva.
Nemovitost však může být zatížena např. i předkupním právem, výhradou vlastnictví, výhradou práva zpětné koupě či zpětného prodeje, či správou svěřenského fondu. Je nutné podotknout, že právo pojem „zatížení nemovitosti“ nedefinuje. Za formu zatížení nemovitosti můžeme považovat i zřízení zákazu zcizení a zatížení.
Věcná břemena
Pokud je k nemovitosti zřízeno věcné břemeno, znamená to, že vlastník nemovitosti má povinnost vůči oprávněné osobě.
Věcná břemena můžeme rozdělit na služebnosti a reálná břemena. Pokud je na nemovitosti zřízena služebnost, znamená to, že je vlastník povinen strpět nebo se zdržet určitého konání. Příkladem služebnosti je vedení inženýrské sítě přes pozemek či právo cesty.
Reálná břemena ukládají vlastníkovi nemovitosti aktivní povinnost vůči oprávněné osobě. Musí tedy něco vykonat, např. odevzdat část úrody, poskytnout oprávněné osobě bydlení či určitou péči.
Právo stavby
Právo stavby se váže k pozemku. Oprávněná osoba se nazývá stavebník, který má právo umístit na vlastníkově pozemku stavbu.
Zástavní právo
Zástavní právo slouží k zajištění dluhu. Pokud by dlužník nesplnil dluh řádně a včas, má věřitel právo zpeněžit věc, která slouží jako zástava. Následně si ponechá částku, kterou mu dlužník dluží, a úroky. Zbytek vyplatí dlužníkovi.
Pokud si strany ujednají pouze zástavní právo smluvní, nebude se vztahovat vůči třetím osobám. Pokud by dlužník věc prodal, nebude moci věřitel požadovat prodej zástavy, která bude již patřit někomu jinému. Proto je vhodné zřídit jej jako právo věcné a zapsat jej do rejstříku zástav či do katastru, pokud jde o věc nemovitou.
Zástavní právo je považováno za právní vadu nemovitosti.
Zákaz zcizení a zatížení
Zákaz zcizení a zatížení se do našeho práva dostal až s novým občanským zákoníkem. Najdeme jej v ustanovení § 1761.
Co je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?
Jedná se ve skutečnosti o dva právní instituty. Jednak jde o zákaz zcizení, kdy je vlastníkovi zakázáno nemovitost převést na jinou osobu (např. prodejem, darováním apod.).
Za druhé jde o zákaz zatížení věci. Vlastník tedy nemůže zřídit k nemovitosti věcné právo ve prospěch třetí osoby.
Strany si mohou dohodnout buď jeden ze zákazů, nebo oba současně. Ve smlouvě je také možno specifikovat, na které druhy zcizení či zatížení se zákaz vztahuje (např. bude zakázáno nemovitost darovat, ale bude ji možno prodat apod.).
Zákaz se vždy vztahuje na právní jednání povinné osoby (vlastníka). Nemůže být zakázáno zcizení nemovitosti např. v případě úmrtí a následného dědického řízení či zřízení věcného břemena na základě soudního rozhodnutí.
Je sporné, zda do zákazu zatížení nemovitosti lze zařadit i zákaz nájmu. Nájem však nebývá zařazen pod právní institut zatížení nemovitosti. Proto v případě vágně popsaného zákazu zcizení a zatížení nemovitosti lze konstatovat, že její pronájem zakázán není. Pro větší právní jistotu doporučujeme do smlouvy sepsat, na co přesně se zákaz zcizení a zatížení vztahuje a případně zakázat nájem nemovitosti zvlášť.
Závazek i věcné právo
Zákaz zcizení a zatížení může být sjednán mezi stranami smlouvy. Oprávněný v případě porušení zákazu, nebude mít možnost uplatnit své nároky u třetí osoby a typicky bude moci po povinné straně požadovat pouze náhradu škody.
Může však být založen i jako věcné právo. V takovém případě musí být zapsán do katastru nemovitostí. Pokud by následně došlo např. k převodu nemovitosti, může osoba oprávněná uplatňovat své nároky i vůči novému vlastníkovi.
Podmínky zřízení
Zákaz zcizení a zatížení nemůže být zřízen na dobu neurčitou. Občanský zákoník ho omezuje pouze na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, nebo na jinou dobu, která však musí být omezená a přiměřená.
Zákaz může být navíc zřízen pouze, pokud je zde zájem oprávněné strany, který je hodný právní ochrany. Půjde zejména o zájem zástavního věřitele, který by se v případě neplnění dlužníka hojil na prodeji nemovité věci.
Často také najdeme zákaz zcizení a zatížení v darovací smlouvě. Pokud chce dárce nemovitost dále používat, je dobré, aby k ní zřídil věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti a zároveň zákaz zcizení a zatížení po dobu svého života, díky čemuž posílí své právní postavení.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitostí v hypotečních smlouvách
Ceny nemovitostí většinou nedovolí kupujícímu, aby si dokázal na dům či byt našetřit, a musí si vzít u banky hypoteční úvěr. Hypotéka znamená, že úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.
Nabídky hypoték se velmi liší. Při výběru vhodné hypotéky je nutné počítat s tím, že výhodné základní parametry, jako např. úroková sazba či doba splácení, jsou často vybalancovány omezeními dlužníka ve prospěch banky. Jedním z nich je právě i zákaz zcizení a zatížení. Banky jej používají, aby zabránily klientům přejít po uplynutí doby fixace ke konkurenci.
Pokud vaše hypoteční smlouva zákaz obsahuje, ale ten není sjednán jako věcné právo (není zapsán v katastru), můžete teoreticky smlouvu nedodržet a uplatnit své právo zcizení či zastavení nemovitosti. Porušení zákazu je však často spojeno s vysokou smluvní pokutou.
Jestliže byl zákaz sjednán jako věcné právo, budete muset nejprve získat od banky souhlas se zcizením nemovitosti či jejím zatížením. Katastr nemovitostí vám jinak změnu vlastníka či zřízení věcného břemene nepovolí.
