Vlastník nemovitosti může být ve svém vlastnickém právu omezen ve prospěch jiné osoby. K tzv. zatížení nemovitosti může docházet různými způsoby. Jedním z nich je i zákaz zcizení a zatížení. O co se jedná? A jak tento zákaz může ovlivnit vaši hypotéku?
Jak může dojít k zatížení nemovitosti
Zatížením nemovitosti obvykle vzniká věcné právo, ale občanský zákoník nevylučuje i zřízení práva závazkového. V čem je rozdíl?
Závazkové právo vzniká uzavřením smlouvy a působí pouze mezi jejími stranami (např. kupujícím a prodávajícím).
Pokud dochází k zatížení nemovitosti věcným právem, může jej osoba, které náleží, vymáhat proti všem. Věcné právo k nemovitosti však musí zapsat katastr nemovitostí, aby si kdokoliv mohl ověřit jeho existenci.
K zatížení nemovitosti dochází zejména zřízením:
- věcného břemena,
- práva stavby,
- zástavního práva.
Nemovitost však lze zatížit i např. předkupním právem, výhradou vlastnictví, výhradou práva zpětné koupě či zpětného prodeje, či správou svěřenského fondu.
Právo však pojem „zatížení nemovitosti“ nedefinuje. Za formu zatížení nemovitosti můžeme považovat i zřízení zákazu zcizení a zatížení.
Věcná břemena
Pokud je k nemovitosti zřízeno věcné břemeno, znamená to, že vlastník nemovitosti má určitou povinnost vůči oprávněné osobě.
Věcná břemena se dělí na služebnosti a reálná břemena.
V případě služebnosti má vlastník povinnost něco strpět nebo se zdržet určitého konání. Příkladem služebnosti je vedení inženýrské sítě přes pozemek či právo cesty.
Reálná břemena ukládají vlastníkovi nemovitosti aktivní povinnost vůči oprávněné osobě. Musí tedy něco vykonat, např. odevzdat část úrody, poskytnout oprávněné osobě bydlení či určitou péči.
Právo stavby
Právo stavby se váže k pozemku. Oprávněná osoba se nazývá stavebník, který má právo umístit na vlastníkově pozemku stavbu.
Zástavní právo
Zástavní právo slouží k zajištění dluhu. Pokud by dlužník nesplnil dluh řádně a včas, má věřitel právo zpeněžit věc, která slouží jako zástava. Následně si ponechá dlužnou částku, včetně úroků. Zbytek výtěžku z prodeje vyplatí dlužníkovi.
Když si strany ujednají pouze zástavní právo smluvní, působí pouze mezi nimi, nikoli vůči třetím osobám. Pokud dlužník věc prodá, věřitel nemůže požadovat prodej zástavy, která již patří někomu jinému. Proto je vhodné zřídit jej jako právo věcné s následným zápisem do rejstříku zástav, popř. katastru nemovitostí, jedná-li se o věc nemovitou.
Zástavní právo se považuje za právní vadu nemovitosti.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zavedl občanský zákoník, konkrétně prostřednictvím ustanovení § 1761.
Co je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti
Ve skutečnosti se jedná o dva právní instituty.
Jednak jde o zákaz zcizení, kdy vlastník nemůže nemovitost převést na jinou osobu (např. prodejem, darováním apod.).
Za druhé se jedná o zákaz zatížení. Vlastník tedy nemá právo zřídit k nemovitosti věcné právo ve prospěch třetí osoby.
Strany si mohou dohodnout jen jeden ze zákazů či oba současně. Ve smlouvě si také mohou specifikovat, na které druhy zcizení či zatížení se zákaz vztahuje (např. bude zakázáno nemovitost darovat, ale bude ji možno prodat apod.).
Zákaz se vždy vztahuje na právní jednání povinné osoby (vlastníka). Není možné zakázat zcizení nemovitosti např. v případě úmrtí a následného dědického řízení či zřízení věcného břemena na základě soudního rozhodnutí.
Je sporné, zda lze do zákazu zatížení nemovitosti zařadit i zákaz zřízení nájmu. Nájem však nebývá zařazen pod právní institut zatížení nemovitosti, proto můžeme dovodit, že se na něj zákaz nevztahuje. Pro větší právní jistotu doporučujeme do smlouvy sepsat, na co přesně se zákaz zcizení a zatížení vztahuje a případně výslovně zakázat i nájem nemovitosti.
Závazek i věcné právo
Zákaz zcizení a zatížení může být sjednán pouze mezi stranami smlouvy. Oprávněný nemá v případě porušení zákazu možnost uplatnit své nároky u třetí osoby a typicky bude moci po povinné straně požadovat pouze náhradu škody.
Zákaz však můžete zříditi jako věcné právo. V takovém případě musí být zapsán do katastru nemovitostí. Pokud by následně došlo např. k převodu nemovitosti, může osoba oprávněná uplatňovat své nároky i vůči novému vlastníkovi.
Podmínky zřízení zákazu zcizení a zatížení
Zákaz zcizení a zatížení nemůžete zřídit na dobu neurčitou. Občanský zákoník ho omezuje pouze na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, nebo na jinou dobu, která však musí být omezená a přiměřená.
Zákaz může být navíc zřízen pouze, pokud existuje zájem oprávněné strany, který je hodný právní ochrany. Půjde zejména o zájem zástavního věřitele.
Zatížení nemovitosti a jeho zákaz v darovacích smlouvách
Se zatížením nemovitosti i jeho zákazem se lze často setkat v darovacích smlouvách.
Mnoho dárců řeší dilema, zda svou nemovitost opravdu darovat, a to s ohledem na obavy z jejího možného následného prodeje či zástavy. Právě zákaz zcizení a zatížení nemovitosti tak představuje efektivní a v darovacích smlouvách často využívané řešení.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, jakož i zatížení nemovitosti věcným břemenem, si můžete ujednat přímo v darovací smlouvě. Lze tak však učinit i v samostatné smlouvě.
Zákazy je však třeba následně zapsat do katastru nemovitostí, aby působily i vůči třetím osobám. V opačném případě půjde pouze o právo závazkové, tedy smluvní, které působí pouze mezi stranami, nikoli vůči třetím osobám.
Darovací smlouva a zatížení nemovitosti
Pokud chce dárce nemovitost dále užívat, je dobré, aby k ní zřídil věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti. Nejčastěji se jedná o tzv. služebnost bytu. Do úvahy připadají ale i tzv. reálná břemena, zejména výměnek.
U služebnosti bytu má oprávněný právo v nemovitosti pouze bydlet, popř. ji pronajímat.
Vzor smlouvy o zřízení služebnosti k bytu (domu) slouží nejčastěji k zakotvení práva doživotního užívání nemovitosti. Jedná se o jiné pojmenování smlouvy o zřízení věcného břemene.
Výměnek navíc umožňuje sjednat si i další oprávnění směřující k zaopatření výměnkáře (např. právo na úklid, zajištění nákupů apod.).
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti
Pakliže se k nemovitosti zřizuje věcné břemeno je vhodné současně ujednat i zákaz jejího zcizení a zatížení. Tím se totiž významně posiluje právní postavení oprávněného a jeho ochrana.
Zájem oprávněné strany, který je hodný právní ochrany, zde spočívá právě v zajištění nerušeného výkonu práva z věcného břemene.
Zrušení a zánik zákazu zcizení a zatížení nemovitosti
Ať již byl zákaz zcizení a zatížení nemovitosti ujednán v podobě závazkového nebo věcného práva, nelze jej jednostranně zrušit bez souhlasu oprávněného.
Zákaz věcněprávní povahy zaniká až okamžikem výmazu z katastru nemovitostí. Souhlas oprávněného se v písemné formě přikládá k návrhu na výmaz.
Pokud byl zákaz ujednán pouze ve formě závazkové, zaniká účinností dohody s oprávněným.
V obou případech se oprávněný také může svého práva jednostranně vzdát.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitostí v hypotečních smlouvách
Ceny nemovitostí většinou neumožňují kupujícímu koupi bez hypotečního úvěru. Hypotéka znamená, že úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.
Nabídky hypoték se velmi liší. Při výběru vhodné hypotéky je nutné počítat s tím, že výhodné základní parametry, jako např. úroková sazba či doba splácení, jsou často vybalancovány omezeními dlužníka ve prospěch banky. Jeden z nich právě představuje i zákaz zcizení a zatížení. Banky jej používají, aby zabránily klientům přejít po uplynutí doby fixace ke konkurenci.
Pokud vaše hypoteční smlouva zákaz obsahuje, ale pouze ve formě závazkového vztahu (není zapsán v katastru nemovitostí), můžete teoreticky smlouvu porušit a uplatnit své právo zcizení či zastavení nemovitosti. Porušení zákazu bývá ale často spojeno s vysokou smluvní pokutou.
Jestliže byl zákaz sjednán jako věcné právo, budete muset nejprve získat od banky souhlas se zcizením nemovitosti či jejím zatížením. Katastr nemovitostí jinak změnu vlastníka či zřízení věcného břemene zamítne.
