Chystáte se dát svůj byt do pronájmu? Chcete si od kamaráda pronajmout vozidlo? Určit správně práva a povinnosti pronajímatele a nájemce může být oříšek. Ne každý vzor nájemní smlouvy, který najdete na internetu, je aktuální a bude vyhovovat vašim potřebám. Poradíme vám, jak sepsat nájemní smlouvu a na co si dát pozor.
Co upravuje nájemní smlouva?
Podstata nájmu spočívá v tom, že pronajímatel přenechává nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce mu za to platí nájemné.
Pronajímatel má povinnost přenechat věc nájemci k užívání, udržovat ji a zajistit, aby nájemce mohl věc užívat nerušeně. Nemůže ji také během nájmu měnit. Kromě placení nájemného má nájemce povinnost provádět běžnou údržbu věci. Ostatní opravy provádí pronajímatel.
Nájem může být sjednán na dobu určitou. Pokud si však strany nesjednají, jak dlouho má nájem trvat, půjde o vztah na dobu neurčitou.
Dát do nájmu můžete věc movitou, jako je třeba automobil, i nemovitou. Zvlášť je upravena nájemní smlouva nebytových prostor, které slouží podnikání. Také pro nájem bytu a domu jsou stanovena podrobná pravidla. Protože nejčastěji potřebujete vzor nájemní smlouvy právě k nemovitosti, budeme se podrobněji zabývat právě jím.
Náležitosti nájemní smlouvy k bytu a domu
Forma nájemní smlouvy k bytu či domu musí být písemná. Neplatnost smlouvy kvůli tomu, že byla pouze ústní, však může namítat pouze nájemce.
Nájemní smlouva na dům nebo byt musí vždy obsahovat identifikaci smluvních stran. Je nutné uvést jméno a příjmení nájemce a pronajímatele, adresy jejich trvalého bydliště a datum narození. Pronajímatel by si měl dát pozor na povinnosti, které pro něj vyplývají z GDPR ohledně nakládání s osobními údaji nájemníků.
Velmi důležité je popsat přesně, co je předmětem nájmu. Vhodné je využít údaje z katastru nemovitostí. Byt má své číslo, číslo popisné budovy, adresu, dispozice a výměru. Tyto údaje pak strany přímo do smlouvy uvedou. Nájemce by si měl také ověřit, že pronajímatel je skutečně vlastníkem nemovitosti. Příslušenství bytu a domu či rozsah jeho užívání není ve smlouvě povinnost uvádět, avšak můžeme jen doporučit, aby i tyto skutečnosti byly řádně popsány.
Pokud nechcete uzavřít nájem na dobu neurčitou, nesmíte zapomenout do nájemní smlouvy uvést, jak dlouho bude nájem trvat. Obě varianty mají svá pro i proti. V praxi preferují pronajímatelé uzavření nájemních smluv na dobu určitou většinou jednoho roku. Chrání se tak proti neplatičům nájemného.
Výše nájemného a další výdaje
Důležitým ustanovením nájemní smlouvy je sjednání výše nájemného a způsob jeho úhrady. Je nanejvýš vhodné stanovit nejen výši samotného nájemného, ale i poplatků za služby. Dohodněte se také na tom, kdy je nájemné splatné a v jakých intervalech se platí. Pokud smlouva tato ustanovení obsahovat nebude, zákon stanoví, že se nájemné sjednává jako měsíční a je splatné předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období.
Pronajímatel může do smlouvy vložit i možnost každoročního zvyšování nájemného, např. pomocí inflační doložky.
Obvykle pronajímatelé také trvají na sjednání kauce neboli jistoty, jejíž výše může být až tři měsíční nájmy.
Součástí nájemní smlouvy by měl být předávací protokol s fotodokumentací, co vše patří k výbavě bytu a v jakém je stavu.
Nesmíte zapomenout na podpis obou smluvních stran a datum uzavření smlouvy.
Práva a povinnosti smluvních stran
Nájemce prostřednictvím nájmu bytu nebo domu zajišťuje své bytové potřeby. Ve vztahu k pronajímateli jej právo vnímá jako slabší smluvní stranu, proto mu poskytuje ochranu. Pokud nájemní smlouva stanoví nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. nájemce bude povinen umožnit pronajímateli měsíční kontrolu bytu), vůbec se k ní nepřihlíží.
Pronajímatel by si proto měl řádně nastudovat, jaké povinnosti může po nájemníkovi vyžadovat. Například nemůžete zabránit tomu, aby se nájemce přihlásil v bytě k trvalému pobytu. Nemůžete mu také zabránit, aby obýval byt s osobou blízkou (partnerem či dětmi). Zakázat mu nemůžete ani chov zvířat. Nájemce však musí dát pronajímateli o dalších členech domácnosti a zvířatech vědět. Spory se vedou o tom, zda může nájemce v bytě kouřit. Většina odborníků se přiklání k tomu, že ani kouření není možné zakázat.
Pokud sám nájemce v bytě bydlí, může dát do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele. Podnájemní smlouva, kterou nájemce uzavře v případě, že v bytě sám trvale nebydlí, však již vyžaduje písemný souhlas pronajímatele.
Nájemce ze zákona hradí drobné opravy a údržbu. Větší opravy musí zajistit pronajímatel. Dobrou opravou jsou jednorázové opravy, které nepřesahují 1 000 Kč, ročně pak 100 Kč za metr čtvereční. Důležité je však do smlouvy zakotvit, co vše může nájemce v bytě změnit a upravit, a co se s úpravami stane po skončení nájmu.
Nájemní smlouva zdarma ke stažení na internetu často neobsahuje potřebná ustanovení. V případě specifických požadavků je někdy lepší se obrátit na odborníky a do sepsání smlouvy zainvestovat. Lze tak předejít konfliktům a nepříjemným překvapením do budoucna.
Dodatky k nájemní smlouvě
Smlouva o nájmu může být měněna tzv. dodatky k nájemní smlouvě. Ty musí být dle zákona uzavřeny písemně.
Nejčastějším dodatkem je prodloužení nájmu v případě smlouvy na dobu určitou. Dobrý vzor prodloužení nájemní smlouvy ke stažení by měl obsahovat, kdo je pronajímatel a nájemce, v čem se nájemní smlouva mění (resp. zda se smlouva mění na dobu neurčitou či zda se doba nájmu prodlužuje o určitou dobu), a od jakého data je dodatek účinný. K dodatku nezapomeňte připojit své podpisy a datum uzavření dodatku.
Pokud by mělo jít o komplexnější změny, je vhodné uzavřít novou nájemní smlouvu.
