V nájemním bydlení žije pouze 20% Čechů. Ceny bytů rostou, takže je možné, že počet lidí, kteří nedosáhnout na vlastní bydlení, se bude zvyšovat. Například v Praze si byty pronajímá třetina obyvatel. Ale spolu s cenami nemovitostí rostou i ceny nájmů. Víte, jaká jsou pravidla pro zvýšení nájemného? Může vám pronajímatel svévolně výši nájemného měnit?
Úprava nájemného a plateb za byt podle občanského zákoníku
Možná vás to překvapí, ale výše nájemného není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva ujednání ohledně výše nájmu neobsahuje, má pronajímatel právo na takové nájemné, které je obvyklé v místě nemovitosti za obdobný byt (byt o podobných rozměrech a s podobným vybavením) za obdobných smluvních podmínek.
Určit, co je takové obvyklé nájemní není zrovna snadné. Určuje je jej zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, přesto může vést ke konfliktu mezi stranami. V takovém případě hrozí, že o určení obvyklého nájemného bude muset rozhodovat soud. Proto drtivá většina nájemních smluv výši nájmu určeného pevnou částkou obsahuje. Nájemné se obvykle sjednává za jeden měsíc. Splatnost však může být stanovena i odlišně.
Kromě nájemného je potřeba dohodnout se i na tom, kdo bude zajišťovat služby spojené s užíváním bytu. Jedná se např. o dodávky energie, vodu, poplatky za úklid domu atd. Pokud si strany nedohodnou, že nezbytné služby zajistí nájemník, musí tak učinit pronajímatel.
Úpravu nájemného naleznete od ustanovení § 2246 NOZ.
Zvýšení nájemného podle nájemní smlouvy
Uzavřeli jste nájemní smlouvu na dobu určitou. Rádi byste zůstali bydlet tam, kde jste. Pronajímatel vám však předloží novou smlouvu, ve které je stanoveno mnohem vyšší nájemné, než jste čekali. Co s tím? Bohužel, v tomto případě toho moc neuděláte. Jedná se totiž o zcela novou smlouvu. Na výběr tak máte buď podmínky pronajímatele přijmout, nebo si hledat nové bydlení.
Jiná situace nastává, pokud jste uzavřeli smlouvu na dobu neurčitou. V té můžete mít totiž od začátku napsáno, jakým způsobem se bude zvyšovat vaše nájemné. K zvýšení nájemného může dojít pouze jednou za rok.
Způsoby zvyšování cen nájmů ve smlouvě
Strany si mohou přímo v nájemní smlouvě stanovit konkrétní částku, o kterou se nájemné bude zvyšovat. Takové řešení však není vhodné, protože nikdo neumí přesně předpokládat, jakým způsobem se bude pohybovat hladina cen v budoucnu.
Nejčastěji si proto nájemce s pronajímatelem sjednají zvýšení nájmu o inflaci. Cenu nájemného pak bude určovat inflační doložka. Do smlouvy však nestačí napsat, že se nájemné zvyšuje podle míry inflace. Je potřeba přesně určit, jakou inflací se řídí (např. podle indexu spotřebitelských cen určeného Českým statistickým úřadem). Jinak by bylo ujednání příliš neurčité a neplatné.
Ve smlouvě lze také zvýšení nájemného výslovně vyloučit.
Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem
Jedním z principů nového občanského zákoníku je, že dohoda stran má vždy přednost. Pokud ale chybí, dává zákon pronajímateli možnost jednostranně zvýšit nájemné. Nicméně přitom musí pronajímatel dodržet zákonem stanovená pravidla.
Pravidla pro zvýšení nájemného pronajímatelem
Zvýšit nájemné může do výše srovnatelného nájemného, které je obvyklé v daném místě. Navrhované zvýšení nájemného však nesmí v posledních třech letech překročit dvacet procent.
To znamená, že pokud vám pronajímatel zvýší nájemné o dvacet procent, nesmí další tři roky k dalšímu zvýšení přikročit. K tomuto sčítání procent bylo přikročeno, aby se pronajímatelům zabránilo lákat nájemníky na levné nájemné, které by následně výrazně zvyšovali.
Výjimka z pravidla
Toto ustanovení však neplatí tam, kde bylo historicky nastaveno regulované nájemné a nájemníci tak stále hradí výrazně nižší nájem, než je v dané lokalitě obvyklé. V takovém případě lze navrhnout i zvýšení větší než dvacet procent.
Kdy a jak lze nájemné zvýšit
Zvýšení nájemného může pronajímatel navrhnout pouze po uplynutí jednoho roku od posledního zvýšení nájemného či uzavření smlouvy.
Návrh na zvýšení nájmu musí být nájemníkovi předán písemně. V návrhu musí uvést výši navrhovaného nájemného a doložit splnění podmínek pro zvýšení (maximálně nájemné obvyklé v daném místě, zvýšení maximálně o dvacet procent).
Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, zvýší se mu nájemné od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Buď písemně pronajímateli potvrdí, že s návrhem souhlasí, případně začne od třetího měsíce pronajímateli zvýšené nájemné platit.
Zvýšení nájemného soudem
Nájemce, který s jednostranným zvýšením nájemného nesouhlasí, je nemusí začít platit a oznámení o zvýšení nájemného prostě ignorovat. V takovém případě se ale pronajímatel může po dvou měsících, kdy od nájemce neobdržel písemný souhlas se zvýšením nájemného nebo pokud přímo dostal písemné odmítnutí zvýšení nájemného, obrátit na soud a požádat ho o stanovení výše nájemného za byt.
Zákon pronajímateli stanoví lhůtu tří měsíců k podání návrhu. Pokud by návrh na soud podal opožděně, může nájemce namítnout jeho promlčení a soud následně návrhu nevyhoví. Pronajímatel by musel opět podat písemný návrh a čekat dva měsíce na vyjádření nájemce.
Soud určí nájemné podle výše, která je v místě a čase obvyklá. Zvýšené nájemné pak bude nájemce muset uhradit zpětně ode dne podání návrhu soudu.
Snížení nájemného nájemcem
Nový občanský zákoník umožňuje, aby i nájemce žádal o snížení nájemného, pokud je nájemné vyšší než to, které je v daném místě a čase obvyklé. Pokud pronajímatel se snížením souhlasit nebude, může se nájemce také obrátit na soud. Postupovat při žádosti o snížení nájemného pak musí stejně jako pronajímatel.
Zvýšení nájemného po stavebních úpravách
Majitelé bytů by se měli o své nemovitosti starat. Jedním z argumentů, proč nezavádět regulované nájemné, je skutečnost, že vlastníci pak nejsou motivováni své byty a budovy opravovat.
Když pronajímatelé provedli stavební úpravy, které trvale zlepšily užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě či vedly k úsporám energie nebo vody, mohou po nájemci požadovat zvýšení nájemného.
Toto zvýšení nájemného může být do výše deseti procent z účelně vynaložených nákladů ročně. V případě, že se zvýšením nájemného souhlasí nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné pro všechny.
Pokud se pronajímatel s nájemníky nedohodne, může navrhnout zvýšení o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. K takovému zvýšení však může dojít pouze jednorázově.
Jak napsat dodatek k nájemní smlouvě
Mění-li se výše nájemného či jiná práva a povinnosti stran, je nutné uzavřít dodatek ke smlouvě. Pokud však měníte smlouvu podstatným způsobem, je vhodnější uzavřít raději smlouvu novou.
V dodatku napište, která smlouva se mění (např. nájemní smlouva uzavřená stranami A a B dne XY ohledně bytu Z).
Označte, která ustanovení smlouvy se mění a uveďte jakým způsobem. Stanovte si také, zda jde o změny pouze na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
Dodatek nezapomeňte podepsat a datovat.
