Předkupní právo výrazně omezuje možnost vlastníka prodat svůj majetek, nejčastěji nemovitost. Jak je to s předkupním právem spoluvlastníků? Kdy platí předkupní právo a lze předkupní právo nějak obejít, když je evidováno v katastru nemovitostí? Existuje předkupní právo smluvní i zákonné, jaký je rozdíl? Vše, co potřebujete vědět.
Co je předkupní právo
Předkupní právo je právo oprávněné osoby, aby při zcizení věci, byla tato věc nabídnuta nejprve této osobě. Oprávněná osoba předkupní právo využít může, ale nemusí. Na druhé straně stojí povinnost osoby, která chce věc zcizit, aby oprávněnému věc nejprve nabídl ke koupi.
Předkupní právo smluvní
Předkupní právo může vzniknout jako, tzv. předkupní právo smluvní. Např. nájemce a pronajímatel si v nájemní smlouvě dohodnou, že pokud bude chtít pronajímatel věc prodat, nabídne ji nejprve ke koupi nájemci.
Zákon nevyžaduje pro ujednání předkupního práva písemnou formu. Nabídka ke koupi nemovité věci písemnou formu ale vyžaduje (§ 2147 odst. 1 občanského zákoníku).
Předkupní právo zákonné
V tomto článku se dále budeme zabývat předkupním právem ze zákona, kdy právní předpis prodávajícímu nařizuje, aby věc nabídl k prodeji stanovené osobě. Děje se tak běžně v některých případech, kdy je věc ve spoluvlastnictví (tedy je vlastněna více vlastníky), zejména u nemovitostí, ale někdy i u věcí movitých.
Předkupní právo je považováno za právní vadu nemovitosti.
Historie předkupního práva
Předkupní právo procházelo během posledních několika let poměrně turbulentní právní úpravou s řadou novelizací. Při procházení internetem dejte proto pozor, jak aktuální informace čtete.
Předkupní právo do roku 2018
Starý občanský zákoník účinný do 31.12.2013 dával spoluvlastníkům nemovitých věci v případě převodu podílu na společné věci zákonné předkupní právo k tomuto podílu. Spoluvlastník mohl se svým podílem nakládat podle své vůle. Výjimkou byl převod na osobu blízkou.
Nový občanský zákoník účinný od 1.1.2014 toto právo spoluvlastníků až na výjimky zrušil.
Nepovedená novela
Od 1. ledna 2018 došlo novelou k znovuzavedení předkupního práva. Tato novela byla široce kritizována jako nesystémová. Spoluvlastník, který chtěl svůj podíl prodat, musel nejprve uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o podíl a následně s ní oslovit spoluvlastníky.
Spoluvlastníci pak měli tři měsíce na vyjádření zájmu o koupi a uhrazení kupní ceny. Uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím pádem rušila. Výjimku představovala situace, kdy byla nemovitost převáděna na osobu blízkou.
V případě, že o podíl mělo zájem více spoluvlastníků, měl každý z nich právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů.
Právní úprava působila v praxi problémy zejména při prodeji bytových jednotek. K nim totiž náležely např. sklepní kóje či parkovací stání, které byly často vymezeny jako nebytové jednotky ve společném vlastnictví všech vlastníků bytů v domě. Prodávající tak musel tyto části nejprve nabídnout k prodeji jim a teprve pak je mohl odprodat. To samozřejmě snižovalo atraktivitu koupě.
Od 1. července 2020 došlo novelou nového občanského zákoníku k další změně právní úpravy.
Aktuální právní úprava předkupního práva
S účinností od 1. července 2020 se novelou zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, zásadním způsobem změnil institut zákonného předkupního práva. V roce 2020 došlo k novele občanského zákoníku, která předkupní právo spoluvlastníků až na drobné výjimky zcela zrušila. Navrátila ho tak do stavu před rok 2018.
Spoluvlastnictví
Zůstalo zachováno u spoluvlastnictví, které bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Spoluvlastníci pak mají předkupní právo, jehož trvání je však omezeno na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Je důležité podotknout, že tato právní úprava se vztahuje jak na věci nemovité, tak i movité.
Druhou výjimku představuje spoluvlastnictví k zemědělskému závodu, které vzniklo stejně jako v předchozím případě okolnostmi, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V tomto případě není žádná omezující doba stanovena. Předkupní právo navíc dopadá i na dědický podíl.
Zákonné předkupní právo
- předkupní právo člena rodiny vůči rodinnému závodu (§ 704 odst. 2 občanského zákoníku),
- předkupní právo stavebníka a vlastníka pozemku u práva stavby (§ 1254 občanského zákoníku),
- předkupní právo nájemce k jednotce (§ 1187 občanského zákoníku),
- předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě na pozemku a vlastníka stavby k pozemku (§ 3056 občanského zákoníku).
Zákonné předkupní právo slouží také pro veřejný zájem. Stát má předkupní právo na kulturní památky anebo k pozemkům v národních parcích a přírodních rezervacích. Obce a kraje mají často předkupní právo na pozemky, které jsou územním plánem určeny pro veřejné potřeby.
Předkupní právo člena rodiny vůči rodinnému závodu
(1) Má-li být rodinný závod rozdělen při dělení pozůstalosti soudem, má na něj člen rodiny zúčastněný na jeho provozu přednostní právo.
(2) Má-li být rodinný závod zcizen, má k němu člen rodiny zúčastněný na jeho provozu předkupní právo, ledaže bylo ujednáno něco jiného. To platí i v případě, že má být zcizen spoluvlastnický podíl na rodinném závodu nebo že má být zcizena věc, která má podle své povahy a dosavadního určení provozu rodinného závodu trvale sloužit.
§ 704 občanského zákoníku
Předkupní právo stavebníka a vlastníka pozemku u práva stavby
Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.
§ 1254 občanského zákoníku
Předkupní právo nájemce k jednotce
(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.
(2) Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.
§ 1187 občanského zákoníku
Předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě na pozemku a vlastníka stavby k pozemku
(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.
§ 3056 občanského zákoníku
Přechodné ustanovení
Pro úplnost je nutné upozornit, že pokud kupní či darovací smlouva o převodu nemovité věci byla uzavřena před 1. červencem 2020, předkupní právo k nemovitostem trvá i po tomto datu.
Pokud jste kupní smlouvu uzavřeli až po 1. 7. 2020 povinnost nabídnout společné části nemovitosti k prodeji spoluvlastníkům nemáte.
Nejčastější dotazy
Otázky a odpovědi k tématu předkupního práva, na které se často ptáte.
Co znamená předkupní právo v katastru nemovitostí?
Předkupní právo znamená právo předkupníka požadovat nabídnutí věci/nemovitosti ke koupi, a to za stejných podmínek, za kterých prodávající bude nabízet věc/nemovitost k prodeji.
Jak vymazat předkupní právo?
Předkupní právo zaniká dohodou, vymazat z katastru nemovitostí v případě předkupního práva na nemovitost můžete následně vkladem.
Co je předkupní smlouva?
Předkupní smlouvou se rozumí smlouva o budoucí kupní smlouvě, jedná se o závazek stran o tom, že v budoucnu dojde k uzavření regulérní kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím.
Jak obejít předkupní právo
Obejít předkupní právo příliš nelze. Skutečností ale je, že dochází po 3 letech k promlčení. Pokud tedy nenabídne prodávající řádně věc/nemovitost k prodeji v rámci předkupního práva, pak po 3 letech dochází k promlčení.
