Spoluvlastnictví

spoluvlastnictví

Máte věc ve spoluvlastnictví s další osobou? V tomto článku se dozvíte, jak je spoluvlastnictví upraveno v právu, jaké druhy existují, co to je spoluvlastnický podíl a jakým způsobem můžete společnou věc spravovat.

Pojem spoluvlastnictví

Jak už z názvu vyplývá, o spoluvlastnictví se jedná, pokud má více osob vlastnické právo k jedné věci. Spoluvlastníky mohou být dvě a více fyzických i právnických osob. Může jít o příbuzné, ale i zcela cizí lidi, společnosti, jedním ze spoluvlastníků může být dokonce i stát.

Je důležité si uvědomit, že v případě majetku právnických osob jsou věci ve vlastnictví těchto subjektů, např. družstva či obchodní společnosti, a nikoliv jejich členů či společníků. V tomto případě se tedy o spoluvlastnictví nejedná.

Spoluvlastnictví vzniká podobně jako vlastnické právo (např. děděním, na základě smlouvy, na základě soudního rozhodnutí či vydržením).

Spoluvlastníci mají právo držet, užívat a nakládat se společnou věcí. Mohou z ní brát plody a užitky. Se souhlasem spoluvlastníků mohou věc i zničit. Jejich práva jsou však omezena právy ostatních spoluvlastníků. Např. zničit věc mohou pouze s jejich souhlasem.

Nikdo nemůže být nucen, aby věc spoluvlastnil. Spoluvlastnictví může zaniknout dohodou spoluvlastníků, která upravuje způsob vypořádání (např. věc si reálně spoluvlastníci rozdělí, prodají jiné osobě nebo jeden spoluvlastník vyplatí ostatní a stane se vlastníkem celé věci). V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, rozhodne o zrušení a vypořádání na návrh jednoho z nich soud.

Druhy spoluvlastnictví

Právní teorie rozlišuje:

  • Bezpodílové spoluvlastnictví – každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé věci. V českém právu jde o společné jmění manželů, jehož existence je podmíněna vznikem a trváním manželství.
  • Podílové spoluvlastnictví – spoluvlastník má na věci vymezen podíl.

Podílové spoluvlastnictví lze dále rozdělit na:

  • Reálné spoluvlastnictví – každý spoluvlastník má přesně určenu část, ke které mu náleží spoluvlastnické právo. V českém právu neexistuje.
  • Ideální spoluvlastnictví – spoluvlastník nevlastní žádnou konkrétní část. Má právo k celé věci, ale zároveň je omezen právy ostatních spoluvlastníků.

Obecná právní úprava v občanském zákoníku vychází z konceptu ideálního podílového spoluvlastnictví. Vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Každý z nich má právo k celé věci, může požadovat vyúčtování, jak s ní bylo nakládáno, a podíl z plodů a užitků, který se dělí podle poměrů spoluvlastnických podílů.

Zvláštní formou je bytové spoluvlastnictví, kdy vlastníci bytových jednotek jsou zároveň spoluvlastníky nemovitosti. Mohou svůj byt užívat či stavebně upravovat, nemohou však omezovat výkon práv ostatních vlastníků bytů, ani ohrožovat, měnit či poškozovat společné části.

Dalším poddruhem je přídatné spoluvlastnictví. Jeho princip spočívá v tom, že několik osob samostatně vlastní věci, které dohromady tvoří funkční samostatný celek. Většinou půjde o nemovitosti. Představme si např. zahrádky v zahrádkářské kolonii, chatky v chatové osadě apod. V přídatném spoluvlastnictví pak mohou být věci, které slouží všem vlastníkům jednotlivých věcí (např. parkoviště, vodovodní přípojka, příjezdová cesta).

Spoluvlastnický podíl

Jak jsme zmínili výše, české právo upravuje ideální podílové spoluvlastnictví. Jednotliví spoluvlastníci jsou úplnými vlastníky svých podílů. Tyto podíly si však musíme představit jako míru účasti na právech a povinnostech, které vyplývají ze spoluvlastnictví, nikoliv jako konkrétní části věci.

Příklad: Pozemek je ve spoluvlastnictví dvou osob. Spoluvlastník nemůže tvrdit, že vlastní konkrétní polovinu pozemku. Pokud by chtěl „svou část pozemku“ prodat, musí být nejprve spoluvlastnictví zrušeno a dojít k rozdělení nemovitosti. V opačném případě by prodával pouze svůj ideální podíl.

Spoluvlastníci mohou s podíly nakládat podle své vůle. Nemohou však způsobit újmu právům ostatních spoluvlastníků. Má se za to, že podíly jsou stejné, pokud si spoluvlastníci nesjednali něco jiného.

Práva a povinnosti spoluvlastníků

Všichni spoluvlastníci jsou společně a nerozdílně oprávněni a povinni z právního jednání, které se týká společné věci jako celku vůči třetím osobám.

Občanský zákoník upravuje také vztahy mezi spoluvlastníky navzájem. Každý ze spoluvlastníků se může podílet na správě společné věci. O nakládání s věcí se hlasuje. Při běžné správě stačí většina hlasů. Spoluvlastníci se také mohou dohodnout, že běžnou správu věci bude vykonávat správce.

Pokud se jedná o významnou záležitost (např. změna účelu věci, její zlepšení či zhoršení), je potřeba, aby s ní souhlasily dvě třetiny spoluvlastníků. Jestliže se této většiny nedosáhne, může některý ze spoluvlastníků požádat o rozhodnutí soud. Při zatížení věci (např. zástavním právem) je potřeba souhlasu všech spoluvlastníků.

Předkupní právo

Pokud bylo spoluvlastnictví založeno pro případ smrti či právní skutečností, díky které nemohli spoluvlastníci svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, zavádí občanský zákoník tzv. předkupní právo. To znamená, že pokud jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl převést (a to i bezúplatně), musí jej nejprve nabídnout ke koupi ostatním. Pokud by o něj mělo zájem více spoluvlastníků, mohou vykoupit podíl poměrně.

Předkupní právo je však omezeno na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí této doby zaniká.

Povinnost nabídnout podíl k odkoupení se neuplatní, pokud jej spoluvlastník převádí jinému spoluvlastníkovi nebo svému blízkému příbuznému (manželovi, sourozenci, dítěti, rodičům, prarodičům či vnukům).

Tato právní úprava je účinná od 1. července 2020. Před tímto datem bylo předkupní právo upraveno jinak: pokud byl převáděn podíl na nemovitosti, musel být vždy nejprve nabídnut k odkupu spoluvlastníkům, bez ohledu na vznik a délku trvání spoluvlastnictví.