Nájem bytu zakládá již z povahy věci nerovnoměrný vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. První jmenovaný se ocitá ve slabší pozici, a právě z toho důvodu mu zákon poskytuje značnou míru ochrany. Občanský zákoník proto obsahuje výčet zakázaných ujednání, která, pokud je nájemní smlouva vůbec obsahuje, jsou neplatná.
Co jsou zakázaná ujednání v nájemní smlouvě
Zakázaná ujednání v nájemní smlouvě jsou taková ustanovení, která přestože jsou napsaná ve smlouvě, nejsou platná. Jedná se o zákonem vymezená ujednání, která nelze obejít a to ani smluvní dohodou stran nájemce a pronajímatele. Jsou stanovena pro ochranu slabší strany.
Nelze zkrátit nájemcova práva
Zákon proto nejprve v § 2235 nového občanského zákoníku stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce podle ustanovení v pododdílu, který se nájmu bytu a nájmu domu týká.
Toto ustanovení má kogentní povahu, nelze se od něj tedy smluvně odchýlit. Vyvstává ale otázka, jak ho prakticky pojmout. Můžeme ho totiž jednak chápat v užším pojetí, a to tak, že se nepřihlíží k těm ujednáním, která přímo porušují zákonem garantovaná práva nájemce.
Lze ho ale chápat také extenzivně, a to tak, že celá právní úprava týkající se nájmu bytu a nájmu domu je zákonem chráněna a že se nepřihlíží k ničemu, co by chráněný nájem z pohledu nájemce ohrožovalo.
Smluvní pokuty a zjevně nepřiměřená ujednání
Dále je potom nájemcova ochrana garantována ustanovením § 2239 NOZ, který zní následovně:
„Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“
To, že se k danému ujednání zakládající právo vymáhat smluvní pokutu, nepřihlíží v praxi znamená, že dané ujednání je bez právní relevance a soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední.
Často tak dříve docházelo k zákazům např. přijímat rodinné příslušníky nebo k zákazu podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty, čímž měla být garantována ochrana pronajímatele. V současné době však takový postup již na rozdíl od předchozí právní úpravy nebude možný.
Tento zákaz se navíc vztahuje i na smlouvy uzavřené před účinností NOZ, tedy před 1.1.2014. Pokud by tedy uzavřená nájemní smlouva obsahovala ujednání, z něhož by vyplývala povinnost zaplatit smluvní pokutu, nepůsobí takové ujednání neplatnost smlouvy, pouze se nadále nebude přihlížet k povinnosti smluvní pokutu zaplatit.
Druhá část daného ustanovení se týká nicotnosti sjednání plnění povinnosti, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Zde zákonodárce ponechává určitý prostor pro budoucí praxi.
Zakázaná ujednání – příklady
Dle daného ustanovení tak například nelze zakázat chovat v bytě zvíře, za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě.
Nelze také zakázat přijímat v bytě návštěvy za předpokladu, že má návštěva pouze dočasný charakter. V opačném případě by totiž bylo třeba ohlásit zvýšení počtu členů nájemcovi domácnosti, a to do dvou měsíců.
Dané ustanovení tak má jednak poskytovat vyšší míru ochrany pro nájemce, jednak se zákonodárce v důvodové zprávě odvolává na dostatečnou ochranu pronajímatele prostřednictvím konkrétních zákonných ustanovení pro případ porušení smluvních povinností nájemce.
Zásada smluvní volnosti
Důležitou roli ovšem i v případě nájemních smluv hraje také zásada smluvní volnosti. Podle ní si totiž mohou strany ve smlouvě dohodnout i něco odlišného než stanoví zákon.
Nájemce se tak například může účinně zavázat k tomu, že bude platit vyšší zálohy související s užíváním bytu k práci nebo podnikání, nebo vyšší zálohy související s nadměrným užíváním společných prostor či výtahu. Strany se také mohou platně dohodnout na zákazu podnájmu bytu nebo domu.
Vzhledem k výše uvedenému je však zřejmé, že dané povinnosti nemusí nájemce plnit, budou-li mít povahu smluvní pokuty nebo budou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Zakázaná ujednání jsou tedy v zákoně proto, aby výslovně chránila zájmy slabší strany – nájemce.
