Nájem bytu zakládá již z povahy věci nerovnoměrný vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemce se ocitá ve slabší pozici, a právě z toho důvodu mu zákon poskytuje značnou míru ochrany. Občanský zákoník proto obsahuje výčet zakázaných ujednání, která pokud je nájemní smlouva vůbec obsahuje, jsou neplatná.
Co jsou zakázaná ujednání v nájemní smlouvě
Zakázaná ujednání v nájemní smlouvě jsou taková ustanovení, která přestože je smlouva obsahuje, nejsou platná. Jedná se o zákonem vymezená ujednání, která nelze obejít a to ani smluvní dohodou stran. Slouží totiž k ochraně nájemce.
Zjevně nepřiměřená ujednání
Občanský zákoník garantuje nájemci ochranu zejména prostřednictvím ustanovení § 2239 OZ.
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
§ 2239 občanského zákoníku
Pokud smlouva takové ujednání obsahuje, bude zdánlivé. To znamená, že se k němu v praxi nepřihlíží a nebude mít žádné právní následky.
Dříve často docházelo k například k zákazu přijímat do domácnosti rodinné příslušníky nebo k zákazu podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty. Měla tím být garantována ochrana pronajímatele. V současné době však takový postup již není možný.
Tento zákaz se navíc vztahuje i na smlouvy uzavřené před účinností nynějšího občanského zákoníku, tedy před 1. 1. 2014.
Pokud tedy nájemní smlouva obsahuje ujednání, z něhož vyplývá zjevně nepřiměřená povinnost uložená nájemci, nebude se k němu přihlížet. Samotná zdánlivost zakázaného ujednání nepůsobí neplatnost celé smlouvy.
Smluvní pokuta a kauce
Se zakázanými ujednáními se úzce pojí též § 2254 občanského zákoníku, který stanoví maximální výši smluvní pokuty a vratné kauce.
Společně totiž nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pro posouzení splnění tohoto omezení je nutné sečíst všechny smluvní pokuty sjednané ve smlouvě společně se sjednanou kaucí.
Pokud je tedy např. ujednáno nájemné ve výši 20 000 Kč a kauce ve výši 60 000 Kč, není možné sjednat žádnou smluvní pokutu. Můžete ale obě možnosti různě kombinovat (např. kauce ve výši 40 000 Kč a smluvní pokuta v částce 20 000 Kč).
Zakázaná ujednání – příklady
Nyní již nelze ve smlouvě zakázat kupříkladu chovat v bytě zvíře. A to za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo bytě.
Nelze také zakázat přijímat v bytě návštěvy, pokud má návštěva pouze dočasný charakter. V opačném případě musí nájemce ohlásit zvýšení počtu členů své domácnosti pronajímateli, a to do dvou měsíců. Pronajímatel si ve smlouvě může vyhradit souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To však neplatí pro osobu nájemci blízkou.
Mezi příklady zakázaných ujednání se řadí ujednání, která:
- stanoví nepřiměřeně vysoké sankce za zpoždění s úhradou nájemného (např. 0,5 % denně z dlužné částky),
- pronajímatele bezdůvodně zbavují povinnosti vrátit kauci,
- vylučují úročení kauce, resp. její vrácení se zákonnými úroky,
- nepřiměřeně zvyšují nájemné (tj. o více než 20 % během tří let),
- zavazují nájemce k plnění, které nesouvisí s nájmem (tj. jiné než platba nájemného, záloh na energie, kauce apod.),
- pronajímateli umožňují jednostranně a bezdůvodně ukončit nájemní smlouvu bez dodržení zákonných důvodů a výpovědní doby,
- zavazují nájemce k využívání konkrétních služeb poskytovaných třetími stranami (např. konkrétního poskytovatele internetu) za nepřiměřeně vysoké ceny.
Zásada smluvní volnosti
Podstatnou roli ovšem i v případě nájemních smluv hraje zásada smluvní volnosti. Podle ní si totiž mohou strany ve smlouvě dohodnout i něco odlišného než stanoví zákon.
Nájemce se tak například může účinně zavázat k tomu, že bude platit vyšší zálohy související s užíváním bytu k práci nebo podnikání, nebo vyšší zálohy související s nadměrným užíváním společných prostor či výtahu. Strany se také mohou platně dohodnout na zákazu podnájmu bytu nebo domu.
S ohledem na zakázaná ujednání v nájemní smlouvě je však zřejmé, že dané povinnosti nemusí nájemce plnit, pokud budou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Zakázaná ujednání jsou tedy v zákoně proto, aby výslovně chránila zájmy slabší strany – nájemce.
Vzor nájemní smlouvy
Jednoduchý vzor smlouvy o nájmu využijete pro úpravu vztahů jako pronajímatel a nájemce.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
