Kauce při pronájmu bytu tvoří v dnešní době jednu z neoddělitelných součástí nájemní smlouvy. Slouží mj. k zajištění řádného plnění smluvních povinností nájemníka a její složení může být důkazem nájemníkovy finanční stability. Po skončení nájmu je ale nutné kauci ve většině případů vrátit. Právní režim vrácení kauce z pronajatého bytu se vám pokusíme nastínit.
Co je kauce
Vratná kauce, neboli peněžní jistota, je speciální formou zajištění pohledávky, konkrétně plnění nájemce z nájemní smlouvy. Jedná se o částku, kterou je nájemce, je-li tak ujednáno, povinen složit pronajímateli a kterou po skončení nájmu pronajímatel musí vrátit. Kauce v nájemní smlouvě se řídí § 2254 občanského zákoníku, který slouží jako zvláštní úprava k obecným normám o jistotě v § 2012 až § 2017.
Smluvní pokuta
Smluvní pokuta je dalším druhem zajištění plnění povinností vyplývajících z nájmu nájemcem. Na rozdíl od kauce se ale smluvní pokuta platí až po nějakém porušení těchto povinností.
Výše kauce a smluvní pokuty se ujednávají už v nájemní smlouvě a společně nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Vrácení kauce z pronajatého bytu
Častou chybou pronajímatelů při dispozici s kaucí po ukončení nájmu je přesvědčení, že s kaucí mohou nakládat dle uvážení nebo ji využít pro přípravu bytu pro dalšího nájemce. Zadržování vratné kauce nebo její započtení není pouze na uvážení pronajímatele. Pro jakékoliv nakládání s kaucí je nutné dbát řady zákonných předpokladů.
Také nesmíte zapomenou, že lhůta na vrácení kauce je stanovena na 1 měsíc od ukončení nájmu. Je ale žádoucí, aby byla vrácena co nejdříve.
Úroky z kauce
Pravděpodobně nejčastější chybou při nakládání s kaucí nebo při jejím sjednávání je opomenutí úroků z jistoty. Právo na úroky z vratné kauce má nájemce ze zákona a nemůže být smluvně vyloučeno. Pokud by ve smlouvě vyloučeno bylo, tak k takovému ujednání nebude přihlíženo.
Dle občanského zákoníku výše úroků z jistoty musí dosahovat výše alespoň zákonné úrokové sazby. Znamená to tedy, že výši úroků je možné upravit ve smlouvě na stálou nominální částku, ale pouze pokud nebude zkracující.
Problémem je, že zákon žádnou konkrétní úrokovou sazbu nestanoví, proto je potřeba užít obecného výkladového ustanovení občanského zákoníku o úrocích (§ 1802). Z něj se dozvíme, že k výši úroků se můžeme dopracovat pomocí průměru výše úroků požadované za úvěry, které banky poskytují v místě bydliště dlužníka.
Statistiky o průměrných úvěrových úrokových sazbách zveřejňuje ČNB prostřednictvím databáze ARAD v sekci Sestavy–Statistická data–Měnová a finanční statistika-Tabulka 10: Úrokové sazby MFI – nové obchody (sazby a objemy). V této tabulce, především na řádku 3.1 (Domácnosti: úvěry na spotřebu, bydlení a ostatní celkem), lze najít relevantní číslo ke dni uzavření smlouvy.
Jako příklad si tedy můžeme uvést nájemní smlouvu uzavřenou na jeden rok od 1. 1. 2023 do 1. 1. 2024. Průměrný úrok úvěrů poskytovaných domácnostem dle statistiky ČNB k lednu 2023 byl 6,89 % (p.a.). Pokud by kauce činila např. 30 000 Kč, tak by ke dni ukončení smlouvy měla být vrácena společně s tímto úrokem celkově ve výši 32 067 Kč (30 000 * 1,0689).
Zadržování vratné kauce
Vratnou kauci je možné zadržet pouze v případě, kdy nájemce nějak nesplnil povinnosti vyplývající z nájmu. Takové nesplnění může mít podobu např. nezaplaceného nájmu nebo záloh za služby nebo energie, případně nedoplatku. Při zadržení kauce tedy pronajímatel žádá nájemce, aby tuto svou povinnost splnil, a následně kauci musí vrátit.
Započtení jistoty
Alternativou pro zadržování vratné kauce je započtení jistoty. Jistotu lze takto využít v případě existence dluhu nájemce vůči pronajímateli. Takový dluh může vzniknout např. pokud nájemník:
- nezaplatil nájemné nebo jeho část,
- nezaplatil zálohy za energie nebo služby, případně po vyúčtování vznikl nedoplatek,
- způsobil škody na bytu typu: poničení nábytku, podlahy, spotřebičů nebo zařízení,
- neoprávněně provedl těžko napravitelné stavební úpravy.
Běžné opotřebení
Započtení jistoty nebo zadržení vratné kauce není možné pro pouhé běžné opotřebení bytu. Tzn. pokud nějaká změna na bytu jeví pouze známky běžného opotřebení, které nevzniklo neřádným užíváním nájemce, není možné se nějak domáhat náhrady škody.
Při svévolném zadržení nebo započtení vratné kauce se může pronajímatel dopustit bezdůvodného obohacení.
Na co nezapomenout
Při ukončení nájmu a vracení kauce je žádoucí vyhotovit potvrzení o vrácení kauce, které bude obsahovat podpisy obou stran, vracenou částku a důvod pro její vracení (tzn. kauce z důvodu ukončení nájmu). Po stejném vzoru by nájemce měl při skládání kauce vyhotovit nebo si nechat vyhotovit pronajímatelem potvrzení složení kauce.
V případě započtení jistoty nebo její části by toto potvrzení také mělo obsahovat co nejdetailnější popis důvodů pro snížení vracené částky.
Vrácení kauce nájemníkovi při předčasném ukončení nájmu, by nijak tímto předčasným ukončením nemělo být ovlivněno, pokud bylo řádné. Je ale v zájmu pronajímatele, aby úroky z jistoty počítal s novým datem vrácení kauce, nikoliv s plánovaným.
V případě ukončení nájmu v rozporu se zákonem nebo nájemní smlouvou je možné zadržet jistotu pro potřeby vypořádání škod nebo dluhů vzniklých tímto porušením. Může jít např. o situaci, kdy nájemce po vypovězení smlouvy nedodrží výpovědní dobu a nezaplatí v této době nájem.
Vzor nájemní smlouvy
Jednoduchý vzor smlouvy o nájmu využijete pro úpravu vztahů pronajímatele a nájemce.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Součástí vzoru je také Návod, jak rozšířit a vylepšit nájemní smlouvu. Pro pronajímatele také doporučujeme Dodatky k nájemní smlouvě.
