Ať jste nájemce nebo pronajímatel, je pro vás důležité vědět, kdo hradí opravy v bytě. Zaměříme se zejména na drobné opravy v nájemním bytě – řekneme si jednak, co jsou drobné opravy, kam spadá běžná údržba a kdo je zodpovědný za odstranění závady. Jaké jsou povinnosti nájemce, povinnosti pronajímatele a jak s tím vším souvisí příslušné nařízení vlády?
Drobné opravy v nájemním bytě
Člověk se může o věci starat sebelíp, avšak dříve či později se něco poškodí, rozbije nebo přestane fungovat. Pokud se tak stane v pronajatém bytě, snadno může rozhořet spor mezi pronajímatelem a nájemcem o to, kdo ponese náklady na opravu.
Základní obecné pravidlo praví, že drobné opravy a běžnou údržbu bytu si hradí a zajišťuje nájemce sám. Pronajímatel je naopak povinen zajistit, aby byl byt vhodný k obývání – ze své podstaty se bude jednat o větší opravy a zásahy.
Co jsou drobné opravy a běžná údržba
Rozhřešení, co ještě patří mezi drobné opravy a běžnou údržbu, nám nabízí Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen “Nařízení”). Tento předpis čítá pouze sedm paragrafů a obsahuje výčet toho, co spadá pod běžnou údržbu a drobné opravy.
Běžná údržba bytu je dle Nařízení udržování a čištění zařízení a vybavení bytu, které se obvykle provádí při užívání bytu. Spadá sem například:
- malování,
- tapetování,
- čištění podlah,
- údržba vodovodních baterií,
- čištění odpadů apod.
Drobné opravy Nařízení dělí podle výše nákladů a podle věcného vymezení. Základní podmínkou je, že opravovaná věc je ve vlastnictví pronajímatele. Výčet oprav, které jsou považovány za drobné a jsou tedy v rukou nájemce, je obsažen v § 4. Jedná se například o:
- opravy vrchních částí podlah,
- opravy dveří, oken, žaluzií,
- opravy a výměny zásuvek, zvonků, jističů, domovních telefonů,
- opravy kamen a kotlů,
- opravy odtoků, digestoří, sprch apod.
V případě, že jde o opravu, která není uvedena v předmětném výčtu, bude záležet na její ceně. Pokud náklad na jednu opravu nepřevyšuje 1000 Kč, jedná se o drobnou opravu.
Oprava plynového kotle, myčky a pračky
Oprava plynového kotle je zmíněna v § 4 písm. g) Nařízení a odstranění závady bude tedy v rukou nájemce. Naproti tomu oprava myčky či pračky ve výčtu drobných oprav není, tudíž pokud náklady na tuto opravu převýší 1000 Kč, bude je muset uhradit pronajímatel.
Roční limitace nákladů oprav
Nařízení dále obsahuje roční limitaci nákladů – převýší-li součet všech nákladů na drobné opravy za jeden kalendářní rok částku, která se rovná 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu, další opravy v daném roce se již nepovažují za drobné. Jinými slovy, částka, kterou nájemce vynaloží na drobné opravy v bytě za jeden rok je omezena.
Hlášení závady
Co dělat, když nájemce objeví závadu? Pokud patří do kategorie běžné údržby a drobných oprav, nájemce si věc zkrátka opraví sám. Vzhledem k výše uvedené roční limitaci nákladů je však vhodné, aby si nájemce jednotlivé opravy evidoval a mohl tak v případě potřeby doložit finanční náklady.
Jestliže se jedná o větší závadu, jejíž oprava je povinností pronajímatele, musí ji nájemce co nejdříve nahlásit. Pokud se majitel bytu k opravě nemá, případně jej nelze zastihnout, může nájemce závadu opravit sám, a to na náklady pronajímatele.
Pokud se jedná o závadu, která významně snižuje kvalitu a komfort bydlení (například nefunkční topení v zimě), může nájemce požadovat slevu z nájemného. Ovšem pouze za předpokladu, že závadu včas oznámí.
Nájemce musí pronajímateli ohlásit svou nepřítomnost delší než dva měsíce a zajistit případný přístup do bytu. Může se totiž stát, že po dobu nepřítomnosti nájemce dojde k nějaké havárii, kterou bude nutné neprodleně vyřešit. Jestliže tuto povinnost nájemce nesplní a vznikne z tohoto důvodu vážná újma, jedná se o závažné porušení povinnosti, které může vést k okamžité výpovědi z nájmu.
Povinnosti nájemce
- provádět v bytě běžnou údržbu a drobné opravy,
- nahlásit neprodleně závadu pronajímateli,
- ohlásit delší nepřítomnost v bytě.
Povinnosti pronajímatele
- udržovat byt ve stavu způsobilém k obývání,
- odstranit nahlášenou závadu v přiměřené době,
- v případě snížení komfortu bydlení poskytnout z nájemného slevu.
Předávací protokol
Jak už bylo zmíněno, diskuze o tom, kdo hradí jednotlivé opravy, má smysl pouze u věcí, které jsou součástí bytu a jsou tak ve vlastnictví pronajímatele. Proto je více než vhodné si na počátku nájemního vztahu tyto věci důkladně vymezit. K tomu slouží předávací protokol.
Předávací protokol je dokument, který obsahuje popis pronajímaného bytu a jeho vybavení. Zaznamenávají se do něj veškeré případné vady nebo například stav vodoměru či elektroměru.
Čím je důkladněji sepsaný předávací protokol, tím je menší riziko následných sporů. Pronájem bytu je často na delší dobu a po několika letech si budou strany těžko pamatovat, zda ta či ona oděrka na spotřebiči již byla, nebo vznikla vinou nájemce.
Drobné opravy vs nájemní smlouva
Občanský zákoník a výše zmíněné Nařízení představuje základní pravidla pro zjištění, kdo hradí opravy v bytě. Tento základní rámec lze rozšířit prostřednictvím nájemní smlouvy, kde lze některé palčivé otázky vyřešit a předejít případným sporům. Úprava v nájemní smlouvě se však nesmí odchýlit od zákonné úpravy v neprospěch nájemce. Nájemní smlouva by tak měla obsahovat práva a povinnosti stran nad rámec zákonné úpravy, případně poskytovat nájemci vyšší právní ochranu, než mu dává zákon.
Představit si lze například ujednání, které určuje, že pronajímatel každých pět let vymaluje byt – malování sice spadá do běžné údržby, kterou dle zákona hradí nájemce, ale nájemní smlouva může tuto povinnost delegovat na pronajímatele. Naopak ustanovení v nájemní smlouvě, které by například určovalo, že veškeré opravy v bytě hradí nájemce, by bylo neplatné.
