Potřebujete učinit změny v nájemní smlouvě? Nevíte, jak na to? Obáváte tvorby nové smlouvy? Ve většině případů postačuje uzavřít dodatek k nájemní smlouvě.
Zajímá vás, jak má dodatek vypadat, co obsahuje či jak ho napsat? Rádi byste se dozvěděli, jaké dodatky existují, co který řeší a jaká práva a povinnosti jimi můžete upravovat? Kromě odpovědí na výše uvedené otázky dostanete i tipy na co si dát pozor.
Dodatek k nájemní smlouvě
Dodatek k nájemní smlouvě je dohoda smluvních stran, kterou se mění původní smlouva. Jeho prostřednictvím lze upravit práva a povinnosti zúčastněných osob.
V některých případech je vhodné vytvořit více dodatků, kupříkladu při každoročním prodlužování doby trvání nájmu či zvyšování nájemného, popřípadě zvyšování záloh za energie.
Pakliže se však mění většina ustanovení, tj. práv a povinností pronajímatele a nájemce, je vhodnější původní nájemní smlouvu zrušit a vytvořit novou. Vyvarujete se tak zbytečným rozporům či nepřehlednosti mezi dodatkem a původní smlouvou.
Jak má vypadat dodatek k nájemní smlouvě
Nájemní smlouva vyžaduje dle § 2237 občanského zákoníku písemnou formu. Práva a povinnostní v ní uvedené lze měnit v souladu s § 1901 občanského zákoníku. Nicméně, můžete tak učinit pouze ve stejné podobě jakou má smlouva. Ústní dohoda nebude tedy postačujícím řešením.
Co má dodatek obsahovat
Okrem písemné formy dodatku musíte dodržet též náležitosti stanovené zákonem, konkrétně:
- označení pronajímatele – jméno, příjmení, datum narození (popřípadě rodné číslo), adresu trvalého bydliště/název, identifikační číslo, adresu sídla,
- označení nájemce,
- identifikaci původní smlouvy – o kterou smlouvu se jedná a kdy byla uzavřena,
- určení, kterého bodu nájemní smlouvy se změna či doplnění týká, včetně popisu konkrétních změn – například zvýšení nájemného,
- den nabytí platnosti dodatku,
- datum, místo a podpis obou smluvních stran.
Jak napsat dodatek k nájemní smlouvě
Dodatek k nájemní smlouvě může vytvořit buď advokát na míru, nebo si můžete stáhnout vzor dodatku, který si přizpůsobíte sami. Doplníte konkrétní údaje o vás, pronajímaném bytu a právech a povinnostech, které chcete změnit.
VZORY DODATKŮ K NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Zároveň nezapomeňte porovnat dodatek s původní smlouvou, aby nedošlo k rozporu některých ustanovení. Vedlo by to totiž ke zdánlivému právnímu jednání, ke kterému nemůže být přihlédnuto, zejména pak v případě zkrácení nájemcových zákonem garantovaných práv.
Dodatky k nájemní smlouvě
Mezi dodatky k nájemní smlouvě patří:
- dodatek na prodloužení nájemní smlouvy,
- dodatek na zvýšení nájemného,
- dodatek na zvýšení záloh na energie,
- dodatek na přidání dalšího nájemce,
- dodatek na postoupení nájemní smlouvy– v případě změny v osobě pronajímatele či nájemce,
- dodatek na změnu příjmení,
- dodatek na změnu čísla účtu.
Dodatkem k nájemní smlouvě lze samozřejmě upravovat či měnit i další práva a povinnosti jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele, a to i nad rámec zákona.
Dodatek k nájemní smlouvě na prodloužení nájemní smlouvy
Pokud jste uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou, lze ji prostřednictvím dodatku prodloužit. Zachováte tak původní smlouvu a zároveň proběhne prolongace nájmu.
Prodloužení nájemní smlouvy lze zvolit buď na určitý časový interval, např. jeden rok, nebo naopak může proběhnout změna nájemní smlouvy na dobu neurčitou. V případě, že jste uzavřeli nájem na dobu neurčitou, může být později prostřednictvím dodatku provedena změna nájemní smlouvy na dobu určitou.
Vždy je však třeba dbát na přesnou identifikaci smluvních stran, původní nájemní smlouvy, pronajímané bytové jednotky a nově sjednané délky trvání nájmu.
Dodatek k nájemní smlouvě: zvýšení nájemného
Nájemce je po uzavření nájemní smlouvy a uhrazení vratné kauce povinen platit pronajímateli měsíční nájemné. Je možné, že bude pronajímatel chtít po určité době s ohledem na inflaci zvýšit nájemné. Ke zvýšení nájemného slouží dodatek k nájemní smlouvě.
Kromě výše uvedených náležitostí musí dodatek obsahovat novou výši nájemného a datum, od něhož bude nájemné v upravené výši hrazeno pronajímateli.
Nicméně, je třeba si dát pozor na to, že se zvýšení nájemného:
- musí pohybovat maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě nemovitosti,
- nesmí činit více než dvacet procent společně se zvýšením nájemného za poslední tři roky,
- pronajímatel tak nesmí učinit dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení.
Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
§ 2249 odst. 1 občanského zákoníku
Dodatek k nájemní smlouvě: zvýšení záloh za energie
Na zvýšení záloh za energie má pronajímatel právo kdykoli v průběhu roku. Může tak učinit buď prostřednictvím oznámení o zvýšení záloh, které doručí nájemci, nebo dodatkem k nájemní smlouvě.
Pakliže nejsou platby za energie hrazeny společně s nájemným, postačuje oznámení o zvýšení záloh. Novou výši záloh lze od nájemce požadovat od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, v němž bylo nájemci doručeno oznámení.
V opačném případě je nezbytné uzavřít dodatek. Zachováte tím dosavadní práva povinnosti ze smlouvy vyplývající a zároveň dosáhnete zvýšení záloh.
Dodatek k nájemní smlouvě: změna pronajímatele
Pokud se změní pronajímatel, není třeba uzavírat dodatek k nájemní smlouvě, jelikož všechna práva a povinnosti přechází dle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku z původního pronajímatele na nového vlastníka.
Na nového vlastníka však nepřechází práva a povinnosti původního pronajímatele nad rámec zákona. V tomto případě je tudíž vhodné postoupení smlouvy.
Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
§ 2221 odst. 2 občanského zákoníku
Jedná se třístrannou dohodu mezi původním pronajímatelem, tj. postupitelem, novým pronajímatelem, tj. postupníkem, a nájemcem.
S ohledem na právní jistotu nájemce je třeba si dát pozor na zachování práv a povinností vyplývajících z původní smlouvy.
Dodatek k nájemní smlouvě: změna nájemce
I v tomto případě dochází k postoupení nájemní smlouvy, čímž jsou zachována dosavadní práva a povinnosti původního nájemce. Jedná se kupříkladu o zachování výše nájemného či doby trvání nájmu.
Platí zde totožná pravidla jako u změny pronajímatele, avšak s rozdílem, že je nezbytné dodatek uzavřít vždy.
Dodatek k nájemní smlouvě: další nájemce
V souladu s § 2272 odst. 1 občanského zákoníku je nájemce oprávněn do své domácnosti přijmout kohokoli. Nicméně, má povinnost o této změně bez zbytečného odkladu, nejpozději však do dvou měsíců, informovat pronajímatele.
Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vyhradit udělení souhlasu s přijetím člena do nájemcovy domácnosti, s výjimkou osoby nájemcovi blízké. Pak je nutné uzavřít dodatek k nájemní smlouvě.
Nicméně, občanský zákoník uvádí omezení, kdy v bytě může žít pouze takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a životním podmínkám v něm. To znamená, že v bytě o dispozici 1+1 nemůže žít například sedm osob.
Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
§ 2272 odst. 3 občanského zákoníku
Dodatek k nájemní smlouvě: změna příjmení
Nevíte, jaké následky bude mít na nájemní smlouvu změna vašeho příjmení? Z právního hlediska žádné. Platnost smlouvy nebude dotčena, jelikož se jedná stále o totožnou osobu.
Nicméně, za účelem vyšší právní jistoty a primárně z hlediska aktualizace informací, je vhodné uzavřít dodatek.
Dodatek k nájemní smlouvě: změna čísla účtu
Pakliže se změní bankovní spojení na straně pronajímatele za účelem zasílání měsíčních úhrad či na straně nájemce pro případ přeplatků, postačuje formální oznámení. Musí být však opatřeno podpisem dotčené smluvní strany.
Za účelem vyšší právní jistoty se však jeví dodatek k nájemní smlouvě vhodným řešením.
