Prodloužení smlouvy o nájmu

prodloužení smlouvy o nájmu

Máte s nájemníkem uzavřenu smlouvu na dobu určitou, ale vzájemně si vyhovujete? Poradíme vám, jak sepsat prodloužení smlouvy o nájmu a co musí obsahovat dodatek k nájemní smlouvě. Dočtete se také, co dělat, když máte s nájemcem problémy a chcete po uplynutí smlouvy nájemní vztah ukončit.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Při uzavírání nájemní smlouvy se musí strany dohodnout, zda ji chtějí uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Podle občanského zákoníku pak platí, že pokud si strany neujednají dobu trvání či den skončení nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Pokud by si sjednaly nájem na dobu delší než 50 let, půjde o nájem na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze vypovědět jen z ujednaných důvodů a v ujednané výpovědní době.

Jestliže tedy vaše nájemní smlouva neobsahuje žádné ujednání o skončení nájmu, jedná se o smlouvu na dobu neurčitou. V takovém případě může pronajímatel smlouvu vypovědět pouze se zákonem stanovených důvodů (např. když nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu tím, že dlouhodobě neplatí nájemné).

Pronajímatelé proto dávají jednoznačně přednost smlouvě na dobu určitou. Po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, se totiž mohou zbavit problematického nájemníka, aniž by mu museli dávat tříměsíční výpověď.

Automatické prodloužení smlouvy o nájmu

V běžné smlouvě o nájmu na dobu určitou dochází k ukončení nájemního vztahu uplynutím doby, kterou si strany sjednaly. Propadlá nájemní smlouva pak musí být obnovena dodatkem o prodloužení smlouvy.

V případě nájmu bytu nebo domu však platí zvláštní pravidlo. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, dojde k automatickému obnovení nájemní smlouvy.

Nechce-li pronajímatel v nájemním vztahu pokračovat, musí písemně do tří měsíců od konce smlouvy vyzvat nájemníka, aby byt opustil. Pokud tak neučiní, prodlužuje se nájem na dobu, na kterou byl sjednán, maximálně však na dva roky.

Příklad: Nájemní smlouva byla ujednána na dobu 1 roku a skončila dne 30. června. Nájemce pokračoval v bydlení. Pokud mu pronajímatel ani do konce září písemně nepředal výzvu k opuštění bytu, byla smlouva automaticky prodloužena opět na jeden rok.

Automatické prodloužení lze však ve sjednané nájemní smlouvě vyloučit. V takovém případě smlouva uplynutím doby zanikne a je povinností nájemce se vystěhovat. Strany se však mohou dohodnout i jinak (třeba si sjednat, že nájemce zašle pronajímateli před skončením nájmu žádost o prodloužení smlouvy).

V případě, že nebude chtít pokračovat v bydlení nájemce, stačí, pokud po skončení smlouvy odevzdá byt pronajímateli. Může sice pouze hodit klíče od schránky, je však vhodnější, pokud o předání bytu společně s pronajímatelem sepíše protokol. V něm by mělo být uvedeno, v jakém stavu nájemce byt předal. Protokol může sloužit jako důkaz v případě sporů.

Složitější je ukončení nájmu, pokud ještě smluvená doba neuběhla. Nájemce má právo nájem vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou pouze v případě, kdy po něm změnou okolností nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Dodatek k nájemní smlouvě

Pokud chce pronajímatel využít možnost prodloužení nájemní smlouvy, může buď uzavřít s nájemcem dodatek k smlouvě stávající, nebo s ním sjednat smlouvu zcela novou. Často dojde na druhou možnost. Pronajímatel využije uplynutí lhůty k tomu, aby zvýšil nájemné.

U nájmu na dobu neurčitou občanský zákoník navyšování nájemného limituje na dvacetiprocentní zvýšení každé tři roky, a to maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě. Protože po skončení smlouvy na dobu určitou je uzavírána zcela nová smlouva, může být i nájemné nově sjednáno.

Náležitosti dodatku o prodloužení smlouvy o nájmu

Občanský zákoník stanoví, že pokud musí být smlouva uzavřena písemně, musí i všechny její změny být uzavírány stejnou formou. To platí i pro dodatek o prodloužení nájemní smlouvy.

Na tuto skutečnost by si měl dát pozor především pronajímatel. Pokud se s nájemcem dohodne pouze ústně na prodloužení a zároveň zvýšení nájemného, nebude se brát na takové ujednání ohled. Pronajímatel se pak dostane do situace, kdy se nájem prodlouží automaticky, ale nájemné zůstane zachováno.

Jaké jsou náležitosti dodatku? V dodatku by mělo být především uvedeno, kdo jsou smluvní strany, tedy pronajímatel a nájemce. Zmíněna by měla být jejich jména, příjmení, data narození a adresy trvalého bydliště.

Dále je třeba identifikovat původní smlouvu. Je možné např. napsat, že dodatek se týká nájemní smlouvy uzavřené toho a toho dne mezi výše uvedenými stranami. Hodí se napsat, ke kterému bodu smlouvy se dodatek vztahuje, resp. která ujednání mění či nahrazuje.

Dodatek pak bude obsahovat konkrétní změny smlouvy, např. dobu, na kterou se prodlužuje, nová výše nájemného atd.

Strany by neměly zapomenout uvést, od kdy je dodatek účinný, datovat jej a připojit své podpisy.

Pokud na internetu narazíte na vzor prodloužení nájemní smlouvy, dejte si pozor, aby všechny tyto náležitosti obsahoval.

Použité právní předpisy:

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník