Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Pronajímáte byt či teprve zvažujete investici do nemovitostí? Pak byste měli vědět, že dne 1. července 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která přináší změny v oblasti práva nemovitostí a nájemních vztahů. Nově může být sjednána smluvní pokuta v nájemní smlouvě. Pronajímatel tak získal novou zbraň vůči problematickým nájemníkům.

Předchozí právní úprava

Nájemníci jsou považováni v právu za slabší stranu smluvního vztahu. Proto jim občanský zákoník přiznává různá práva a vyšší stupeň ochrany než pronajímatelům.

V ustanovení § 2239 jsou uvedena zakázaná ujednání v nájemní smlouvě. Mezi ně až do 1. 7. 2020 patřil zákaz ujednání smluvní pokuty, která by byla uložena nájemci. Pronajímatel tak nemohl postihovat nedodržení nájemní smlouvy.

Podle rozsudků soudů pak nebylo možné stanovit ani smluvní úroky z prodlení v případě pozdně uhrazeného nájemného, protože svou povahou jsou smluvní pokutě velmi blízké.

Sankce při prodlení s placením nájemného

Jediná finanční sankce při prodlení s placením nájemného či porušení povinnosti nájemce, kterou se mohl pronajímatel hojit, byla jistota, neboli kauce, a dále zákonné úroky z prodlení za pozdně zaplacené nájemné či poplatky za služby.

Tato situace spolu s faktem, že smlouva na dobu neurčitou je z pohledu pronajímatele v podstatě nevypověditelná nájemní smlouva (pokud neexistuje zákonný důvod pro výpověď), mnohé vlastníky bytů od jejich pronajímání odrazovala.

I přes zákaz však mnohé nájemní smlouvy ujednání o smluvní pokutě obsahovaly. Pronajímatelé je používali především jako preventivní opatření, které mělo nájemce odstrašit od porušení závazků. Pokud však na porušení povinností skutečně došlo, mohl nájemce smluvní pokutu s klidným svědomím ignorovat.

Důležité je upozornit na to, že zákaz smluvní pokuty se týkal pouze nájemní smlouvy k bytu. Smluvní pokuta v podnájemní smlouvě či smluvní pokuta u nájmu nebytových prostor zakázána není a nebyla.

Nová právní úprava smluvní pokuty u nájmu bytu

Od 1. července 2020 je ze zakázaných ujednání smluvní pokuta vypuštěna. To znamená, že již může být v nájemní smlouvě sjednána. Není to však bez omezení. I nadále se nepřihlíží k ujednáním ve smlouvě, která ukládají nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou k okolnostem.

Co to znamená? Smluvní pokuta v nájemních vztazích nemůže být nepřiměřeně vysoká vzhledem k situaci, kterou zajišťuje. Například, pokud dojde v bytě k poškrábání parketové podlahy, může pronajímatel požadovat smluvní pokutu, která se bude přibližně rovnat nákladům na její opravu, rozhodně nelze po nájemci chtít závratnou částku v hodnotě celé podlahy.

Lze tak konstatovat, že smluvní pokuta u nájmu bytu má především kompenzační charakter a až následně sankční povahu.

Smluvní pokuta je nejčastěji stanovena jako pokuta za pozdní odevzdání bytu či za jeho poškozování. Může být stanovena ale i za jiným účelem. Důležitá je přesná specifikace v nájemní smlouvě. Nelze ji stanovit za chování, které je právem nájemce. Smluvní pokuta tedy nemůže například postihnout běžné chování domácích mazlíčků.

Kauce vs smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Občanský zákoník i nadále ponechává možnost sjednat si ve smlouvě složení kauce, tedy tzv. peněžitou jistotu. Z této částky se může hojit pronajímatel, pokud mu nájemce nezaplatí nájemné či nebude plnit jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Výše jistoty nesmí přesáhnout tři měsíční nájmy.

Nájemní smlouva tak může obsahovat ustanovení o kauci či o smluvní pokutě, nebo i obě dohromady. Protože jde o podobné právní instituty, jsou vzájemně provázány a jejich celková výše nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Příklad z praxe

Například pokud je cena nájmu 15 000 Kč, může být smluvní pokuta stanovena ve výši 45 000 Kč, ale pak již nemůže pronajímatel požadovat kauci. Nebo naopak stanoví kauci ve výši 45 000 Kč a smluvní pokutu do smlouvy nezahrne. Strany si však mohou sjednat obě ustanovení a poměry částek nastavit tak, jak uznají za vhodné, s tím že nepřesáhnou oněch 45 000 Kč.

Protože peníze na jistotu je třeba složit předem, je pro nájemce často velmi obtížné vydat vysokou částku. V praxi proto obsahují nájemní smlouvy kauci většinou ve výši dvou nájmů. Pro pronajímatele je proto výhodné, aby ve smlouvě smluvní pokutu ve výši jednoho nájmu zakotvil.

Použité právní předpisy: Občanský zákoník