Pronajímat svůj byt může být zárukou stabilního pasivního příjmu. Jenže až příliš často se pronajímatel potýká se situací, že mu nájemník řádně a včas nezaplatí. Jak postupovat v takovém případě? Vymáhání nájemného může trvat i roky. Občanský zákoník však poskytuje pronajímateli určité páky, jak donutit neplatiče, aby dluh na nájmu uhradil.
Právní úprava nájemného
Smlouva o nájmu bytu je smlouvou úplatnou. Nájemce a pronajímatel si ve smlouvě mohou určit jeho výši a dobu, za kterou se platí (obvykle jde o jeden kalendářní měsíc). Platba nájemného musí být pronajímateli uhrazena předem do pátého dne příslušného platebního období. Dále pak musí nájemce zaplatit zálohy či náklady na služby, které mu zajišťuje pronajímatel.
Pronajímatel nemůže po nájemci požadovat žádné jiné plnění. Nemůže tedy vyžadovat, aby mu nájemce najednou uhradil nájem za několik měsíců. To mimo jiné znamená, že se nemůže nijak zvlášť pojistit a vždy lze pouze přikročit vymáhání nájemného zpětně.
Nájemné může být každoročně zvýšeno, a to buď podle toho, jak si dohodly strany ve smlouvě, nebo podle zákonných pravidel. Pronajímatel a nájemce se také mohou dohodnout, že se nájemné zvyšovat nebude. Zvýšení nájemného může pronajímatel požadovat, pokud zafinancoval rekonstrukci.
Jak na vymáhání dlužného nájemného
Až pětina českých pronajímatelů se setká s případem, že jim nájemník na nájemném dluží. Jak postupovat, pokud není nájemné hrazeno řádně a včas?
Prevence je základ
Na místě je především ověřit si bonitu potenciálního nájemníka, ještě než uzavřete nájemní smlouvu. Ověřte si ve veřejných rejstřících (např. v insolvenčním rejstříku, v centrálním registru dlužníků) jeho bezdlužnost, popř. zda vlastní nějaký majetek. Zeptejte se, jak hodlá nájem financovat, kde je zaměstnán apod. Vyhnete se tak „neplatičům z povolání“.
Samozřejmostí je uzavřít kvalitní platnou nájemní smlouvu, která může sloužit jako podklad pro vymáhání vašich nároků.
Upomínka nezaplaceného nájmu
Základem je hlídat si, že vám nájemník zasílá nájemné pravidelně. Někteří nájemci s placením otálejí, protože čekají na výplatu či proplacení faktur. Jiní prostě zapomenou nebo zkoušejí, jestli jim pozdní placení projde.
Řešením je upomínka k úhradě dlužného nájemného, ve které vyzvete nájemce k úhradě do tří dnů a upozorníte ho na důsledky neplacení nájemného včetně možnosti výpovědi z bytu. Dlužník nájemného pak většinou nájemné po upomínce doplatí. Nicméně kontrolovat, že je nájemné uhrazeno, musíte neustále.
Jak na dlouhodobě nezaplacený nájem
Pokud nájemník na upomínky nereaguje a dluh na nájmu roste, máte několik možností, jak situaci řešit. Pokud víte, že se nájemník dostal do svízelné životní situace a nechcete mu ještě přitížit, můžete mu poradit, aby se obrátil na úřad práce či sociálně právní poradnu, a chvíli posečkat.
Ze zákona máte právo dát nájemci výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nezaplatil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Takové jednání totiž občanský zákoník klasifikuje jako zvlášť závažné porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy. Před podáním výpovědi však musíte nájemce na porušování jeho povinnosti upozornit a vyzvat jej k nápravě. Ve výpovědi samotné pak musí být uvedeno, že jejím důvodem bylo neplacení nájemného za dobu tří měsíců.
Podívejte se na všechny možnosti výpovědi z nájmu od pronajímatele.
Ukončením nájmu bytu se však nájemce nezprošťuje povinnosti uhrazení nájemného. K nájemnému musí také zaplatit úroky z prodlení.
Podle občanského zákoníku může pronajímatel zadržet věci, které má nájemce v bytě, než mu bude dluh na nájemném uhrazen. Nicméně, jde o složitou problematiku, kdy můžete porušit domovní svobodu nájemce a dostat se do problémů, proto se zadržovacímu právu raději vyhněte. Raději vyřešte situaci pomocí započtení jistoty nebo v krajním případě žalobou u soudu.
Hrazení dluhu pomocí kauce
V nájemní smlouvě si podle občanského zákoníku nemůžete stanovit žádné smluvní pokuty či jiné sankce. Při sjednání nájemní smlouvy můžete pouze požadovat, aby vám nájemce složil peněžitou jistotu ve výši až trojnásobku měsíčního nájemného. Poté, co nájem skončí, si můžete z kauce odečíst dlužný nájem a zbytek nájemníkovi vrátíte.
Sjednání jistoty nese pro pronajímatele několik problémů. Málokterý nájemník mu může poskytnout tak vysokou kauci, trh jej nutí obvykle akceptovat jistotu ve výši jednoho měsíčního nájmu.
Druhým zádrhelem je povinnost pronajímatele, aby po skončení nájmu vrátil nájemci kauci spolu s úroky, které si mohou dohodnout ve smlouvě nebo budou alespoň ve výši zákonné sazby. Jenže žádný zákon nestanoví, jaká je úroková sazba z jistiny. Nejde o úroky z prodlení, protože pronajímatel kauci drží až do skončení nájmu a v žádném prodlení není. Občanský zákoník na jiném místě říká, že pokud právní předpis úroky nestanoví, „platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Požadavek, aby se pronajímatel orientoval v úrokové problematice, je ale nereálný. Proto je vhodné stanovit si výši úročení přímo do smlouvy.
Soudní vymáhání nájemného
Někteří nájemci na upomínky nereagují. Pokud vám na nájemném dluží více, než je složená kauce, a odmítají zaplatit, nezbude vám nic jiného než se obrátit na soud.
Nejprve zašlete nájemci předžalobní výzvu. Teprve sedm dní poté podejte žalobu. V opačném případě byste neměli nárok na náhradu nákladů řízení.
Žalobu na úhradu dlužného nájemného můžete podat jak klasickou, tak ve formě elektronického platebního rozkazu. Vždy ale počítejte s tím, že budete muset uhradit soudní poplatek. Nezapomeňte doložit všechny související podklady (nájemní smlouvu, vyúčtování služeb apod.).
Pokud nájemce nezaplatí ani po vydání rozsudku, je na něj vyhlášena exekuce.
Vystěhování problémových nájemníků
Nájemce má poté, co dostane výpověď, povinnost odevzdat byt bez zbytečného odkladu pronajímateli, maximálně do jednoho měsíce od skončení nájmu. Co však může pronajímatel udělat, když se nájemník vystěhování brání, popř. z bytu zmizí a nechá po sobě své věci? Bohužel, způsob, jak vystěhovat neplatiče rychle z bytu, který nechtějí dobrovolně opustit, neexistuje.
Pokud vás napadá prostě vejít do bytu nájemníka a vynést jeho věci před dům, raději na to zapomeňte. Mohli byste se dopustit trestného činu porušování domovní svobody. Sice se můžete obrátit na policii s oznámením, že vám nájemce neoprávněně zasahuje do práva k bytu a neoprávněně jej užívá, avšak pokud nájemce nepřistoupí na domluvu policie, budete muset situaci stejně řešit sami.
Nájemci doručíte předžalobní výzvu k vyklizení bytu. Pokud na ni nebude reagovat, musíte podat žalobu na vyklizení bytu k soudu. Teprve po rozhodnutí soudu můžete získat soudní příkaz k vystěhování. Celý proces se může protáhnout i na několik let.
