V dnešní době se stavební developeři stále častěji přiklání ke stavbě dvojdomů a trojdomů. Jedná se totiž o finančně i administrativně výhodnější variantu, než je stavba samostatného domu. Rovněž se může jednat o povinnost, jelikož územní plán obce připouští kupříkladu pouze jednu stavbu na např. 800 metrů čtverečních. Někteří zájemci zároveň preferují menší zahradu, jelikož je nejen výhodnější z hlediska koupě, ale rovněž snazší na údržbu. Co ale znamená koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu pro kupujícího? Jaké náležitosti obsahuje prohlášení vlastníka?
Vztahuje se hypotéka na celý dvojdům či pouze na bytovou jednotku? Jak je to s daněmi? A co když se změní vlastník jednotky? Liší se spoluvlastnictví získané dědictvím od koupě? Na co si dát pozor?
Prodej domu jako bytové jednotky
Dvojdům je jedna stavba, která se skládá ze dvou identických domů s vlastním vchodem, parkováním a předzahrádkou. Obdobné uspořádání platí pro trojdomy.
Stavební developer získá od stavebního úřadu povolení k realizaci záměru (stavební povolení) na vystavění dvojdomu. To znamená, že se povolení vztahuje pouze k jedné stavbě, nikoli ke dvěma.
Stavba se zkolauduje jako dvojdům a posléze dojde k jeho rozdělení na dvě bytové jednotky.
Co to ale znamená pro vlastníky bytových jednotek?
Vznik bytových jednotek dvojdomu
Jak probíhá rozdělení domu na jednotky?
Bytové jednotky vznikají zápisem do katastru nemovitostí na základě návrhu. Rodinný dům se nejčastěji rozděluje na bytové jednotky prostřednictvím prohlášení vlastníka (dle § 1166 občanského zákoníku).
Prohlášení vlastníka je písemný dokument, který vytváří vlastník, popř. vlastníci, dvojdomu, přičemž jej následně doručí katastru nemovitostí.
Dvojdům lze rozdělit na jednotky rovněž výstavbou, pokud jsou jednotky odděleny obvodními stěnami a mají vlastní vchod. Vlastník následně pouze rozdělí vlastnické právo na spoluvlastnické podíly.
Prohlášení vlastníka
Vlastníkovo prohlášení, kterým se rozděluje dvojdům na bytové jednotky, obsahuje především:
- identifikaci dvojdomu – parcelní číslo, výměra pozemku, číslo popisné stavby, ulice, informace o zápisu do katastru nemovitostí a číslo listu vlastnictví,
- vymezení jednotek (včetně výměry – podlahové plochy, dispozic a využití),
- určení, zda se jedná o bytové či nebytové jednotky,
- náčrt vymezených jednotek, včetně společných prostor – zpravidla jde o půdorysy jednotek a náčrty společných částí,
- místo, datum a úředně ověřený podpis.
Aby mohlo dojít k rozdělení dvojdomu na bytové jednotky, musí být jednotky uzavřené, tj. mít především vlastní vchod a vstupní chodbu. Projektová dokumentace se k prohlášení nepřikládá, obvykle se využívá pouze geometrický plán.
Právní režim dvojdomu rozděleného na bytové jednotky
Zápisem bytových jednotek do katastru nemovitostí nedochází ke změně právního režimu rodinného domu na bytový dům. Rodinný dům může totiž mít až 3 bytové jednotky. Právní režim domu se tudíž neliší od režimu, v jakém byl zkolaudován.
Zápis jednotek znamená pouze jejich vymezení a zaznamenání do katastru nemovitostí.
Spoluvlastnické podíly
Mezi podmínky prohlášení vlastníka patří rovněž vymezení spoluvlastnických podílů na společných prostorách. Jde zejména o zahradu, střechu, nosné zdi, fasádu, příjezdovou cestu a přípojky.
Dům, který se rozdělí na dvě bytové jednotky, obsahuje zpravila 2 stejné spoluvlastnické podíly (1/2). U trojdomu má každý vlastník třetinový podíl. Výše podílu na společných prostorách současně představuje velikost hlasovacího podílu, pokud jde o správu společných částí dvojdomu – např. rekonstrukci střechy.
Koupě domu jako bytové jednotky
Pokud se od stavebního developera rozhodnete koupit bytovou jednotku ve dvojdomu nebo trojdomu, stanete se výhradním vlastníkem jednotky a podílovým spoluvlastníkem společných částí.
Kupní smlouva na bytovou jednotku ve stavbě dvojdomu by měla obsahovat zejména:
- výslovné prohlášení, že dvojdům byl či bude rozdělen na dvě bytové jednotky (v katastru nemovitostí),
- vymezení prodávané bytové jednotky, včetně podlahové plochy, dispozic, vybavení apod.,
- stanovení, které části dvojdomu (trojdomu) jsou společné,
- uvedení režimu spoluvlastnictví (podílové spoluvlastnictví) a velkosti jednotlivých spoluvlastnických podílů.
Prodejem dvojdomu rozděleného na jednotky nevzniká společenství vlastníků jednotek (SVJ). Zakládá se až při existenci 5 jednotek s nejméně 3 různými vlastníky. Pokud však chcete mít vyšší právní jistotu ohledně režimu spoluvlastnictví (zejm. u trojdomů), v kupní smlouvě výslovně uveďte, že se za účelem správy dvojdomu nezakládá SVJ.
Při prodeji je třeba učinit prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu na jednotky, kterou jste se rozhodli zakoupit.
Před podpisem smlouvy si ověřte, jakému režimu podléhají přípojky k inženýrským sítím, tj. zda jsou společné či nikoli. Pokud jsou přípojky společné (např. vodné a stočné), každý spoluvlastník má svůj vodoměr, přičemž se případný nedoplatek či přeplatek rozpočítává dle spotřeby každé domácnosti.
Ke kupní smlouvě se kromě úplného prohlášení vlastníka přikládá rovněž:
- výpis z katastru nemovitostí (aktuální),
- geometrický plán, v němž je jednotka vymezena,
- dohoda o užívání společných částí (např. zahrady), pokud byla sjednána.
Vždy je dobré si nechat od prodávajícího doložit také veškeré podklady ke stavbě, především půdorysy stavby, stavební plány a kolaudační rozhodnutí.
Vliv hypotéky na spoluvlastnictví
Má hypotéka sloužící ke koupi bytové jednotky ve stavbě dvojdomu vliv na podílové spoluvlastnictví?
Koupě domu jako bytové jednotky může vyžadovat žádost o hypotéku (pokud kupující nemá dostatek finančních prostředků). Jelikož je jednotka, která má sloužit jako zástava, zapsaná v katastru nemovitostí, vztahuje se hypotéka pouze ke konkrétní jednotce, nikoli k celému dvojdomu. Hypoteční zástavní právo se tudíž zřizuje k bytové jednotce a částem, které jsou ve spoluvlastnictví žadatele o hypotéku. U dvojdomu je tedy předmětem zástavy nejen jednotka, ale rovněž poloviční spoluvlastnický podíl na společných částech (zahrada, střecha, fasáda, přípojky apod.).
K žádosti o hypotéku se dokládá především kupní smlouva, prohlášení vlastníka, geometrický plán a znalecký posudek (s posouzením tržní hodnoty bytové jednotky).
Pokud k rozdělení dvojdomu na bytové jednotky v katastru nemovitostí zatím nedošlo, může banka poskytnout hypotéku s podmíněným čerpáním. To znamená, že se finance uvolní až po zápisu jednotky do katastru.
Prodej bytové jednotky novému vlastníkovi
Má prodej bytové jednotky v domě vliv na prohlášení vlastníka a podílové spoluvlastnictví?
Pokud se rozhodnete vy nebo druhý vlastník prodat bytovou jednotku ve dvojdomě, prohlášení vlastníka stále trvá (je zapsáno v katastru nemovitostí).
Prohlášení vlastníka přechází společně se zakoupenou bytovou jednotkou ve stavbě dvojdomu na každého nového vlastníka. Bez ohledu na to, zda se jedná o koupi, dar, dědění či jiný důvod.
Práva nového vlastníka jsou tudíž totožná jako práva původního vlastníka. Nový vlastník musí prohlášení respektovat (jednostranná změna prohlášení není přípustná).
Ke změnám prohlášení vlastníka, ať už při koupi, změně dispozic bytové jednotky, či změně účelu (např. nebytový prostor), je třeba získat souhlas spoluvlastníka. Souhlas musí být písemný. Souhlas spoluvlastníka není potřeba, pokud měníte vnitřní dispozice jednotky. Jestliže se změna dotýká společných částí dvojdomu, musí vám spoluvlastník udělit souhlas (nosné zdi, vnější zdi, střecha).
Změna prohlášení se následně zapíše do katastru nemovitostí (na základě podaného návrhu na vklad). Bez souhlasu druhého spoluvlastníka tedy nelze učinit změny v prohlášení ani jej zrušit (§ 1169 občanského zákoníku).
Souhlas musí udělit všichni spoluvlastníci, jejichž práva by mohla být změnou prohlášení vlastníka dotčena. Pokud vám tedy vlastník nedá souhlas k přístavbě, nemůžete ji legálně provést (soud však může ve výjimečných případech souhlas nahradit).
Pokud dojde ke sporům mezi vlastníky je možné zrušení bytové jednotky a vypořádání spoluvlastnictví ke společným částem.
Dědictví
U dědictví se převod vlastnictví bytové jednotky ve stavbě dvojdomu liší. Pokud je dědiců více, vznikne spoluvlastnictví bytové jednotky, čím se komplikuje rozhodování o správě společných prostor dvojdomu. A to především pro vlastníka druhé jednotky.
V případě, že dojde k rozdělení zděděné jednotky na více jednotek, přičemž jednotky vlastní více spoluvlastníků, může vzniknout povinnost zřídit SVJ. Např. ve stavbě dvojdomu vzniknou 3 jednotky s 5 různými vlastníky.
Dvojdům je dle katastru nemovitostí rozdělen na dvě bytové jednotky. Po smrti původního vlastníka dojde ke zdědění jedné bytové jednotky ve stavbě dvojdomu mezi čtyři dědice.
Jelikož je jednotka dvoupatrová (dvougenerační), dědici ji rozdělí na dvě bytové jednotky, přičemž každou jednotku vlastní dva dědici (zápisem do katastru nemovitostí). Dojde tak ke vzniku dohromady tří bytových jednotek s pěti různými vlastníky.
Je tudíž vhodné zřídit notářský zápis s požadavkem, aby jednotka měla vždy pouze jednoho vlastníka. Vyvarujete se tak budoucím praktickým i právním komplikacím spojeným se spoluvlastnickými podíly, jako například při správě jednotky a její údržbě.
Podmínku jednoho vlastníka můžete zřídit již v kupní smlouvě, a to primárně za přítomnosti notáře (notář ručí za správnost textu). Notářský zápis se pak vloží do katastru nemovitostí. Katastr tudíž nezapíše více vlastníků než jen jednoho (při prodeji, darování, dědění apod.).
Na základě notářského zápisu můžete tudíž zřídit omezení, které znemožní zápis více než jednoho vlastníka do katastru.
Nicméně pokud by v případě dědictví došlo ke zkrácení práv některého z dědiců, může podmínku jednoho vlastníka bytové jednotky přezkoumat soud.
Zemřelý měl dva potomky – nepominutelné dědice. Když si kupoval bytovou jednotku ve stavbě dvojdomu, uvedl v prohlášení vlastníka, že bytová jednotka může mít pouze jednoho vlastníka. Prohlášení bylo následně vloženo do katastru nemovitostí.
Nicméně v takové situaci obdrží pouze jeden z potomků bytovou jednotku (měl by se finančně vypořádat se sourozencem, který nezíská nic). Nicméně ani jeden z potomků nemá finance na vyrovnání s druhým sourozencem. Aby nedostal jeden z potomků celou nemovitost a druhý nic (došlo by ke zkrácení jeho práv), mohou se potomci obrátit na soud.
Soud v takové situaci nařídí katastru nemovitostí, aby zapsal oba potomky jako vlastníky bytové jednotky ve stavbě dvojdomu (obdrží tudíž dědictví rovným dílem).
Předkupní právo
Pokud se některý z dědiců rozhodne prodat či darovat spoluvlastnický podíl ke společným částem, druhý spoluvlastník (popř. další spoluvlastníci) má k podílu předkupní právo.
Předkupní právo však trvá pouze půl roku ode dne nabytí podílu (od vydání usnesení o rozdělení pozůstalosti).
Nicméně předkupní právo není možné uplatnit, pokud nový spoluvlastník daruje či prodá spoluvlastnický podíl:
- jinému spoluvlastníkovi,
- manželovi či manželce,
- sourozenci,
- přímému příbuznému (předci a potomci).
Daně
Dvojdům, včetně bytových jednotek, na které se dělí, podléhá daním. V případě koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu od developera se hradí daň z přidané hodnoty. Nadto se každoročně odvádí daň z nemovitosti. Kdo ale hradí daň ke společným prostorám?
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí, která se hradí každoročně dopředu, se skládá ze dvou částí:
- daně ze staveb a jednotek,
- daně z pozemků.
Každý vlastník hradí daň ze staveb a jednotek za svou jednotku a pozemek, na němž se jednotka nachází (zastavěná plocha i předzahrádka), konkrétně dle výměry.
Daň z pozemku (s výjimkou části pozemku, na níž je umístěná stavba) představuje společné prostory. Daň stanovená dle výměry pozemku se rozloží mezi oba vlastníky rovným dílem.
Platební výběr k dani chodí oběma spoluvlastníkům zvlášť, pokud nepodali společné daňové přiznání a nedohodli se na společném zástupci (obvykle 1 ze spoluvlastníků).
Daň z přidané hodnoty
V případě koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu od stavebního developera, musíte hradit daň z přidané hodnoty, ledaže uběhlo 23 měsíců od kolaudace jednotky. Daň z přidané hodnoty se neplatí, pokud kupujete bytovou jednotku od neplátce DPH. Stejné podmínky platí pro koupi samostatného domu.
Sazba DPH činí u veškerých rodinných domů (tj. nejen dvojdomů):
- 12 % u domů s výměrou do 350 m2,
- v ostatních případech 21 % (výměra je větší než 350 m2).
U dvojdomu se daň z přidané hodnoty hradí za bytovou jednotku (včetně zastavěné části pozemku) a za spoluvlastnický podíl na pozemku. Za bytovou jednotku a zastavěnou část pozemku hradíte DPH v plné výši. Daň z přidané hodnoty ze společných částí se dělí mezi oba spoluvlastníky rovným dílem.
Pohlídejte si tudíž v kupní smlouvě, zda je cena konečná, tj. jestli obsahuje veškeré poplatky a daně. Pokud si nejste jistí, raději se zeptejte realitního makléře či prodávajícího. V opačném případě totiž uhradíte kupní cenu a následně i daň z přidané hodnoty, a to nad rámec ceny uvedené smlouvě. DPH se hradí vždy prodávajícímu, který ji uvede v přiznání k dani z přidané hodnoty.
Nájem bytové jednotky
Bytovou jednotku můžete pronajmout i bez souhlasu druhého vlastníka, jelikož se jedná o vaše výlučné vlastnictví. Protože můžete na základě dohody užívat též zahradu, která k jednotce patří, lze ji rovněž pronajmout.
V případě nájmu bytové jednotky, nezapomeňte, že jste povinni k úhradě daně z příjmů.
Výhody a nevýhody koupě bytové jednotky ve dvojdomu
Koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu má své výhody a nevýhody. Mezi hlavní výhody patří především:
- většinou menší pozemek (není tudíž natolik náročný na údržbu),
- stavba dvojdomu na klíč od stavebního developera (nemusíte si stavbu zařizovat sami, včetně stavebného povolení),
- výhodnější kupní cena (dvojdomy bývají levnější než samostatné domy),
- daň z nemovitých věcí hradíte ze společných částí společně s druhým vlastníkem,
- daň z přidané hodnoty je při koupi bytové jednotky nižší než u samostatného domu (společné části hradíte se spoluvlastníkem rovným dílem),
- snadná správa bytové jednotky a společných částí, pokud si správně nastavíte podmínky v kupní smlouvě a prohlášení vlastníka.
Nevýhod koupě bytové jednotky, která patří do dvojdomu je více, především:
- správa společných částí může být obtížná, pokud se nemůžete dohodnout s druhým vlastníkem,
- v případě dědického řízení může být vlastníků jednotky více, což často vede k právním sporům a komplikacím,
- potřebujete souhlas spoluvlastníka s údržbou dvojdomu, resp. společných částí,
- spoluvlastník vám musí udělit souhlas s vnější rekonstrukcí bytové jednotky a přístavbou,
- bez souhlasu druhého vlastníka nemůžete instalovat solární panely na střechu ani bazén na zahradu (zabudovaný do země),
- proces rozdělení spoluvlastnictví a převod bytové jednotky na samostatný dům je složitý a většinou kvůli územnímu plánu obce nemožný.
Poslední aktualizace: 4. července 2025
