Když se podíváte na nabídky nemovitostí, zjistíte, že se obvykle prodávají dvojdomy, popř. trojdomy, se dvěma (třemi) bytovými jednotkami namísto samostatných domů s vlastním pozemkem, tedy zahradou. Často se totiž stává, že územní plán konkrétní obce nepřipouští dělení pozemků, tj. např. na 1 000 metrech čtverečních může být jen jedna stavba, nikoli dvě. Pro vlastníka bytové jednotky však může podílové spoluvlastnictví ke společným částem dvojdomu znamenat spory se spoluvlastníkem či výrazné komplikace. Je tudíž možné, že přemýšlíte o zrušení bytové jednotky ve stavbě dvojdomu. Jak v takové situaci správně postupovat?
Jaké technické požadavky musí jednotka splňovat? Potřebujete nové stavební povolení a kolaudační rozhodnutí? Kdy se vyhotovuje geometrický plán? A jak je to prohlášením vlastníka?
Správa bytové jednotky
Ač je zakoupená bytová jednotka ve dvojdomě na základě prohlášení vlastníka ve vašem výlučném vlastnictví, společné části patří do podílového spoluvlastnictví. Jde například o střechu, nosné konstrukce, fasádu, přípojky a zahradu.
Správa bytové jednotky ve stavbě dvojdomu může být obtížná, jelikož ke každému zásahu do společných prostor, potřebujete písemný souhlas druhého vlastníka. Ať už jde o údržbu fasády, instalaci solárních panelů na střechu či umístění bazénu na zahradu.
Problematická může být rovněž přestavba, přístavba či celková rekonstrukce dvojdomu. Pokud vám spoluvlastník neudělí souhlas, nemůžete legálně provést žádnou stavební úpravu (s výjimkou interiéru bytové jednotky a drobných oprav).
V případě nutnosti údržby dvojdomu se může vlastník obrátit na soud, který nahradí souhlas spoluvlastníka. Nicméně vždy je potřeba prokázat nezbytnost oprav (např. do nemovitosti zatéká voda).
Co se týče daně z nemovitých věcí, každý vlastník hradí daň za svou jednotku, včetně zastavěné plochy pozemku a předzahrádky. Daň ze společné části pozemku se dělí mezi spoluvlastníky rovným dílem.
Zrušení bytové jednotky ve stavbě dvojdomu
Vlastnictví jednotky ve stavbě dvojdomu sebou nese nevýhody a rizika. Možná se tudíž rozhodnete spoluvlastnictví zrušit a převést bytovou jednotku na samostatnou nemovitost.
Zrušení spoluvlastnictví se u jednotky řídí pravidly dle § 1140 a násl. občanského zákoníku a stavebním zákonem.
Přeměna bytové jednotky
Dvojdům se považuje za jednu budovu. Fakticky se sice jedná o budovy dvě, ale katastr nemovitostí pokládá dvojdům za jednu nemovitost rozdělenou na bytové jednotky.
Aby došlo k oddělení a přeměně jednotky na samostatnou nemovitost, je potřeba splnit několik podmínek.
Technické požadavky
Nejprve je vhodné zjistit, zda bytová jednotka splňuje technické požadavky na samostatnou nemovitost, popř. jak nákladné budou případné úpravy. Každá jednotka musí mít především:
- samostatné nosné zdi, včetně střechy (střecha nesmí být sdílená, tudíž je třeba ji upravit dle požadavků stavebního zákona – např. rozdělení krovů),
- vlastní přípojky sloužící k vedení inženýrských sítí (vodné, stočné, plyn a elektřina),
- samostatný vchod,
- vlastní číslo popisné.
Současně nesmí existovat žádné společné části, které jsou z technického hlediska nutné k užívání některé z jednotek (např. sdílený vchod do budovy). Budova musí být samostatně způsobilá k užívání (ke kolaudaci). A to bez jakékoli závislosti na druhé jednotce (např. společná střecha či krovy). Výjimkou je příjezdová cesta, a to buď v režimu spoluvlastnictví nebo na základě věcného břemena.
Střechu není nutné upravovat, pokud byl projekt výstavby navržen jako zrcadlový dvojdům, který sice spojuje společná stěna, ale konstrukce střechy je oddělená.
Doporučujeme vám se ohledně technických požadavků obrátit na odborníka.
Administrativní postup
Za účelem splnění požadavků na technický stav bytové jednotky a následnému schválení zápisu do katastru nemovitostí, je třeba získat:
- geometrický plán, kterým se dělí stavba i pozemek,
- stavební povolení,
- kolaudační rozhodnutí.
Geometrický plán obsahuje nové vyznačení hranice budovy, včetně pozemku, přičemž jej zpracovává geodet. Dochází totiž k rozdělení původního pozemku a vzniku dvou nových (samostatných) pozemků.
Geometrický plán se přikládá k žádosti o vydání stavebního povolení.
Zjistěte si tudíž, zda územní plán obce připouští dělení pozemků (v opačném případě totiž stavební povolení neobdržíte).
Nové stavební povolení musíte získat, pokud:
- měníte způsob užívání (účel) stavby – v tomto případě nastává změna bytové jednotky na samostatnou stavbu, které se přidělí vlastní číslo popisné,
- potřebujete na stavbě provést technické úpravy, aby mohlo dojít k přeměně na samostatnou nemovitost.
Mezi technické úpravy, pro něž se vyžaduje povolení od stavebního úřadu, patří nejen stavební úpravy nemovitosti, ale rovněž zřízení nových přípojek inženýrských sítí.
Aby mohlo dojít k rozdělení stavby, je třeba posléze získat nové kolaudační rozhodnutí, tj. potvrzení, že samostatná stavba splňuje požadavky dle stavebního zákona.
Zrušení podílového spoluvlastnictví
Poté, co jste si prověřili možnost technických úprav bytové jednotky, které jsou nutné k přeměně na samostatnou budovu, musíte se dohodnout se spoluvlastníkem.
Zrušení prohlášení vlastníka se uzavírá písemně s úředně ověřenými podpisy, přičemž obsahuje zejména prohlášení o:
- rozdělení stavby dvojdomu na dvě samostatné budovy,
- rozdělení pozemku, resp. jeho společných částí,
- zrušení podílového spoluvlastnictví.
Zrušení prohlášení vlastníka byste měli uzavřít ještě před vypracováním geometrického plánu a podáním žádosti o vydání stavebního povolení. Zrušené prohlášení se totiž přikládá ke stavebnímu povolení.
Pokud druhý vlastník nesouhlasí se zrušením podílového spoluvlastnictví, můžete se obrátit na soud. Nicméně vždy je lepší se pokusit se spoluvlastníkem dohodnout.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Jakmile dostanete od stavebního úřadu kolaudační rozhodnutí, podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Zápisem v katastru dojde k právnímu oddělení staveb a vzniku dvou nemovitostí namísto jedné. Od okamžiku zápisu jste výhradním vlastníkem původní bytové jednotky, včetně pozemku, který se k ní vztahuje.
K návrhu na vklad se přikládá:
- zrušení prohlášení vlastníka s úředně ověřenými podpisy,
- geometrický plán,
- kolaudační rozhodnutí.
Rovněž je třeba uhradit správní poplatek za podání návrhu ve výši 2 000 Kč. Katastrální řízení zpravidla trvá 20-30 dní z důvodu ochranné lhůty (dochází k zásahu do vlastnického práva).
Jak postupovat krok za krokem
Zrušení bytové jednotky ve stavbě dvojdomu představuje poměrně složitý úřední, administrativní, finanční a technický postup.
- Zjistěte, zda technický stav nemovitosti vyhovuje požadavkům stavebního zákona. Případně si nechce odhadnout cenu a náročnost technických úprav, které musíte provést, aby vznikla samostatná stavba (nezávislá na druhé jednotce).
- Dohodněte se s druhým vlastníkem na zrušení prohlášení vlastníka. Nechte úředně ověřit podpisy obou spoluvlastníků.
- Nechte vypracovat geometrický plán, který rozdělí společný pozemek a vymezí hranice jednak stavby, jednak nově vzniklého pozemku.
- Nechte vyhotovit projektovou dokumentaci, pokud potřebujete provést technické úpravy stavby.
- Požádejte o vydání stavebního povolení. Stavební povolení je nezbytné jednak pro úpravu stavby, jednak za účelem změny způsobu jejího užívání. Změna způsobu užívání stavby je mj. přeměna bytové jednotky ve stavbě dvojdomu na samostatnou stavbu. Stavební povolení tudíž potřebujete vždy.
- Proveďte technické úpravy, aby stavba splňovala požadavek samostatnosti a nezávislosti na druhé bytové jednotce.
- Získejte kolaudační rozhodnutí pro samostatnou stavbu.
- Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí. Zápisem do katastru se bytová jednotka ve stavbě dvojdomu mění na samostatnou stavbu a vy stáváte jejím výlučným vlastníkem.
Z právního hlediska dochází ke zrušení bytové jednotky ve stavbě dvojdomu a vzniku dvou samostatných budov. Z jedné budovy s jednotkami tudíž vznikají dvě samostatné budovy.
Poslední aktualizace: 4. července 2025
