Stavební developeři v současnosti preferují prodej dvojdomů, které se prohlášením vlastníka a zápisem do katastru nemovitostí rozdělí na dvě bytové jednotky. Každá jednotka má tudíž svého vlastníka, přičemž současně vzniká spoluvlastnictví na společných prostorách. Obdobný režim platí i pro trojdům. Jak funguje správa bytové jednotky ve stavbě dvojdomu? A co vše mezi společné prostory stavby dvojdomu patří?
Co znamená koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu pro kupujícího? Jak se liší podílové spoluvlastnictví od spoluvlastnictví celého dvojdomu? Je nutné zakládat společenství vlastníků? Jak je to s umístěním solárních panelů na střeše nebo bazénu na zahradě? Kdo hradí údržbu?
Vlastnictví bytové jednotky ve stavbě dvojdomu
Při koupi, resp. prodeji, bytové jednotky ve stavbě dvojdomu se učiní prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k nemovitosti na podíly. Zápisem do katastru nemovitostí následně vznikají dvě bytové jednotky se společnými prostorami.
Vlastník může na základě prohlášení vlastníka svou bytovou jednotku užívat bez omezení, jelikož se stává jejím výhradním vlastníkem. Ke společným prostorám vzniká podílové spoluvlastnictví.
V praxi však každý vlastník užívá svou část dvojdomu, včetně zahrady (která může být ve spoluvlastnictví).
Jednotka, resp. její interiér, může být upravována dle vůle vlastníka. Není tudíž potřeba k vnitřním úpravám jednotky žádat o souhlas spoluvlastníka dvojdomu (jedná se o výhradní vlastnictví jednotky).
Společné prostory stavby dvojdomu
Společné části vztahující se ke dvojdomu jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Co se týče dvojdomu, spoluvlastnické podíly obou vlastníku jsou stejné (1/2).
Mezi společné prostory patří především:
- zahrada,
- střecha,
- fasáda, včetně zateplení domu a omítky (pokud nepatří do výlučného vlastnictví na základě prohlášení vlastníka),
- nosné zdi – konstrukční části domu a základy,
- přípojky – vodné, stočné, elektřina, plyn a internet.
Zahrada může mít jiný právní režim než předzahrádka. Je možné, že předzahrádka patří přímo k bytové jednotce (jako samostatný pozemek), a tudíž spadá do výlučného vlastnictví.
Nicméně i zahrada může být užívána výlučně (na základě dohody), popř. oddělena od stavby dvojdomu jako samostatný pozemek. V takovém případě patří rovněž do výlučného vlastnictví.
K provedení jakékoli úpravy na společných částech potřebujete získat souhlas druhého vlastníka. To platí rovněž pro přestavby a přístavby, které se vztahují ke společným prostorám, a jež mohou ovlivnit práva spoluvlastníka.
Drobné opravy (např. omítky) můžete provést i bez souhlasu, nicméně vždy je lepší se předem dohodnout.
Solární panely na střeše dvojdomu
Jaké podmínky platí pro umístění solárních panelů na střeše dvojdomu?
Jelikož je střecha společnou částí domu, tj. je k ní zřízeno podílové spoluvlastnictví, umístěním solárních panelů, dochází k omezení práva druhého vlastníka. Nezáleží tudíž na tom, že panely umístíte na „svou“ polovinu střechy.
K instalaci solárních panelů, antén a klimatizace potřebujete vždy písemný souhlas druhého vlastníka. A to bez ohledu na to, že budou umístěny pouze na „vaší“ straně střechy. Dochází totiž ke změně vzhledu domu a snížení nosnosti střechy. Navíc solární panely přináší užitek pouze jednomu vlastníkovi.
V dohodě o udělení souhlasu by nemělo chybět:
- prohlášení, že solární panely jsou vaším výlučným majetkem,
- odpovídáte za jejich údržbu,
- ručíte za případnou škodu,
- v případě odstranění solárních panelů uvedete střechu do předchozího stavu.
Pokud si panely zakoupíte a umístíte je bez souhlasu spoluvlastníka na střechu, může od vás žádat jejich odstranění či náhradu škody.
Pokud víte již při koupi bytové jednotky ve stavbě dvojdomu, že budete umisťovat na střechu solární panely, můžete si upravit prohlášení vlastníka. Stačí v něm uvést, že máte výlučné právo užívat část střechy na své bytové jednotce, a že na ni umístíte solární panely, které mají sloužit pouze k vaším výlučným potřebám. Vždy je vhodné k prohlášení přiložit i nákres, který přesně vymezuje „vaší“ část střechy.
Umístění bazénu na zahradu
Možná chcete umístit bazén do země se zastřešením. V takovém případě většinou nepotřebujete stavbu ohlašovat ani žádat o stavební povolení.
Nicméně pokud je zahrada součástí spoluvlastnictví, potřebujete získat písemný souhlas druhého vlastníka.
Nadto je potřeba, aby byl bazén umístěn alespoň 2 metry od plotu druhého spoluvlastníka (bez ohledu na to, že zahradu vlastníte společně). Pokud získáte písemný souhlas spoluvlastníka s menší vzdáleností, můžete bazén umístit např. 10 cm od plotu.
Potřebujete tudíž získat 2 souhlasy, ledaže dodržíte dvoumetrovou vzdálenost od plotu souseda (v takové situaci se vyžaduje pouze 1 souhlas).
Nejen solární panely, ale rovněž bazén můžete řešit již v prohlášení vlastníka, přičemž se použije stejný postup. V prohlášení vlastníka výslovně uvedete, že máte výlučné právo k užívání „vaší“ části zahrady, na níž umístíte bazén zabudovaný do země.
Co se týče nafukovacího bazénu, který možná chcete umístit na zahradu, obecně potřebujete souhlas druhého spoluvlastníka, jelikož zasahujete do jeho vlastnictví. Vždy je tudíž vhodné si v prohlášení vlastníka sjednat výlučné užívání části zahrady, díky němuž nepotřebujete za účelem umístění bazénu souhlas druhého vlastníka.
Správa bytové jednotky ve stavbě dvojdomu
Údržbu dvojdomu musí provádět oba vlastníci společně, a to dle § 1127 občanského zákoníku.
Nicméně je možné se vzájemně dohodnout, že každý spoluvlastník bude udržovat pouze „svou“ polovinu, tj. polovinu, která patří k zakoupené bytové jednotce. V takovém případě mohou spoluvlastníci činit opravy bez omezení.
Přesto však při zanedbání údržby ručí za případnou škodu oba spoluvlastníci rovným dílem (bez ohledu na dohodu o údržbě).
Pokud některý z vlastníků nechce udržovat společné prostory, může být nahrazen jeho souhlas soudem (vždy je prokázat nezbytnost konkrétní opravy).
Daný režim platí pouze, pokud jsou obě jednotky zapsané v katastru nemovitostí.
Společenství vlastníků jednotek
Při koupi dvojdomu rozděleného na bytové jednotky se nezakládá SVJ, nýbrž vzniká pouze podílové spoluvlastnictví. Společenství vlastníků je potřeba zřídit až při existenci 3 bytových jednotek s 5 různými vlastníky.
SVJ se zapisuje do obchodního rejstříku jako právnická osoba, přičemž má svou vnitřní organizační strukturu. O údržbě bytového domu rozhodují všichni vlastníci většinou hlasů.
U dvojdomu s bytovými jednotkami se rovněž vyžaduje většina hlasů, čehož je ovšem v případě dvou vlastníků složitější dosáhnout. Proto je možné, že po častých neshodách nahradí souhlas druhého vlastníka soud (aby mohla být údržba realizována).
Spoluvlastnický podíl ke stavbě dvojdomu
Pokud není dvojdům rozdělen na bytové jednotky zapsané v katastru nemovitostí, vzniká koupí spoluvlastnické právo nejen k jedné jednotce, ale k celému dvojdomu.
Vlastník tudíž nevlastní svou jednotku a podíl na společných prostorách, nýbrž celý dvojdům (má k němu ideální podíl – zpravidla 1/2).
Oba vlastníci tudíž mají stejné právo rozhodovat o celé stavbě i pozemku pouze společně. Totéž platí i pro úhradu nákladů.
Pokud tedy budete chtít učinit úpravy v interiéru jednotky, kterou užíváte, potřebujete souhlas spoluvlastníka.
Ačkoli mezi sebou vlastníci učiní dohodu o užívání části dvojdomu (nezapsané bytové jednotky), z právního hlediska jsou spoluvlastníci celého dvojdomu.
Rizika a nevýhody správy společných částí dvojdomu
Koupě bytové jednotky ve stavbě dvojdomu nepředstavuje tak vysoké riziko, jak se může na první pohled zdát. Ač je dvojdům v podílovém spoluvlastnictví, jednotka patří dle katastru nemovitostí vám a můžete ji užívat bez jakýchkoli omezení.
Nicméně mohou nastat spory s druhým spoluvlastníkem, a to zejména, pokud jde o údržbu domu. V takové situaci je možné se obrátit na soud, který nahradí souhlas spoluvlastníka (pokud nedojde ke vzájemné dohodě). Když jde o přestavbu, rekonstrukci či přístavbu a nemáte souhlas vlastníka, je situace složitější.
Nezapomeňte, že když si budete chtít umístit bazén na zahradu (do země) nebo solární panely na střechu, potřebujete souhlas druhého vlastníka.
Pokud se správa bytové jednotky ve stavbě dvojdomu zkomplikuje, můžete požadovat soudní zrušení spoluvlastnictví společných prostor a jeho vypořádání. Nicméně samotné zrušení spoluvlastnictví nestačí, musí rovněž dojít ke změně prohlášení vlastníka a novému zápisu do katastru nemovitostí (návrhem na vklad). Katastr posléze váš dům neeviduje jako bytovou jednotku ve dvojdomě, nýbrž jako samostatný rodinný dům, přičemž se stáváte jeho jediným vlastníkem.
Poslední aktualizace: 4. července 2025
