Právo stavby se do českého právního řádu vrátilo prostřednictvím nového občanského zákoníku po více než půlstoletí. Jednoduše lze říci, že se jedná o právo, díky kterému může člověk postavit stavbu na pozemku, který není jeho. Jak takové právo vzniká a zaniká? A jaká práva má potom stavebník?
A máme dobrou zprávu také pro ty čtenáře, kteří hledají vzor smlouvy o zřízení práva stavby.
Co je právo stavby
Právo stavby je věcné právo s povahou nemovité věci. Je upraveno v § 1240 a násl. zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.
2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.
§ 1240, občanský zákoník
Nový občanský zákoník zavedl zásadu, že stavby, pokud nejsou dočasné, jsou součástí pozemku. Vlastník stavby nemůže tedy být odlišný od vlastníka pozemku. Jinak řečeno, pokud někdo stavbu na cizím pozemku zřídí, nebude stavba patřit jemu, ale vlastníkovi pozemku.
Protože takové ustanovení může působit praktické problémy, byl zaveden právní konstrukt nazvaný právo stavby.
Pokud je pozemek zatížen právem stavby, znamená to, že jeho vlastník musí na něm nebo i pod ním strpět stavbu. Ten, kdo má právo stavby, se nazývá stavebník.
Může jít o právo postavit stavbu na cizím pozemku (stavba teprve v budoucnu vznikne), nebo o právo stavby k již existující stavbě.
Právo stavby je často využíváno při budování nemovitostí na pronajatých pozemcích, jako jsou například komerční objekty, chaty či garáže.
Jak funguje právo stavby
Právo stavby se považuje za nemovitou věc. Stavba sama tedy z právního hlediska není věcí, je pouze součástí práva stavby, ačkoliv na ni dopadají právní ustanovení o nemovitých věcech. I kdyby stavba zanikla, právo stavby dále trvá.
Stavebník tedy není vlastníkem stavby jako takové. Je pouze vlastníkem oprávnění mít stavbu na pozemku, který není jeho. Práva a povinnosti, které k stavbě má, jsou však taková, jako kdyby vlastníkem stavby byl.
Nemůže vznikat na pozemcích, na kterých se stavět nesmí, například proto, že leží v ochranném pásmu.
Vznik práva stavby
Právo stavby může vzniknout třemi způsoby:
- smlouvu,
- vydržením,
- rozhodnutím orgánu veřejné moci, pokud to stanoví zákon.
Nejčastěji však vznikne dohodou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem.
Oficiálně ale vzniká, až když jej zapíše katastr nemovitostí jako vklad. Ke vkladu je nutné dodat přesné označení pozemku.
K vydržení práva stavby dochází po deseti letech nepřerušené držby jako u ostatních nemovitostí. Vydržení se do katastru nemovitostí nezapisuje.
Smlouva o právu stavby
Smlouva o zřízení práva stavby musí vždy být písemná. Vlastník pozemku v ní musí jasně vyjádřit svou vůli toto právo zřídit. Dalšími náležitostmi jsou specifikace pozemku, určení stavby, určení doby trvání práva stavby a určení výše úplaty, nebo že zřízení práva stavby je bezúplatné.
Kromě těchto podstatných náležitostí je vhodné, aby si strany sjednaly co nejvíce dalších podrobností. Jako příklad lze uvést povinnost stavebníka získat všechna veřejnoprávní povolení, povinnost stavbu pojistit, určení za jak dlouho má být stavba postavena a jakým způsobem nebo vymezení toho, jak má být stavba udržována. Upraveny mohou být i výhrady vlastníka pozemku, které se týkají případného prodeje stavby apod.
Právo stavby je zřizováno na desítky let, proto je vhodné promyslet nejrůznější situace a vložit jejich úpravu do dohody. Čím podrobnější bude smlouva o právu k provedení stavby, tím spíše se strany vyhnou následnému sporu, který by mohl skončit u soudu.
Vzor smlouvy o zřízení práva stavby
Pro všechny, kdo plánují stavět na cizím pozemku, přinášíme vzorovou smlouvu, která vám usnadní celý proces. S naším vzorem smlouvy ve formátu .docx získáte flexibilitu i jednoduchost. Vzorový dokument je navíc doplněn pomocnými komentáři, které vám poskytnou vhodný návod k vyplnění.
Smlouva o zřízení práva stavby k pozemku je klíčová zejména v situacích, kdy stavba a pozemek, na kterém stojí, patří různým vlastníkům. V České republice je to relativně běžná situace díky institutu věcných břemen.
Zánik práva stavby
Charakteristickým rysem práva stavby je jeho dočasnost.
Na jak dlouho lze zřídit právo stavby
Právo stavby je možné zřídit maximálně na 99 let. Z katastru nemovitostí musí být zřejmé, kdy právo končí. Může být prodlouženo, pokud s tím souhlasí osoby, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Nikdy však nesmí překročit 99 let.
Právo stavby, které vzniklo vydržením, končí po uplynutí 40 let. Soud může případně dobu zkrátit či prodloužit.
Stavebník se může práva stavby zříct. Vlastník pozemku pak může převést právo na sebe nebo na jinou osobu.
Po zániku práva stavby se stavba stane součástí pozemku. Připadne tedy vlastníkovi.
Stavebníkovi náleží jako náhrada polovina hodnoty stavby v době zániku práva stavby. V dohodě si mohou strany upravit jiné majetkové vypořádání. Mohou se domluvit i na odstranění stavby, pokud ji vlastník nebude na svém pozemku chtít.
Pokud na právu stavby vázlo zástavní právo, bude následně postihovat náhradu. Věřitelé tedy z ní budou uspokojovat své pohledávky.
Práva a povinnosti vlastníka pozemku a stavebníka
Právo stavby je věc, která může být darována, prodána, pronajata, zastavena či zděděna. Stavebník k ní má stejná práva jako vlastník, může s ní tedy jako vlastník nakládat.
Smlouva mezi stranami však může uložit stavebníkovi různé povinnosti. Pokud se strany neujednají na něčem jiném, platí, že stavebník musí stavbu udržovat v dobrém stavu.
Vlastník pozemku má především povinnost strpět na svém pozemku stavbu, se kterou nakládá stavebník. Ve smlouvě si však může sjednat výhrady k právnímu i faktickému jednání stavebníka. Nemůže však stavebníka omezovat, pokud mu jeho jednání neškodí.
Katastr nemovitostí
Při prodeji pozemku má stavebník předkupní právo. Vlastník tedy musí nabídnout k prodeji pozemek nejprve jemu a následně až dalším zájemcům. Předkupní právo má i vlastník pozemku k právu stavby. Smlouva ale může určit něco jiného. O takovém ujednání ale musí být veden zápis v katastru nemovitostí.
Právo stavby v praxi
Ve zkratce v souvislosti s právem stavby hovoříme v podstatě o právu provést stavbu na cizím pozemku. V českém právu představuje ještě pořád novinku.
Vlastník pozemku může o právu stavby uvažovat, pokud nechce svůj pozemek prodat, ale zároveň jej ani nevyužívá. Stavebník zase například potřebuje postavit stavbu ke své dočasné činnosti, jako je třeba sklad nebo garáž.
Daně a DPH
Protože je právo stavby nemovitá věc, podléhá jeho úplatné nabytí dani z převodu nemovitostí, kterou hradí stavebník. V případě neúplatného nabytí se stává součástí daně z příjmu.
Pro účely DPH se právo stavby považuje za zboží.
Z pohledu účtování se nakládá s právem stavby jako s hmotným majetkem.
Stavebník si často musí zajistit financování úvěrem. Hypotéka je zřízena buď na právo stavby, nebo na stavbu samotnou. Je třeba upozornit, že pro banky se nejedná o standardní situaci, takže vyřízení úvěru při právu stavby je komplikovanější než u hypotéky při stavbě na vlastním pozemku.
Vzor smlouvy o zřízení práva stavby
- Platný i aktuálně vzor smlouvy pro rok 2024.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Do vzorového dokumentu si můžete s naším návodem přidat také další ustanovení, které speciálně upravují smluvní pokutu, cenu za zřízení práva stavby, pojištění stavby, převedení a zatížení práva stavby nebo náhradu za stavbu.
