Prodali jste byt, dům či pozemek nebo teprve čekáte na správného kupce? Víte, kdo platí daň z prodeje nemovitosti v roce 2026? Jaká je její výše a kdy se odvést nemusí? Vždy se hodí mít v daních jasno. Je převod nemovitostí zatížen daní v České republice a jak nejlépe zařídit přepis a vklad do katastru nemovitostí, abyste na tom ušetřili co nejvíce?
Jak kalkulačka rozhoduje (stav k říjnu 2026)
- Prodej bytu nebo rodinného domu je od daně z příjmů osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů).
- Jinak je prodej osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 stačí 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů).
- U nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se do lhůty započítá doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. U daru se doba vlastnictví dárce nezapočítává.
- Před uplynutím lhůty může být příjem zcela nebo zčásti osvobozen, pokud peníze použijete na vlastní bytovou potřebu nejpozději do konce následujícího kalendářního roku (nebo jste je na ni použili už v roce předchozím) a získání peněz oznámíte finančnímu úřadu (§ 4 odst. 1 a § 4b zákona o daních z příjmů). U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 to platí jen pro byt nebo rodinný dům, ve kterém jste měli bydliště bezprostředně před prodejem kratší dobu než 2 roky (čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.).
- Zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji (nabývací cena, opravy, technické zhodnocení, výdaje spojené s prodejem). Sazba je 15 %, z části základu daně nad 1 762 812 Kč za rok 2026 je 23 %.
- Dar nemovitosti od příbuzného v linii přímé, sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, manžela nebo registrovaného partnera a dalších zákonem vyjmenovaných osob je od daně osvobozen (§ 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů). Dar od jiné osoby zdaní obdarovaný sazbou 15 %, nad uvedenou hranici 23 %. Dar od jiné osoby je osvobozen jen tehdy, jde-li o příležitostný dar a úhrn darů od téhož dárce za rok nepřesáhne 50 000 Kč.
- Osvobozený dar v hodnotě nad 5 000 000 Kč musí obdarovaný oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 38v zákona o daních z příjmů).
Převod nemovitostí a daně
Daňová problematika se každý rok mění, proto byste vždy měli zkontrolovat, zda máte aktuální informace. V České republice jsme během posledních let byli svědky rušení daní i zavádění zcela nových daní.
- Daň z převodu nemovitosti
- Daň z nabytí nemovitosti
- Daň z prodeje nemovitosti
- Daň z nemovitých věcí
Právě v tématu převodu nemovitosti a daní z převodu, nabytí, z prodeje panují dodnes nejasné informace. Pozor, na internetu můžete najít neaktuální informace.
Daň z převodu nemovitosti
Možná jste slyšeli o dani z převodu nemovitosti. Tuto daň hradil prodávající. Daň z převodu nemovitosti byla zrušena v roce 2014.
Daň z nabytí nemovitosti
Vznikla daň z nabytí nemovitosti, kterou hradil kupující. Kromě peněz na koupi si musel vyhradit další 4 % z kupní ceny, jež odvedl státu. Musel při tom podávat zvláštní daňové přiznání.
V roce 2020 byla daň z nabytí nemovitosti zrušena. Nemuseli ji proto platit kupci, kteří provedli vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí od prosince 2019.
Daň z prodeje nemovitosti
Nadále (i v roce 2026) existuje daň z prodeje nemovitosti, kterou hradí prodávající. Jde totiž o jeho příjem. Proto nehledejte zvláštní formulář na daň z prodeje nemovitosti. Svůj zisk budete uvádět v rámci přiznání k dani z příjmů.
Daň z nemovitých věcí
Pro úplnost dodejme, že existuje i daň z nemovitých věcí, kterou vždy platí aktuální majitel. Daň z nemovitých věcí platí vlastníci nemovitostí (byt, dům, pozemek,…) každý rok. Existuje na to příslušný formulář: Přiznání k dani z nemovitých věcí.
Podle ustanovení § 13a odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, je poplatník povinen podat daňové přiznání u příslušného správce daně z nemovitých věcí do 31. ledna zdaňovacího období.
Proč daň za rok prodeje platí ještě prodávající a od kdy kupující, vysvětluje stránka zákon o dani z nemovitých věcí a stav k 1. lednu.
Vyhledání koeficientů pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí a průměrné ceny pozemků zemědělské půdy na stránkách Daňového portálu Finanční správy ČR.
A pokud jste developeři, musíte při prodeji často odvést také DPH.
Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se hradí, pokud měl prodávající při prodeji nějaký zisk. Do daňového přiznání k dani z příjmů tedy uvede jako příjem kupní cenu, za kterou nemovitost prodal, a jako výdaj částku, za kterou nemovitost pořídil. Pokud nemovitost získal darem či děděním, bude pořizovací cena zjištěná znalcem či částka uvedená v rozhodnutí o dědictví.
Daň z prodeje nemovitosti činí 15 % ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Z části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy (za rok 2026 nad 1 762 812 Kč) je sazba 23 %. Pokud prodávající zisku nedosáhl, daň odvádět nebude, příjem z prodeje ale uvede v daňovém přiznání.
Jak neplatit daň z prodeje nemovitosti
Jestliže je prodávající právnická osoba, níže uvedená osvobození se na ni nevztahují. Pokud nemovitost figurovala v obchodním majetku podnikatele, je osvobození možné až po uplynutí zákonné lhůty od jejího vyřazení z obchodního majetku: 2 roky u osvobození podle bydliště a 10 let u časového testu (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů). U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 se časový test řídí dřívější úpravou. Pro ostatní fyzické osoby existuje několik výjimek, kdy jsou z odvodu daně osvobozeny.
Časový test
Novinkou od roku 2021 je prodloužení tzv. časového testu. Prodávající, kteří nabyli nemovitost před 1. lednem 2021, nebudou muset daň odvádět, pokud mezi okamžikem nabytí a prodejem uplyne alespoň 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 pak platí desetiletá lhůta.
Aktuálně tedy v roce 2026 platí, že pokud hledáte cestu, jak neplatit daň z prodeje nemovitosti, musíte držet nemovitost minimálně 10 let.
To znamená, že kupujete-li nyní byt jako spekulaci, budete muset počkat deset let, než budete od daně osvobozeni. Byt, který jste pořídili v roce 2020, postačí držet roků pět.
U nemovitostí, které jste nabyli děděním, se započítává doba, po kterou držel nemovitost zůstavitel. Pokud jste tedy právě zdědili dům po babičce, ve kterém žila 20 let, nemusíte s jeho prodejem otálet. Podmínkou je dědění od příbuzného v přímé linii. Dědíte-li po tetě, nebude se její doba držby započítávat.
Předchozí bydlení v nemovitosti
Od daně je prodávající osvobozen také v případě, že bezprostředně dva roky před prodejem v nemovitosti bydlel. Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, postačí bydliště jednoho z nich.
Prodávající nemusí mít na adrese hlášeno trvalé bydliště, ačkoliv pak má před finančním úřadem ulehčenou situaci. V opačném případě musí prokázat, že nemovitost skutečně dva roky obýval (např. že mu zde chodily dopisy, že platil za energie, internet apod.).
Využití prostředků do vlastního bydlení
Prodávající je osvobozen také, pokud v dané nemovitosti bydlel sice méně než dva roky, ale peníze za prodej použil k uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud si tedy za ni koupil nový byt, provedl rekonstrukci na svém domě, koupil si parcelu, na které plánuje stavět apod.
Peníze je třeba použít na vlastní bytovou potřebu nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, kdy je prodávající obdržel, případně je na ni mohl použít už v roce předchozím (§ 4b odst. 2 zákona o daních z příjmů). Použije-li jen část peněz, je osvobozena jen odpovídající část příjmu. Získání peněz musí oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání. U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 se tato možnost uplatní i tehdy, když v nemovitosti nebydlel.
Osvobození při prodeji družstevního bytu
U převodů družstevního podílu na byt dojde k osvobození při splnění časového testu, stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví. Podmínku předchozího bydlení uplatnit nelze.
Osvobozeny jsou také prodeje, kdy dojde k využití prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby. Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví, v družstevním bytě nemusel prodávající před prodejem bydlet.
Jak snížit daň z prodeje nemovitosti
Existují cesty, jak snížit daňovou zátěž u prodeje nemovitostí. Daň z prodeje se stavuje na základě rozdílu ceny nákupní a prodejní. Výše daně lze tedy snížit náklady, které doložíte. Může se jednat o poplatky, který byly vynaloženy v souvislosti s prodejem nemovitosti (např. drobné opravy, úklid, vyklizení) anebo také provize realitního makléře lze považovat za náklady.
Daně v nemovitostech pro pronajímatele a investory
Pronajímáte nemovitosti anebo chcete začít pronajímat, stát se investorem do nemovitostí? Načerpejte know-how a různé kličky, tipy a doporučení od daňových poradců a realitních investorů. Jak optimalizovat daně v procesu koupě nemovitosti, průběhu vybírání nájemného i při samotném prodeji nemovitosti.
Otázky, na které se často ptáte:
- Je lepší danit paušálem aneb používat skutečné výdaje?
- Kdy je potřeba se registrovat k DPH?
- Jak zdaňovat příjem z AirBnB a pronájmu rekreačních objektů?
- Jak uplatnit ztrátu z podnikání?
- Jak nejlépe vyplnit a podat daňové přiznání?
- Specifika darování nemovitosti a dědění.
- Příjmy z pronájmu, příjem z podnikání.
- Družstevní byty, specifika spoluvlastnictví a SJM.
Nejčastější otázky a odpovědi
Hradí se daň z prodejní nemovitosti nebo z čistého zisku?
Daň se hradí z čistého zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji (daňově uznatelnými náklady). Prodáte nemovitost za 5 000 000 Kč. Před prodejem ji však zrekonstruujete za 1 000 000 Kč a následně uhradíte provizi realitní kanceláři v částce 750 000 Kč. Daň se hradí ze 3 250 000 Kč.
Jaké jsou podmínky pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti?
Existují tři podmínky pro osvobození od daně, a to splnění časového testu, bydliště v nemovitosti nebo využití financí pro své vlastní bytové potřeby. Pokud vlastníte nemovitost nabytou před 1. 1. 2021 alespoň 5 let, daň neplatíte (u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 se jedná o 10 let). Jestliže jste v nemovitosti (rodinném domě nebo bytě) bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste osvobozeni od platby daně. Pokud jste v nemovitosti nebydleli 2 roky a nevlastnili ji ani 10 let (u nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 5 let), neplatíte daň, jestliže příjem použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.
Pokud zdědím nemovitost, započítává se doba vlastnictví zůstavitele?
Ano, avšak pouze za podmínky dědění mezi předky a potomky (linie přímá). Pokud tedy babička vlastnila nemovitost např. 50 let, daň nebudete hradit, i když nemovitost prodáte ihned po uzavření dědického řízení. Když naopak zdědíte byt, dům či pozemek od tety nebo bratra, doba vlastnictví zůstavitele se nezapočte, tj. musíte splnit některou z podmínek pro osvobození od daně sami.
Oznamuje se prodej nemovitosti finančnímu úřadu?
Prodej nemovitosti musíte oznámit finančnímu úřadu, pokud příjem činí alespoň 5 000 000 Kč. A to i za podmínky, že jste osvobozeni od platby daně. Oznámení je učinit písemně a doručit jej finančnímu úřadu do datové schránky nebo prostřednictvím poštovního doručovatele (doporučený dopis s dodejkou). Pro oznámení neexistuje speciální formulář. Je podstatné, aby obsahovalo informace o prodeji konkrétní nemovitosti, včetně výše zisku.
Poslední aktualizace: 14. října 2026