Prodali jste byt či dům nebo teprve čekáte na správného kupce? Víte, kdo platí daň z prodeje nemovitosti 2021? Jaká je její výše a kdy se odvést nemusí? Vždy se hodí mít v daních jasno.

Převod nemovitostí a daně

Daňová problematika se každý rok mění, proto byste vždy měli zkontrolovat, zda máte aktuální informace. Možná jste slyšeli o dani z převodu nemovitosti. Tu hradil prodávající. Zrušena byla v roce 2014.

Vznikla daň z nabytí nemovitosti, kterou hradil kupující. Kromě peněz na koupi si musel vyhradit další 4 % z kupní ceny, jež odvedl státu. Musel při tom podávat zvláštní daňové přiznání. V roce 2020 byla i tato daň zrušena. Nemusí ji proto platit kupci, kteří provedli vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí od prosince 2019.

Nadále existuje daň z prodeje nemovitosti, kterou hradí prodávající. Jde totiž o jeho příjem. Proto nehledejte zvláštní formulář na daň z prodeje nemovitosti. Svůj zisk budete uvádět v rámci přiznání k dani z příjmů.

Pro úplnost dodejme, že existuje i daň z nemovitých věcí, kterou vždy platí aktuální majitel. A pokud jste developeři, musíte při prodeji často odvést také DPH.

Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se hradí, pokud měl prodávající při prodeji nějaký zisk. Do daňového přiznání k dani z příjmů tedy uvede jako příjem kupní cenu, za kterou nemovitost prodal, a jako výdaj částku, za kterou nemovitost pořídil. Pokud nemovitost získal darem či děděním, bude pořizovací cena zjištěná znalcem či částka uvedená v rozhodnutí o dědictví.

Daň činí 15 % ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Pokud prodávající zisku nedosáhl, daň odvádět nebude.

Jak neplatit daň z prodeje nemovitosti

Jestliže je prodávající právnická osoba, nebo pokud nemovitost figurovala v obchodním majetku podnikatele, bude mít prodávající povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti vždy. Pro ostatní fyzické osoby existuje několik výjimek, kdy jsou z odvodu daně osvobozeny.

Časový test

Novinkou roku 2021 je prodloužení tzv. časového testu. Prodávající, kteří nabyli nemovitost před 1. lednem 2021, nebudou muset daň odvádět, pokud mezi okamžikem nabytí a prodejem uplyne alespoň 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 pak platí desetiletá lhůta.

To znamená, že kupujete-li nyní byt jako spekulaci, budete muset počkat deset let, než budete od daně osvobozeni. Byt, který jste pořídili v roce 2020, postačí držet roků pět.

U nemovitostí, které jste nabyli děděním, se započítává doba, po kterou držel nemovitost zůstavitel. Pokud jste tedy právě zdědili dům po babičce, ve kterém žila 20 let, nemusíte s jeho prodejem otálet. Podmínkou je dědění od příbuzného v přímé linii. Dědíte-li po tetě, nebude se její doba držby započítávat.

Předchozí bydlení v nemovitosti

Od daně je prodávající osvobozen také v případě, že bezprostředně dva roky před prodejem v nemovitosti bydlel. Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, postačí bydliště jednoho z nich.

Prodávající nemusí mít na adrese hlášeno trvalé bydliště, ačkoliv pak má před finančním úřadem ulehčenou situaci. V opačném případě musí prokázat, že nemovitost skutečně dva roky obýval (např. že mu zde chodily dopisy, že platil za energie, internet apod.).

Využití prostředků do vlastního bydlení

Prodávající je osvobozen také, pokud v dané nemovitosti bydlel sice méně než dva roky, ale peníze za prodej použil k uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud si tedy za ni koupil nový byt, provedl rekonstrukci na svém domě, koupil si parcelu, na které plánuje stavět apod.

Podmínkou je využití celé částky z prodeje do jednoho roku od obdržení kupní ceny a zároveň skutečnost, že před prodejem v nemovitosti bydlel.

Osvobození při prodeji družstevního bytu

U převodů družstevního podílu na byt dojde k osvobození při splnění časového testu, stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví. Podmínku předchozího bydlení uplatnit nelze.

Osvobozeny jsou také prodeje, kdy dojde k využití prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby. Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví, v družstevním bytě nemusel prodávající před prodejem bydlet.