Prodali jste byt, dům či pozemek nebo teprve čekáte na správného kupce? Víte, kdo platí daň z prodeje nemovitosti v roce 2023 a 2024? Jaká je její výše a kdy se odvést nemusí? Vždy se hodí mít v daních jasno. Je převod nemovitostí zatížen daní v České republice a jak nejlépe zařídit přepis a vklad do katastru nemovitostí, abyste na tom ušetřili co nejvíce?
Převod nemovitostí a daně
Daňová problematika se každý rok mění, proto byste vždy měli zkontrolovat, zda máte aktuální informace. V České republice jsme během posledních let byli svědky rušení daní i zavádění zcela nových daní.
- Daň z převodu nemovitosti
- Daň z nabytí nemovitosti
- Daň z prodeje nemovitosti
- Daň z nemovitých věcí
Právě v tématu převodu nemovitosti a daní z převodu, nabytí, z prodeje panují dodnes nejasné informace. Pozor, na internetu můžete najít neaktuální informace.
Daň z převodu nemovitosti
Možná jste slyšeli o dani z převodu nemovitosti. Tuto daň hradil prodávající. Daň z převodu nemovitosti byla zrušena v roce 2014.
Daň z nabytí nemovitosti
Vznikla daň z nabytí nemovitosti, kterou hradil kupující. Kromě peněz na koupi si musel vyhradit další 4 % z kupní ceny, jež odvedl státu. Musel při tom podávat zvláštní daňové přiznání.
V roce 2020 byla daň z nabytí nemovitosti zrušena. Nemuseli ji proto platit kupci, kteří provedli vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí od prosince 2019.
Daň z prodeje nemovitosti
Nadále (i v roce 2024) existuje daň z prodeje nemovitosti, kterou hradí prodávající. Jde totiž o jeho příjem. Proto nehledejte zvláštní formulář na daň z prodeje nemovitosti. Svůj zisk budete uvádět v rámci přiznání k dani z příjmů.
Daň z nemovitých věcí
Pro úplnost dodejme, že existuje i daň z nemovitých věcí, kterou vždy platí aktuální majitel. Daň z nemovitých věcí platí vlastníci nemovitostí (byt, dům, pozemek,…) každý rok. Existuje na to příslušný formulář: Přiznání k dani z nemovitých věcí.
Podle ustanovení § 13a odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, je poplatník povinen podat daňové přiznání u příslušného správce daně z nemovitých věcí do 31. ledna zdaňovacího období.
Vyhledání koeficientů pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí a průměrné ceny pozemků zemědělské půdy na stránkách Daňového portálu Finanční správy ČR.
A pokud jste developeři, musíte při prodeji často odvést také DPH.
Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se hradí, pokud měl prodávající při prodeji nějaký zisk. Do daňového přiznání k dani z příjmů tedy uvede jako příjem kupní cenu, za kterou nemovitost prodal, a jako výdaj částku, za kterou nemovitost pořídil. Pokud nemovitost získal darem či děděním, bude pořizovací cena zjištěná znalcem či částka uvedená v rozhodnutí o dědictví.
Daň z prodeje nemovitosti činí 15 % ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Pokud prodávající zisku nedosáhl, daň odvádět nebude.
| Kritérium | Popis |
|---|---|
| Kdo platí | Vlastník nemovitosti, nájemce/pachtýř (+ § 3 odst. 2 a § 8 zákona o dani z nemovitých věcí). |
| Daň z nemovitosti | Pozemky, budovy a byty (stavby a jednotky) jsou předmětem této daně. Daň se vypočítává na základě výměry pozemku a druhu nemovitosti, resp. zastavěné plochy a umístění budovy nebo bytu (§ 6 a § 11 zákona o dani z nemovitých věcí) . Daň se platí každoročně (§12c zákona o dani z nemovitých věcí).Inflační koeficient - od 1. 1. 2024 - § 11f zákona o dani z nemovitých věcí. |
| Daň z převodu nemovitosti | Daň z převodu nemovitosti se hradila v případě prodeje, daru nebo jiného převodu vlastnictví nemovitosti. Daňová sazba činila obecně 4 % z ceny nemovitosti. Od roku 2014 se daň z převodu nemovitosti změnila na daň z nabytí nemovitosti, tudíž ji byl povinen hradit kupující. |
| Daň z nabytí nemovitosti | Daň z nabytí nemovitosti činila 4 % z ceny nemovitosti. Daň z nabytí nemovité věci byla zrušena k 26. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. a s účinností od 1. 1. 2021 byla nahrazena daní z příjmů, a to v případě prodeje nemovité věci. |
| Daň z prodeje nemovitosti ( = daň z příjmu) | Daň příjmů z prodeje nemovitosti se řídí zákonem o daních z příjmů - § 10 odst. 1 písm. b) bod 1. Bezúplatné příjmy, tj. např. dědictví, jsou od daně osvobozeny (za předpokladu splnění podmínek v § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů).Od příjmu získaného prodejem nemovitosti je potřeba odečíst účelně vynaložené náklady na její pořízení - daní se tedy pouze zisk.Sazba daně činí 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 % pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy (u PO činí sazba 21 %).Pokud vlastník prodá nemovitost, kterou nabyl po 1. 1. 2021 a vlastnil ji více než 10 let, neplatí daň z příjmu z prodeje nemovitosti - § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.Pokud vlastník prodává nemovitost, kterou nabyl před 1. 1. 2021, bude osvobozen od daně z příjmu, pokud ji vlastnil alespoň po dobu 5ti let - čl. 4 odst. 1. zákona č. 386/2020 Sb.V případě bytu nebo rodinného domu, ve kterém měl vlastník bydliště alespoň 2 roky před prodejem, také neplatí daň z příjmu z prodeje nemovitosti, popř. byt nebo dům vlastnil po dobu kratší 2 let, ale zisk z prodeje využil na obstarání vlastní bytové potřeby, tj, pořízení jiného bytu nebo domu, ve kterém bude mít bydliště - § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů.Oznamovací povinnost FO - příjem vyšší než 5 mil. - § 38v zákona o daních z příjmů → možnost uložení pokuty za nesplnění oznamovací povinnosti - § 38w zákona o daních z příjmů. |
| Výjimky | Některé nemovitosti jsou od daně z nemovitosti osvobozeny, například zemědělské budovy, objekty ve veřejném zájmu, nemovitosti sloužící pro výkon náboženských činností atd. - § 4 a § 9 zákona o dani z nemovitých věcí. |
Jak neplatit daň z prodeje nemovitosti
Jestliže je prodávající právnická osoba, nebo pokud nemovitost figurovala v obchodním majetku podnikatele, bude mít prodávající povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti vždy. Pro ostatní fyzické osoby existuje několik výjimek, kdy jsou z odvodu daně osvobozeny.
Časový test
Novinkou od roku 2021 je prodloužení tzv. časového testu. Prodávající, kteří nabyli nemovitost před 1. lednem 2021, nebudou muset daň odvádět, pokud mezi okamžikem nabytí a prodejem uplyne alespoň 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 pak platí desetiletá lhůta.
Aktuálně tedy v roce 2023/2024 platí, že pokud hledáte cestu, jak neplatit daň z prodeje nemovitosti, musíte držet nemovitost minimálně 10 let.
To znamená, že kupujete-li nyní byt jako spekulaci, budete muset počkat deset let, než budete od daně osvobozeni. Byt, který jste pořídili v roce 2020, postačí držet roků pět.
U nemovitostí, které jste nabyli děděním, se započítává doba, po kterou držel nemovitost zůstavitel. Pokud jste tedy právě zdědili dům po babičce, ve kterém žila 20 let, nemusíte s jeho prodejem otálet. Podmínkou je dědění od příbuzného v přímé linii. Dědíte-li po tetě, nebude se její doba držby započítávat.
Předchozí bydlení v nemovitosti
Od daně je prodávající osvobozen také v případě, že bezprostředně dva roky před prodejem v nemovitosti bydlel. Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, postačí bydliště jednoho z nich.
Prodávající nemusí mít na adrese hlášeno trvalé bydliště, ačkoliv pak má před finančním úřadem ulehčenou situaci. V opačném případě musí prokázat, že nemovitost skutečně dva roky obýval (např. že mu zde chodily dopisy, že platil za energie, internet apod.).
Využití prostředků do vlastního bydlení
Prodávající je osvobozen také, pokud v dané nemovitosti bydlel sice méně než dva roky, ale peníze za prodej použil k uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud si tedy za ni koupil nový byt, provedl rekonstrukci na svém domě, koupil si parcelu, na které plánuje stavět apod.
Podmínkou je využití celé částky z prodeje do jednoho roku od obdržení kupní ceny a zároveň skutečnost, že před prodejem v nemovitosti bydlel.
Osvobození při prodeji družstevního bytu
U převodů družstevního podílu na byt dojde k osvobození při splnění časového testu, stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví. Podmínku předchozího bydlení uplatnit nelze.
Osvobozeny jsou také prodeje, kdy dojde k využití prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby. Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví, v družstevním bytě nemusel prodávající před prodejem bydlet.
Jak snížit daň z prodeje nemovitosti
Existují cesty, jak snížit daňovou zátěž u prodeje nemovitostí. Daň z prodeje se stavuje na základě rozdílu ceny nákupní a prodejní. Výše daně lze tedy snížit náklady, které doložíte. Může se jednat o poplatky, který byly vynaloženy v souvislosti s prodejem nemovitosti (např. drobné opravy, úklid, vyklizení) anebo také provize realitního makléře lze považovat za náklady.
Daně v nemovitostech pro pronajímatele a investory
Pronajímáte nemovitosti anebo chcete začít pronajímat, stát se investorem do nemovitostí? Načerpejte know-how a různé kličky, tipy a doporučení od daňových poradců a realitních investorů. Jak optimalizovat daně v procesu koupě nemovitosti, průběhu vybírání nájemného i při samotném prodeji nemovitosti.
Otázky, na které se často ptáte:
- Je lepší danit paušálem aneb používat skutečné výdaje?
- Kdy je potřeba se registrovat k DPH?
- Jak zdaňovat příjem z AirBnB a pronájmu rekreačních objektů?
- Jak uplatnit ztrátu z podnikání?
- Jak nejlépe vyplnit a podat daňové přiznání?
- Specifika darování nemovitosti a dědění
- Příjmy z pronájmu, příjem z podnikání
- Družstevní byty, specifika spoluvlastnictví a SJM
