Chcete dětem dát dům? Nebo jej přepsat třeba na svého kamaráda? Poradíme vám, jak na darování nemovitosti. Co by měla obsahovat darovací smlouva, a jak postupovat při vkladu do katastru nemovitostí?

Problémy při darování nemovitosti

Důvody, proč se lidé rozhodnout někomu dát svůj byt či dům, jsou různé. Nejčastěji jde o snahu vyhnout se dědickému řízení a o darování nemovitosti mezi příbuznými (když např. s dárcem žije jeho synovec a vlastní synové se o něj nestarají).

Darování nemovitosti často přijde lidem levnější a jednodušší, než sestavování závěti u notáře. Jenže darování má svá úskalí.

Situace, kdy někdo dostane od babičky prázdný byt, který není nijak zatížen, není příliš častá. Lidé často darují nemovitost, ve které sami bydlí, nemovitost, na kterou je zřízena hypotéka, byt v družstevním vlastnictví apod. Dárce si často představuje, že obdarovaný mu bude zavázán, a je často nemile překvapen, když je jeho bývalý domov následně prodán třetí osobě.

Darování nemovitosti je proto dobré chápat jako právní úkon, nikoliv pouze jako „rodinnou záležitost“. Má dopady na dědické řízení i na hrazení daní. Špatně provedené darování může zkomplikovat život nejen dárci ale i obdarovanému. Nejednou skončily následné spory u soudu.

Základem je darovací smlouva

Darování probíhá na základě darovací smlouvy. Ta musí být písemná, aby na jejím základě došlo ke vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Pokud hodláte využít vzor z internetu, zkontrolujte si, že je v souladu s aktuální právní úpravou.

Ve smlouvě uveďte, kdo je dárce a obdarovaný, včetně data narození a adres trvalého pobytu. Podpisy na smlouvě by měly být ověřeny notářem, advokátem či na CzechPOINT.

Popis nemovitosti

Největším kamenem úrazu bývá popis daru, abyste nemovitost co nejpřesněji identifikovali. Uveďte popisné číslo, parcelní číslo a list vlastnictví. V případě, že bude nemovitost označena nedostatečně, katastr vám převod vlastnického práva odmítne zapsat. Nezapomeňte převést společně s domem také pozemek, na kterém stojí.

Poté podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí na předepsaném formuláři. Přitom musíte zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.

Darování nemovitosti a daně

Daň z darování nemovitosti se v České republice už několik let neplatí. V roce 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 % z hodnoty nemovitosti.

Obdarovaný bude muset zahrnout hodnotu daru do svého daňového přiznání a odvést z ní daň z příjmu, pokud došlo k darování nemovitosti cizí osobě. Daň se neplatí, pokud proběhl převod nemovitosti v rodině (v linii přímé či vedlejší, tedy mezi rodiči a dětmi, strýci a synovci, sourozenci apod.) nebo mezi osobami, které spolu alespoň jeden rok před darováním žily ve společné domácnosti.

Darování a dědictví

Pokud někdo zemře, může po sobě zanechat nepominutelné dědice. Jsou jimi jeho děti, a pokud nedědí, tak jejich potomci. Nepominutelní dědicové musí vždy získat nějakou část dědictví (pokud nedošlo k jejich vydědění).

Darování nemovitosti v posledních třech letech před smrtí zůstavitele má dopad do dědického řízení, zejména pokud došlo k darování nemovitosti jen jednomu dítěti. Musí se totiž započíst na povinný díl dědictví nepominutelného dědice.

Příklad: Matka daruje byt v hodnotě 1 milion jednomu ze dvou synů a následně zemře. Její zbylý majetek bude 500 000 Kč. Ačkoliv každý ze synů by měl dostat 250 000 Kč, dědit bude pouze druhý ze synů, který i tak přišel „zkrátka“.

V darovací smlouvě můžete stanovit i delší dobu než tři roky na započtení.

Potomkům se započte i to, co od zůstavitele obdržel jejich předek (např. dceři obdarovaného syna, který by mezitím také zemřel, by také byl dar započítán).

Darování zatížené nemovitosti

V praxi se stává, že je nemovitost zatížena. Klasicky se jedná o zatížení hypotékou nebo věcným břemenem. Zatížení darování nemovitosti nemusí bránit, je ale potřeba o zatížení vědět a vzít jej při darování v potaz.

Darování nemovitosti s hypotékou

Ve většině případů převodu nemovitosti, ke které je zřízena hypotéka, nic nebrání. Někdy však si při vyřízení úvěru banka vymíní zřízení tzv. zákazu zcizení a zatížení. Pokud je tento zákaz zapsán jako věcné břemeno, nebudete moci nemovitost na jiného vlastníka převést. Budete muset požádat o svolení svou banku.

Darování nemovitosti s věcným břemenem

Mnoho lidí nechce rodinné záležitosti řešit s pomocí právníků. Rodiče často dají svůj byt dětem pod podmínkou, že je v něm nechají dožít či se o ně budou starat. Když je jejich potomci následně překvapí a byt prodají, mohou se jen těžko bránit.

Spolu s převodem nemovitosti je proto dobré zřídit služebnost doživotního a bezplatného užívání bytu nebo domu. Zajistíte si tak, že vás nebude moci nikdo vystěhovat, i pokud by se vztahy mezi vámi a obdarovanými zhoršili.

Služebnost užívání nechte zapsat do katastru nemovitostí, aby se z ní stalo právo, které můžete vymáhat i proti třetím osobám (např. kdyby obdarovaní nemovitost prodali někomu úplně cizímu).

Alternativou je uzavření smlouvy o výměnku, kdy bude mít obdarovaný povinnost pomoci vám v případě úrazu, nemoci nebo v podobné nouzi.

Darování bytu v družstvu

Komu mohu darovat cizí nemovitost, která je v majetku bytového družstva? Tato otázka je položena špatně. Ve skutečnosti totiž nedarujete nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu, ke kterému se váže družstevní nájem. Obdarovaný musí splnit podmínky pro členství v bytovém družstvu (např. některá družstva zakazují členství právnických osob).

U převodu družstevního bytu tak nepodáváte vklad na katastru, protože vlastníkem je bytové družstvo. Darování členského podílu musíte družstvu nahlásit.