Chcete dětem dát dům? Nebo jej přepsat třeba na svého kamaráda? Poradíme vám, jak na darování nemovitosti a bezúplatný převod vlastnického práva z dárce na obdarovaného. Co by měla obsahovat darovací smlouva, a jak postupovat při vkladu do katastru nemovitostí? Špatně provedené darování může způsobit více komplikací. Vyhněte se nejčastějším přešlapům a nastavte darování nemovitosti od začátku na jedničku.
Mezi nejčastější otázky patří:
- Komu mohu nemovitost darovat?
- Jak darovat nemovitost pouze jednomu dítěti?
- Jaká je daň z nemovitosti v roce 2023 a 2024?
- Jak probíhá převod nemovitosti mezi příbuznými a v rodině?
- Jaké má výhody převod nemovitosti mezi manželi?
- Proč uvažovat nad darováním nemovitosti cizí osobě?
- Jaká jsou rizika použití vzoru k darování nemovitosti?
Pozor, k darování nemovitosti nestačí pouze písemná smlouva. Vlastnictví k nemovitosti vzniká až na základě zápisu do katastru nemovitostí.
Přestože je darování bezplatné, je potřeba dodržet několik právních postupů.
Co je darování nemovitosti podle práva
Darování nemovitosti je dvoustranné právní jednání mezi dárcem a obdarovaným, které spočívá v bezúplatném převodu vlastnického práva k nemovité věci, nejčastěji bytu, domu nebo pozemku.
Darování § 2055 občanského zákoníku
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. (§ 2055 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
| Kritérium | Popis |
|---|---|
| Smlouva | Darování nemovitosti vyžaduje písemnou smlouvu, kterou musí ověřit notář. |
| Vlastník | Pouze vlastník nemovitosti může darovat nemovitost. |
| Příjemce | Příjemce (darovaný) je osoba, která nemovitost dostává jako dar. |
| Daňové důsledky | V České republice se neplatí daň z daru mezi přímými příbuznými (manželé, rodiče a děti). V ostatních případech může být darování nemovitosti zdaněno. |
| Potvrzení o převzetí | Darovaný musí potvrdit, že dar přijímá. |
| Zápis do katastru nemovitostí | Po darování musí být změna vlastnictví zapsána do katastru nemovitostí. |
| Dluhy a zátěže | Dluhy a zátěže spojené s nemovitostí obvykle přecházejí na darovaného. Je důležité provést důkladnou kontrolu nemovitosti a smlouvy před darováním. |
| Právo na zrušení daru | V některých případech může darovatel zrušit dar, například pokud darovaný neplní své povinnosti nebo se vůči darovateli chová nevhodně. |
Problémy při darování nemovitosti
Důvody, proč se lidé rozhodnout někomu dát svůj byt či dům, jsou různé. Nejčastěji jde o snahu vyhnout se dědickému řízení a o darování nemovitosti mezi příbuznými (když např. s dárcem žije jeho synovec a vlastní synové se o něj nestarají). V praxi je také časté darování nemovitosti mezi manžely.
Darování nemovitosti často přijde lidem levnější a jednodušší, než sestavování závěti u notáře. Jenže darování má svá úskalí.
Situace, kdy někdo dostane od babičky prázdný byt, který není nijak zatížen, není příliš častá. Lidé často darují nemovitost, ve které sami bydlí, nemovitost, na kterou je zřízena hypotéka, byt v družstevním vlastnictví apod. Dárce si často představuje, že obdarovaný mu bude zavázán, a je často nemile překvapen, když je jeho bývalý domov následně prodán třetí osobě.
Darování nemovitosti je proto dobré chápat jako právní úkon, nikoliv pouze jako „rodinnou záležitost“. Má dopady na dědické řízení i na hrazení daní. Špatně provedené darování může zkomplikovat život nejen dárci ale i obdarovanému. Nejednou skončily následné spory u soudu.
Darovací smlouva na nemovitost
Darování probíhá na základě darovací smlouvy. Ta pro převod nemovitosti musí být písemná, aby na jejím základě došlo ke vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Pokud hodláte využít vzor z internetu, zkontrolujte si, že je v souladu s aktuální právní úpravou.
Ve smlouvě uveďte, kdo je dárce a obdarovaný, včetně data narození a adres trvalého pobytu. Podpisy na smlouvě by měly být ověřeny notářem, advokátem či na CzechPOINT.
Popis nemovitosti
Největším kamenem úrazu bývá popis daru, abyste nemovitost co nejpřesněji identifikovali. Uveďte popisné číslo, parcelní číslo a list vlastnictví. V případě, že bude nemovitost označena nedostatečně, katastr vám převod vlastnického práva odmítne zapsat. Nezapomeňte převést společně s domem také pozemek, na kterém stojí.
Poté podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí na předepsaném formuláři. Přitom musíte zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.
Odvolání daru pro nevděk nebo nouzi
Odvolání daru nemovitosti je jeden z častých případů, které se dostanou až k soudu. Poté, co strany nedokáží mezi sebou uzavřít vzájemnou dohodu se přistupuje k soudnímu řízení. Odvoláním daru žádá dárce o vrácení daru obdarovaného. Zákon přesně vymezuje případy, kdy je vrácení daru možné.
- Odvolání daru pro nevděk
- Odvolání daru pro osobní nouzi
V případech dobrých mravů, dobrého chování anebo osobní nouze přihlíží soud k případům individuálně.
Je stanovena promlčecí lhůta jednoho roku pro odvolání daru pro nevděk. Při odvolání daru pro nouzi není promlčecí lhůta stanovena, je tedy možné žádat vrácení daru nemovitosti po 8 letech nebo po 10 letech.
Darování nemovitosti a daně
Daň z darování nemovitosti se v České republice už několik let neplatí. V roce 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 % z hodnoty nemovitosti.
Daň z příjmu
Obdarovaný bude muset v roce 2023/2024 zahrnout hodnotu daru do svého daňového přiznání a odvést z ní daň z příjmu, pokud došlo k darování nemovitosti cizí osobě.
Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) však od placení daní v případě některých darů osvobozuje.
Daň se neplatí (tzv. osvobození od daně z bezúplatného příjmu), pokud proběhl převod nemovitosti v rodině (v linii přímé či vedlejší, tedy mezi rodiči a dětmi, strýci a synovci, sourozenci, strýc, teta, synovec, neteř manžela, manžel dítěte (zeťové a snachy), dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodičů. Nebo mezi osobami, které spolu alespoň jeden rok před darováním žily ve společné domácnosti.
| Kritérium | Popis |
|---|---|
| Daňová povinnost | Darování nemovitosti může podléhat dani z převodu nemovitosti. V ČR se však daň neplatí, pokud darování probíhá mezi přímými příbuznými (manželé, rodiče a děti). |
| Sazba daně | V ČR je sazba daně z převodu nemovitosti 4 % z obvyklé ceny nemovitosti. |
| Kdo platí daň | Daň obvykle platí darovaný (příjemce daru), pokud nebylo v darovací smlouvě ustanoveno jinak. |
| Daňové osvobození | Existují určité situace, kdy je darování nemovitosti osvobozeno od daně (např. darování mezi přímými příbuznými). |
| Časový test | Pokud darovaná nemovitost byla v majetku darovatele více než 5 let, daň z převodu nemovitostí se neplatí, pokud darování probíhá mezi jinými než přímými příbuznými. |
| Náklady na zápis | Změna vlastnictví musí být zapsána do katastru nemovitostí, což může obnášet určité poplatky. |
Darování a dědictví
Pokud někdo zemře, může po sobě zanechat nepominutelné dědice. Jsou jimi jeho děti, a pokud nedědí, tak jejich potomci. Nepominutelní dědicové musí vždy získat nějakou část dědictví (pokud nedošlo k jejich vydědění).
Darování nemovitosti v posledních třech letech před smrtí zůstavitele má dopad do dědického řízení, zejména pokud došlo k darování nemovitosti jen jednomu dítěti. Musí se totiž započíst na povinný díl dědictví nepominutelného dědice.
Příklad: Matka daruje byt v hodnotě 1 milion jednomu ze dvou synů a následně zemře. Její zbylý majetek bude 500 000 Kč. Ačkoliv každý ze synů by měl dostat 250 000 Kč, dědit bude pouze druhý ze synů, který i tak přišel „zkrátka“.
V darovací smlouvě můžete stanovit i delší dobu než tři roky na započtení.
Potomkům se započte i to, co od zůstavitele obdržel jejich předek (např. dceři obdarovaného syna, který by mezitím také zemřel, by také byl dar započítán).
Darování zatížené nemovitosti
V praxi se stává, že je nemovitost zatížena. Klasicky se jedná o zatížení hypotékou nebo věcným břemenem. Zatížení darování nemovitosti nemusí bránit, je ale potřeba o zatížení vědět a vzít jej při darování v potaz.
Darování nemovitosti s hypotékou
Ve většině případů převodu nemovitosti, ke které je zřízena hypotéka, nic nebrání. Někdy však si při vyřízení úvěru banka vymíní zřízení tzv. zákazu zcizení a zatížení. Pokud je tento zákaz zapsán jako věcné břemeno, nebudete moci nemovitost na jiného vlastníka převést. Budete muset požádat o svolení svou banku.
Darování nemovitosti s věcným břemenem
Mnoho lidí nechce rodinné záležitosti řešit s pomocí právníků. Rodiče často dají svůj byt dětem pod podmínkou, že je v něm nechají dožít či se o ně budou starat. Když je jejich potomci následně překvapí a byt prodají, mohou se jen těžko bránit.
Spolu s převodem nemovitosti je proto dobré zřídit služebnost doživotního a bezplatného užívání bytu nebo domu. Zajistíte si tak, že vás nebude moci nikdo vystěhovat, i pokud by se vztahy mezi vámi a obdarovanými zhoršili.
Služebnost užívání nechte zapsat do katastru nemovitostí, aby se z ní stalo právo, které můžete vymáhat i proti třetím osobám (např. kdyby obdarovaní nemovitost prodali někomu úplně cizímu).
Alternativou je uzavření smlouvy o výměnku, kdy bude mít obdarovaný povinnost pomoci vám v případě úrazu, nemoci nebo v podobné nouzi.
Darování bytu v družstvu
Komu mohu darovat cizí nemovitost, která je v majetku bytového družstva? Tato otázka je položena špatně. Ve skutečnosti totiž nedarujete nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu, ke kterému se váže družstevní nájem. Obdarovaný musí splnit podmínky pro členství v bytovém družstvu (např. některá družstva zakazují členství právnických osob).
U převodu družstevního bytu tak nepodáváte vklad na katastru, protože vlastníkem je bytové družstvo. Darování členského podílu musíte družstvu nahlásit.
Vzor darovací smlouvy (pro darování automobilu, finanční hotovosti, bytu nebo domu s pozemkem) je aktualizovaný pro rok 2024. Vzor je ke stažení ve formátu MS Word (.docx). Jednoduše doplníte v PC a vytisknete.
