Ve zkratce: Darování nemovitosti vyžaduje písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad do katastru nemovitostí se správním poplatkem 2 000 Kč. Katastr rozhodne po uplynutí 20denní ochranné lhůty, zpravidla do 30 dnů. Dar v přímé i vedlejší příbuzenské linii je osvobozen od daně z příjmu, dar nad 5 milionů Kč je však nutné oznámit finančnímu úřadu. Dárce se může chránit služebností dožití a zákazem zcizení.
Chcete dětem dát dům? Nebo jej přepsat třeba na svého kamaráda? Poradíme vám, jak na darování nemovitosti a bezúplatný převod vlastnického práva z dárce na obdarovaného. Co by měla obsahovat darovací smlouva, a jak postupovat při vkladu do katastru nemovitostí? Špatně provedené darování může způsobit více komplikací. Vyhněte se nejčastějším přešlapům a nastavte darování nemovitosti od začátku na jedničku.
Mezi nejčastější otázky patří:
- Komu mohu nemovitost darovat?
- Jak darovat nemovitost pouze jednomu dítěti?
- Jaká je daň z nemovitosti v roce 2026?
- Jak probíhá převod nemovitosti mezi příbuznými a v rodině?
- Jaké má výhody převod nemovitosti mezi manželi?
- Proč uvažovat nad darováním nemovitosti cizí osobě?
- Jaká jsou rizika použití vzoru k darování nemovitosti?
Pozor, k darování nemovitosti nestačí pouze písemná smlouva. Vlastnictví k nemovitosti vzniká až na základě zápisu do katastru nemovitostí.
Přestože je darování bezplatné, je potřeba dodržet několik právních postupů.
Co je darování nemovitosti podle práva
Darování nemovitosti je dvoustranné právní jednání mezi dárcem a obdarovaným, které spočívá v bezúplatném převodu vlastnického práva k nemovité věci, nejčastěji bytu, domu nebo pozemku.
Darování podle paragrafu 2055 občanského zákoníku
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. (§ 2055 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
Problémy při darování nemovitosti
Důvody, proč se lidé rozhodnout někomu dát svůj byt či dům, jsou různé. Nejčastěji jde o snahu vyhnout se dědickému řízení a o darování nemovitosti mezi příbuznými (když např. s dárcem žije jeho synovec a vlastní synové se o něj nestarají). V praxi je také časté darování nemovitosti mezi manžely.
Darování nemovitosti často přijde lidem levnější a jednodušší, než sestavování závěti u notáře – nebo svépomocí jako darovací smlouva bez notáře. Jenže darování má svá úskalí.
Situace, kdy někdo dostane od babičky prázdný byt, který není nijak zatížen, není příliš častá. Lidé často darují nemovitost, ve které sami bydlí, nemovitost, na kterou je zřízena hypotéka, byt v družstevním vlastnictví apod. Dárce si často představuje, že obdarovaný mu bude zavázán, a je často nemile překvapen, když je jeho bývalý domov následně prodán třetí osobě.
Darování nemovitosti je proto dobré chápat jako právní úkon, nikoliv pouze jako „rodinnou záležitost“. Má dopady na dědické řízení i na hrazení daní. Špatně provedené darování může zkomplikovat život nejen dárci ale i obdarovanému. Nejednou skončily následné spory u soudu.
Darovací smlouva na nemovitost
Darování probíhá na základě darovací smlouvy. Ta pro převod nemovitosti musí být písemná, aby na jejím základě došlo ke vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Pokud hodláte využít vzor z internetu, zkontrolujte si, že je v souladu s aktuální právní úpravou.
Ve smlouvě uveďte, kdo je dárce a obdarovaný, včetně data narození a adres trvalého pobytu. Podpisy na smlouvě by měly být ověřeny notářem, advokátem či na CzechPOINT.
Popis nemovitosti
Největším kamenem úrazu bývá popis daru, abyste nemovitost co nejpřesněji identifikovali. Uveďte popisné číslo, parcelní číslo a list vlastnictví. V případě, že bude nemovitost označena nedostatečně, katastr vám převod vlastnického práva odmítne zapsat. Nezapomeňte převést společně s domem také pozemek, na kterém stojí.
Poté podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí na předepsaném formuláři. Přitom musíte zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.
Jak probíhá darování nemovitosti krok za krokem
Celý převod zvládnete v šesti krocích. Od podpisu smlouvy po zápis v katastru počítejte zpravidla s 3 až 6 týdny.
- Sepište darovací smlouvu. Uveďte jména, data narození (případně rodná čísla) a adresy dárce i obdarovaného a popište nemovitost přesně podle listu vlastnictví: číslo popisné, parcelní číslo, katastrální území a číslo LV. Pomůže vám návod, jak sepsat darovací smlouvu.
- Vyplňte návrh na vklad. Formulář vyplníte online v aplikaci na nv.cuzk.cz, vytisknete a podepíšete. Návrh může podat dárce i obdarovaný, podpis na samotném návrhu se úředně neověřuje.
- Nechte úředně ověřit podpisy na smlouvě. Ověření stojí 50 Kč za podpis na Czech POINTu (pošta, obecní úřad) a 70 Kč bez DPH, tedy zpravidla 85 Kč, u notáře. Bez ověření katastr vyzve strany, aby pravost podpisů prokázaly do 30 dnů, jinak řízení zastaví.
- Podejte návrh na katastrální pracoviště osobně, poštou nebo datovou schránkou a zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč. Přiložte jeden originál smlouvy s ověřenými podpisy.
- Počkejte na uplynutí ochranné lhůty. Katastr nejpozději následující pracovní den vyznačí u nemovitosti plombu a informuje dosavadního vlastníka. Podle § 18 katastrálního zákona nesmí o vkladu rozhodnout dříve než 20 dnů od odeslání tohoto vyrozumění.
- Katastr rozhodne o vkladu zpravidla do 30 dnů od podání. Vlastnické právo obdarovaného vzniká zpětně ke dni, kdy byl návrh katastru doručen. O provedeném vkladu dostanou obě strany vyrozumění.
Co když katastr návrh zamítne? Opravitelné vady (chybějící ověření podpisu, překlep v čísle parcely, chybějící příloha) katastr nejdříve vytkne a řízení přeruší, abyste je doplnili. Neopravitelné vady, například když smlouva převádí jinou nemovitost, než je zapsána na listu vlastnictví, vedou k zamítnutí. Poplatek 2 000 Kč se v takovém případě nevrací a smlouvu je nutné opravit a podat znovu.
Kolik stojí darování nemovitosti v roce 2026
Darování samo je bezplatné, zaplatíte jen za úřední úkony kolem převodu. Při darování v rodině se celkové náklady zpravidla pohybují v řádu několika tisíc korun, pokud smlouvu připravíte podle vzoru. Přehled položek:
| Položka | Cena v roce 2026 | Poznámka |
|---|---|---|
| Správní poplatek za vklad do katastru | 2 000 Kč | Při elektronickém podání návrhu přes Portál katastru nemovitostí je poplatek o 20 % nižší, tedy 1 600 Kč. |
| Úřední ověření podpisů | 50 Kč za podpis (Czech POINT), zpravidla 85 Kč (notář) | Ověřují se podpisy dárce i obdarovaného na smlouvě. |
| Vzor darovací smlouvy | řádově stovky Kč | Pro běžné darování v rodině. Vzor darovací smlouvy na nemovitost obsahuje i doložky o služebnosti dožití a zákazu zcizení. |
| Sepsání smlouvy na míru | cca 3 000 až 10 000 Kč | Vyplatí se u složitějších případů (hypotéka, spoluvlastnictví, dělení pozemku, dárce s dluhy). |
| Znalecký posudek | několik tisíc Kč | Jen při darování mimo rodinu, kdy obdarovaný dokládá hodnotu daru pro daň z příjmu. |
| Daň z příjmu | 0 Kč v rodině | Mimo rodinu 15 % nebo 23 % z hodnoty daru, viz část o daních níže. |
Srovnání s dědictvím: u nemovitosti v hodnotě 5 milionů Kč vyjde darování zhruba na 6 000 Kč (vklad, ověření podpisů a jednodušší smlouva), zatímco odměna notáře v dědickém řízení se počítá z hodnoty pozůstalosti a u stejné nemovitosti činí přibližně 30 000 Kč. Obě cesty podrobněji srovnáváme v části o darování a dědictví.
Odvolání daru pro nevděk nebo nouzi
Odvolání daru nemovitosti je jeden z častých případů, které se dostanou až k soudu. Poté, co strany nedokáží mezi sebou uzavřít vzájemnou dohodu se přistupuje k soudnímu řízení. Odvoláním daru žádá dárce o vrácení daru obdarovaného. Zákon přesně vymezuje případy, kdy je vrácení daru možné. Smlouvu lze také napadnout – přečtěte si kdy v článku napadení darovací smlouvy.
- Odvolání daru pro nevděk
- Odvolání daru pro osobní nouzi
V případech dobrých mravů, dobrého chování anebo osobní nouze přihlíží soud k případům individuálně.
Je stanovena promlčecí lhůta jednoho roku pro odvolání daru pro nevděk. Při odvolání daru pro nouzi není promlčecí lhůta stanovena, je tedy možné žádat vrácení daru nemovitosti po 8 letech nebo po 10 letech.
Darování nemovitosti a daně
Daň z darování nemovitosti se v České republice už několik let neplatí. V roce 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 % z hodnoty nemovitosti.
Daň z příjmu
Obdarovaný bude muset zahrnout hodnotu daru do svého daňového přiznání a odvést z ní daň z příjmu, pokud došlo k darování nemovitosti cizí osobě.
Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) však od placení daní v případě některých darů osvobozuje.
Daň se neplatí (tzv. osvobození od daně z bezúplatného příjmu), pokud proběhl převod nemovitosti v rodině (v linii přímé, tedy například mezi rodiči a dětmi nebo prarodiči a vnoučaty, v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, a dále mezi manžely, od manžela dítěte (zeť, snacha), dítěte manžela, rodičů manžela nebo manžela rodičů, viz § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 zákona o daních z příjmů). Nebo mezi osobami, které spolu alespoň jeden rok před darováním žily ve společné domácnosti.
Kolik zaplatí na dani obdarovaný, který není příbuzný?
Dar od osoby mimo okruh osvobozených příbuzných je pro obdarovaného ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se sazbou 15 % do výše základu daně 1 762 812 Kč (hranice pro rok 2026, tedy 36násobek průměrné mzdy) a sazbou 23 % z částky, která tuto hranici přesahuje. Hodnotu nemovitosti doložíte znaleckým posudkem k datu nabytí daru.
Příklad: kamarád daruje obdarovanému byt v hodnotě 3 000 000 Kč a obdarovaný nemá jiné příjmy. Z částky 1 762 812 Kč zaplatí 15 %, tedy 264 422 Kč, ze zbývajících 1 237 188 Kč zaplatí 23 %, tedy 284 553 Kč. Celková daň činí přibližně 548 975 Kč. Příjem uvede v daňovém přiznání za rok, kdy byl vklad do katastru proveden. Sociální ani zdravotní pojištění se z daru neplatí.
Výjimku má druh nebo družka: dar je osvobozen podle § 10 odst. 3 písm. c) bodu 2 zákona o daních z příjmů, pokud obdarovaný s dárcem žil nejméně jeden rok bezprostředně před darováním ve společně hospodařící domácnosti. Společnou domácnost doložíte shodnou adresou (trvalý pobyt, nájemní smlouva), výpisy z účtu o společném hrazení nákladů nebo čestným prohlášením, ideálně kombinací více důkazů. Celkový přehled zdanění darů najdete v článku darovací daň.
Darování a dědictví
Pokud někdo zemře, může po sobě zanechat nepominutelné dědice. Jsou jimi jeho děti, a pokud nedědí, tak jejich potomci. Nepominutelní dědicové musí vždy získat nějakou část dědictví (pokud nedošlo k jejich vydědění).
Darování nemovitosti v posledních třech letech před smrtí zůstavitele má dopad do dědického řízení, zejména pokud došlo k darování nemovitosti jen jednomu dítěti. Musí se totiž započíst na povinný díl dědictví nepominutelného dědice.
Příklad: Matka daruje byt v hodnotě 1 milion jednomu ze dvou synů a následně zemře. Její zbylý majetek bude 500 000 Kč. Ačkoliv každý ze synů by měl dostat 250 000 Kč, dědit bude pouze druhý ze synů, který i tak přišel „zkrátka“.
V darovací smlouvě můžete stanovit i delší dobu než tři roky na započtení.
Potomkům se započte i to, co od zůstavitele obdržel jejich předek (např. dceři obdarovaného syna, který by mezitím také zemřel, by také byl dar započítán).
Darovat nemovitost za života, nebo ji nechat do dědictví?
Obě cesty mají své výhody. Darování je rychlejší a levnější, dědictví zase dárci zachovává plnou kontrolu nad majetkem až do smrti. Srovnání hlavních hledisek:
| Hledisko | Darování za života | Dědictví |
|---|---|---|
| Náklady | Správní poplatek 2 000 Kč za vklad, ověření podpisů, případně smlouva na míru | Odměna notáře podle hodnoty pozůstalosti, u nemovitosti za 5 milionů Kč přibližně 30 000 Kč |
| Rychlost | Zpravidla 3 až 6 týdnů od podpisu smlouvy | Dědické řízení trvá obvykle několik měsíců, u sporných pozůstalostí i déle |
| Kontrola dárce | Vlastnictví přechází ihned; ochranu zajistí služebnost dožití a zákaz zcizení zapsané do katastru | Zůstavitel zůstává vlastníkem až do smrti a závěť může kdykoli změnit |
| Riziko sporů mezi sourozenci | Dar jen jednomu dítěti se započítává na povinný díl, sourozenci mohou žádat dorovnání | Nepominutelní dědici mají nárok na povinný díl, spory se řeší až v dědickém řízení |
| Vrácení majetku | Dárce může dar odvolat pro nevděk do 1 roku od chování obdarovaného, nebo pro nouzi | Odpadá, majetek přechází až smrtí |
| Daň z příjmu | V rodině 0 Kč, mimo rodinu 15 % nebo 23 % | Dědictví je od daně z příjmu osvobozeno vždy, bez ohledu na příbuzenský vztah |
Podle § 1660 občanského zákoníku se nepominutelnému dědici započte na povinný díl vše, co od zůstavitele bezplatně obdržel v posledních 3 letech před jeho smrtí; zůstavitel může v darovací smlouvě přikázat započtení i za delší dobu. Pokud darujete nemovitost jen jednomu z dětí, počítejte s tím, že ostatní mohou po vaší smrti požadovat dorovnání. Jak započtení funguje, vysvětlujeme v článku započtení daru na povinný díl.
Darování zatížené nemovitosti
V praxi se stává, že je nemovitost zatížena. Klasicky se jedná o zatížení hypotékou nebo věcným břemenem. Zatížení darování nemovitosti nemusí bránit, je ale potřeba o zatížení vědět a vzít jej při darování v potaz.
Darování nemovitosti s hypotékou
Ve většině případů převodu nemovitosti, ke které je zřízena hypotéka, nic nebrání. Někdy však si při vyřízení úvěru banka vymíní zřízení tzv. zákazu zcizení a zatížení. Pokud je tento zákaz zapsán jako věcné břemeno, nebudete moci nemovitost na jiného vlastníka převést. Budete muset požádat o svolení svou banku.
Darování nemovitosti s věcným břemenem
Mnoho lidí nechce rodinné záležitosti řešit s pomocí právníků. Rodiče často dají svůj byt dětem pod podmínkou, že je v něm nechají dožít či se o ně budou starat. Když je jejich potomci následně překvapí a byt prodají, mohou se jen těžko bránit.
Spolu s převodem nemovitosti je proto dobré zřídit služebnost doživotního a bezplatného užívání bytu nebo domu. Zajistíte si tak, že vás nebude moci nikdo vystěhovat, i pokud by se vztahy mezi vámi a obdarovanými zhoršili.
Služebnost užívání nechte zapsat do katastru nemovitostí, aby se z ní stalo právo, které můžete vymáhat i proti třetím osobám (např. kdyby obdarovaní nemovitost prodali někomu úplně cizímu).
Alternativou je uzavření smlouvy o výměnku, kdy bude mít obdarovaný povinnost pomoci vám v případě úrazu, nemoci nebo v podobné nouzi.
Darování bytu v družstvu
Komu mohu darovat cizí nemovitost, která je v majetku bytového družstva? Tato otázka je položena špatně. Ve skutečnosti totiž nedarujete nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu, ke kterému se váže družstevní nájem. Obdarovaný musí splnit podmínky pro členství v bytovém družstvu (např. některá družstva zakazují členství právnických osob).
U převodu družstevního bytu tak nepodáváte vklad na katastru, protože vlastníkem je bytové družstvo. Darování členského podílu musíte družstvu nahlásit.
Lze darovat nemovitost, když má dárce dluhy nebo exekuci?
Záleží na tom, v jaké fázi se dluhy nacházejí. Jakmile je dárci doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, platí tzv. generální inhibitorium podle § 44a exekučního řádu: dárce nesmí se svým majetkem nakládat a darovací smlouva uzavřená v rozporu s tímto zákazem je neplatná, pokud se neplatnosti dovolá exekutor nebo věřitel. Katastr navíc u nemovitosti eviduje exekuční příkaz k prodeji, takže vklad vlastnického práva obdarovaného neprovede.
Pokud exekuce zatím neběží, ale dárce má splatné dluhy, je darování platné, věřitelé se však mohou bránit odpůrčí žalobou podle § 589 a násl. občanského zákoníku. Soud pak může převod prohlásit za neúčinný vůči věřiteli, který se uspokojí z darované nemovitosti, i když už patří obdarovanému. U bezúplatného převodu stačí, že k němu došlo v posledních 2 letech (§ 591 občanského zákoníku), úmysl dárce věřitel prokazovat nemusí. Pokud dárce jednal v úmyslu věřitele zkrátit a obdarovaný o tom věděl, sahá lhůta až 5 let zpět (§ 590 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku).
Před podpisem si proto obdarovaný může za několik desítek korun pořídit výpis z Centrální evidence exekucí (na Czech POINTu nebo online) a nahlédnout do listu vlastnictví, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo exekuční příkaz. Pokud věřitel převod úspěšně napadne, hrozí obdarovanému ztráta daru; podrobnosti v článku o napadení darovací smlouvy.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jak zřídit k darované nemovitosti služebnost dožití?
Osobní služebnost můžete zřídit buď v darovací smlouvě, nebo prostřednictvím samostatné smlouvy. Ve smlouvě si sjednáte konkrétní podmínky a následně podáte návrh do katastru nemovitostí. Pokud se rozhodnete služebnost zřídit již darovací smlouvou, hradíte poplatek pouze za 1 návrh (2 000 Kč). V případě samostatné (pozdější smlouvy) musíte podat nový návrh a uhradit poplatek za jeho podání (2 000 Kč).
Platí se darovací daň?
Darovací daň byla v roce 2014 zrušena. Nyní se hradí pouze daň z příjmů. Avšak pouze, když nesplníte podmínky pro osvobození od daně. Sazba daně z příjmů činí pro fyzické osoby 15 % a 23 %. Zisk do 36násobku průměrné mzdy (pro rok 2025 činí 1 676 052 Kč) se daní nižší sazbou, zbytek příjmu sazbou vyšší.
Kdy platím daň z darované nemovitosti?
Obdarovaný hradí daň z příjmů, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození. Příjem je osvobozen, pokud došlo k darování mezi předky a potomky (příbuzní v linii přímé) nebo příbuznými v linii vedlejší (např. sourozenci). Osvobození se rovněž uplatňuje mezi manželi či nesezdanými partnery, pokud spolu žijí ve společné domácnosti po dobu alespoň 1 roku před darováním.
Započítává se darovaná nemovitost na povinný díl při dědictví?
Na povinný díl nepominutelného dědice (potomka zůstavitele) se započítávají hodnotnější dary, které potomek od zůstavitele obdržel v posledních 3 letech před smrtí. Nicméně k započtení na povinný díl nedochází automaticky, nýbrž pouze na základě žádosti ostatních dědiců. Zůstavitel může zápočet na povinný díl v závěti vyloučit nebo naopak určit delší časový úsek pro započtení (např. 5 let).
Musím darování nemovitosti oznámit finančnímu úřadu?
Ano, pokud hodnota daru osvobozeného od daně přesáhne 5 000 000 Kč. Podle § 38v zákona o daních z příjmů podáte oznámení do konce lhůty pro daňové přiznání, zpravidla do 1. dubna následujícího roku, například na nepovinném tiskopisu 5252. Za nesplnění hrozí pokuta až 15 % z hodnoty daru: u bytu za 8 milionů Kč tedy až 1,2 milionu Kč. Podrobnosti v článku oznámení daru nad 5 milionů.
Vzor darovací smlouvy
Vzor smlouvy pro darování automobilu, finanční hotovosti, bytu nebo domu s pozemkem je aktualizovaný pro rok 2026. Dokument je ke stažení ve formátu MS Word (.docx). Jednoduše doplníte v PC a vytisknete.
Poslední aktualizace: 15. října 2026