Převod nemovitosti darovací smlouvou je zejména v rodině celkem rozšířený. Většinou přenechávají dětem svůj dům či byt rodiče. V určitých případech může dojít i k darování nemovitosti mezi manžely.

Jaká specifika má darovací smlouva mezi manžely? Co je třeba udělat, když dojde k darování nemovitosti v manželství? A jak postupovat při zápisu na katastru nemovitostí?

Jak funguje společné jmění manželů

Uzavřením manželství vznikají mezi manžely vzájemná práva a povinnosti a také společné jmění. Jeho součástí je v podstatě všechno, co jeden nebo oba manželé nabyli společně za trvání manželství.

Příklad: Byt, který si člověk pořídí před svatbou, zůstává v jeho výlučném vlastnictví. Pokud ho ale pronajímá, zisk z pronájmu už bude patřit oběma manželům.

Do společného jmění manželů nespadá jen majetek, ale také dluhy, které převzali oba manželé, nebo ty, které se týkají obstarání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.

Do společného jmění naopak nepatří věci, které jeden z manželů nabyl darem, věci osobní potřeby, věci nabyté děděním nebo odkazem, náhrada nemajetkové újmy, věci, které nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví, a náhrada škody na výhradním majetku jednoho z manželů.

Ve společném jmění, nebudou zahrnuty ani dluhy, které se týkají výlučného majetku jednoho z manželů, nebo větší dluhy, které převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého. Např. hypotéku vám banka bez souhlasu manžela ani neposkytne.

Výše uvedený rozsah společného jmění si manželé mohou upravit, a to předmanželskou smlouvou, případně i smlouvou za doby trvání manželství, která však nesmí mít zpětný účinek. Tato smlouva musí být uzavřena u notáře.

Manželé si mohou vytvořit oddělená jmění, dohodnout se, že společné jmění vznikne až okamžikem zániku manželství, nebo společné jmění rozšířit (například dojde k darování obchodního podílu mezi manžely) či zúžit (např. se ze společného jmění vyjme auto, které bude náležet pouze jednomu z manželů).

Nemovitosti a společné jmění manželů

Jak je to s vlastnictvím nemovitostí, pokud žijete v manželství? Patří nemovitost do společného jmění manželů, nebo ji vlastní jen jeden z páru? Záleží na okolnostech, za kterých byla nemovitost nabyta.

Pokud vlastnil jeden z manželů nemovitost ještě před sňatkem, bude náležet pouze jemu. Stejně tak nebude do společného jmění spadat nemovitost, kterou jeden z manželů zdědil, získal darem, případně pokud ji získal jako náhradu škody na svém majetku, nebo si ji pořídil právním jednáním, které se vztahuje k jeho výlučnému vlastnictví.

Ve společném jmění pak budou nemovitosti, kterou si manželé, nebo i jen jeden z nich, pořídili za trvání manželství.

Darování nemovitosti v manželství

V darovací smlouvě se dárce zavazuje, že bezplatně převede vlastnické právo k věci obdarovanému. Aby byla smlouva platná, musí obdarovaný dar nebo nabídku k daru přijmout. Stejně jako nikdo nemůže být nucen k tomu, aby poskytl dar, nelze ani někomu něco darovat proti jeho vůli.

V případě, že jde o darování nemovitosti, musí být smlouva písemná a podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřeny.

Dárce může nemovitost darovat jedné i více osobám do podílového spoluvlastnictví. Může je podělit i různým dílem. Např. dceři dát ¾ a synovi ¼ domu. Takové rozdělení však musí být přesně popsáno v darovací smlouvě.

Jaká je situace, pokud chce třetí osoba věnovat dar jednomu z manželů, ale druhého obdarovat nechce?

Příklad: Otec chce dát dceři byt, ale nechce, aby se stal vlastníkem i její manžel. V takové situaci není žádný problém uzavřít darovací smlouvu s dcerou, protože dary jsou ze zákona vyloučeny ze společného jmění.

Ale co když dárce chce obdarovat oba manžele?  V takovém případě je nutné výslovně do darovací smlouvy a do návrhu na vklad do katastru uvést, že obdarovaní nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Pokud mají manželé zúžené jmění, dojde k darování poloviny nemovitosti každému a vznikne podílové spoluvlastnictví. V takovém případě každý z nich samostatně disponuje svým podílem, který může např. prodat.

Specifika darování nemovitosti mezi manžely

Při trvání manželství mohou nastat různé situace, kdy je pro manžele výhodnější, aby nemovitost vlastnil pouze jeden z nich, nebo naopak, aby ji vlastnili oba. Konkrétní forma darování nemovitosti mezi manžely pak bude záviset na tom, zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo zda je součástí společného jmění.

Darování nemovitosti mezi manžely: nemovitost ve výlučném vlastnictví

Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů a chce ji celou převést na druhého manžela, může uzavřít písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy.

Přeje-li si dárce, aby obdarovaný vlastnil jen podíl na nemovitosti, musí ve smlouvě specifikovat, jak velký podíl daruje. Tuto skutečnost pak musí uvést i v návrhu na vklad, aby mohlo dojít k připsání spoluvlastníka do katastru nemovitostí. Manželé budou mít nemovitost v podílovém spoluvlastnictví.

Dalším řešením je rozšířit společné jmění manželů o předmětnou nemovitost. V takovém případě se musí uzavřít manželská smlouva u notáře, která bude následně předložena katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti mezi manžely: nemovitost ve společném jmění manželů

Společné jmění funguje na principu bezpodílového spoluvlastnictví. Proto nemovitost, která je jeho součástí, žádný z manželů sám nevlastní a nemůže ji ani tomu druhému darovat. Darovací smlouva proto nemůže být uzavřena.

Jak tedy zajistit, aby nemovitost vlastnil jen jeden z manželů? Řešením je uzavření smlouvy, kterou se zúží společné jmění manželů tak, že se z něj předmětná nemovitost vyjme. Taková smlouva musí mít formu notářského zápisu.

Na co si dát pozor při darování nemovitosti mezi manžely

Darování si vždy dobře rozmyslete. Nikdy nemůžete vyloučit, že vaše manželství neskončí rozvodem. Odvolat dar pro nevděk je poměrně složité. Obdarovaný vám musí úmyslně či z hrubé nedbalosti ublížit tak, že zjevně poruší dobré mravy. Krach manželství většinou na odvolání daru stačit nebude.

Při darování nemovitosti, kterou máte ve výlučném vlastnictví, se můžete právníkům vyhnout a použít vzor darovací smlouvy. V takovém případě si jej ale pořádně přečtěte a přizpůsobte podle svých potřeb. Nezapomeňte, že převod nemovitostí završí vklad do katastru nemovitostí. Návrh na vklad musí mít předepsané náležitosti a darovací smlouva musí být bez vad, jinak vám katastr změnu vlastníka nezapíše.

Pokud chcete uzavřít smlouvu o zúžení či rozšíření společného jmění, musíte tak učinit u notáře. Počítejte s tím, že zaplatíte vysoké notářské poplatky.