Každý, kdo chce prodat či koupit dům, by si měl dát pozor na právní vady nemovitosti. O co se jedná a s jakými situacemi se můžete potkat? Jak právní vady objevit? A co bude znamenat objevení právních vad pro strany kupní smlouvy? Jakou má odpovědnost prodávající a co vše by si měl prověřit kupující nejen z katastru nemovitostí?
Rizika při koupi nemovitosti
Nákup realit není podobný nakupování v obchodě. Většina z nás si nemovitost kupuje jen párkrát za život. Vkládáme do nich své celoživotní úspory, a ještě se zadlužíme bankovním úvěrem. Proto bychom rozhodně neměli podceňovat nejrůznější rizika při koupi nemovitosti.
Pro kupujícího je důležité si nejprve ověřit, zda je prodávající skutečně vlastníkem dané nemovitosti, např. v katastru nemovitostí. Následně je vhodné uzavřít rezervační smlouvu. Prodávající nebude nemovitost nabízet dalším zájemcům a kupující si může ověřit, že na nemovitosti neváznou žádné faktické vady.
Skryté vady nemovitosti
I když by stavbu měl vždy zkontrolovat odborník, nemusí být všechny faktické vady nemovitosti odhaleny a mohou se projevit i později.
Co se považuje za skrytou vadu nemovitosti? Např. plíseň na zdech překrytá sádrokartonem.
Kupující má právo na:
- odstranění vady,
- přiměřenou slevu,
- u neodstranitelné vady má případně možnost od smlouvy i odstoupit.
Žaloba na skryté vady musí být podána nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti.
Jste-li vlastník, nesete objektivní odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti. Nejde pouze o vady faktické, ale také o vady právní.
Co jsou právní vady nemovitosti?
Základní povinností vlastníka nemovitosti je, zajistit před jejím prodejem její bezvadný právní stav. Bohužel, často na právní vady přijde až těsně před samotným prodejem. V horším případě na ně přijde kupující, případně nový majitel.
O právní vady nemovitosti se jedná, např.:
- pokud je na zakoupený či byt je zapsána exekuce,
- probíhá o ní soudní spor nebo je součástí insolvenčního řízení,
- vázne na ní věcné břemeno ve prospěch třetí osoby,
- je u ní zřízen zákaz zcizení, zřízeno předkupní právo,
- nebo je nemovitost zastavena.
Na nemovitost také může být zřízena nájemní smlouva.
Všechny tyto skutečnosti jsou výsledkem nedbalosti prodávajícího, ale i kupujícího či realitní kanceláře, jelikož nikdo z nich neprovedl právní prověrku nemovitosti. Pokud se na právní vadu přijde později, kupující:
- může požadovat její odstranění,
- má právo slevu z kupní ceny nebo
- u neodstranitelné vady může namítnout neplatnost kupní smlouvy na nemovitost a odstoupit od ní.
Pokud šlo o skrytou vadu, má nový vlastník právo stejně jako u faktických vad možnost uplatnit svá práva do pěti let od nabytí vlastnického práva.
Kde zjistit právní vady nemovitosti
Kde zjistit, čím trpí vaše nemovitosti? Většinu informací lze získat s pomocí katastru nemovitostí z listu vlastnictví. Informativní výpis je zdarma dostupný na webu katastru nemovitostí a stačí zadat obec, katastrální území, čp a číslo bytové jednotky. Od poloviny roku 2021 katastr nemovitostí částečně omezil nahlížení. Je potřeba se přihlásit přes identifikační prostředky (např. přes bankovní identitu).
Nejprve zkontrolujte, zda zápis nemovitosti a jeho zakreslení na mapě odpovídá skutečnému stavu. Pokud by stavba nebyla zapsána, může jít o černou stavbu, která musí být zlegalizována.
Dále se dočtete se, kdo je vlastníkem, způsob využití nemovitosti a zjistíte většinu právních vad nemovitostí a omezení vlastnických práv.
Některé právní vady bohužel z katastru nevyčtete. Největší problém pro kupujícího činí uzavřená nájemní smlouva. Nájemní vztah přechází na nového vlastníka nemovitosti, který se stane pronajímatelem. Nájemní smlouvu nemusí být snadné vypovědět a pokud se nájemce nebude chtít vystěhovat, může kupujícího čekat ještě dlouhé soudní martyrium.
Máte právo sami nemovitost prodat?
Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů, musí kupní smlouvu podepsat oba, jinak je neplatná. V katastru nemovitostí je tato skutečnost označena zkratkou SJM.
Obdobně to platí pro „bydlení manželů“, které je novým občanským zákoníkem chráněno. Pokud tedy máte v prodávané nemovitosti společnou domácnost, musí se rovněž podepsat oba, i když nemovitost koupil, zdědil nebo dostal darem pouze jeden z manželů.
Prodáváte skutečně bytovou jednotku?
Stává se, že se po letech zapomene, že původní ateliér či jiný prostor nebyl zkolaudován jako byt. Kolaudaci změnit nelze, takže bude prodávající nucen snížit kupní cenu.
Další vadou může být to, že byt není správně specifikován v kupní smlouvě. Někdy dokonce nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka. Pak nemůže být předmětem prodeje.
Druhy právních vad
- Věcná břemena – buď se jedná o služebnosti (vlastník musí něco pasivně trpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) nebo o reálná břemena (vlastník musí něco aktivně vykonávat ve prospěch třetí osoby).
- Zástavní právo – nejčastěji vzniká zástavní právo při koupi nemovitosti, kdy si kupující bere hypoteční úvěr. Pokud už je na nemovitost zřízena hypotéka, budete muset celou situaci vyřešit (např. převzetím úvěru či splacením úvěru z kupní ceny). Doporučuje se uzavřít s kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní(stáhněte si vzor smlouvy o budoucí kupní smlouvě) a počkat s převodem vlastnického práva na vypořádání s hypoteční bankou
- Předkupní právo – vlastník musí nemovitost nejprve písemně nabídnout předkupníkovi
- Exekuce – pokud máte na krku dluhy, soudy nebo hrozí či už probíhá exekuce, je rozhodně lepší prodávat nemovitost až po dohodě s exekutorem. Jinak hrozí zablokování prodeje nebo zneplatnění uzavřené kupní smlouvy.
Poslední aktualizace: 7. března 2022
