Rezervační smlouva

Při koupi nemovitosti je obvykle potřeba uzavřít několik právních dokumentů. Jedním z nich je i rezervační smlouva. Používá se při převodech domu, bytu či pozemku. Nejčastěji se tento právní instrument využívá při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, ale výjimkou není ani prodej bez realitky. K čemu slouží? Jaká rizika skrývá?

Co rezervační smlouva zajišťuje

Uzavřením rezervační smlouvy se prodávající zavazuje, že nemovitost nebude dále nabízet jiným zájemcům. Kupující tak získá jistotu, že zarezervovaná nemovitost nebude prodána někomu jinému.

Smlouva o rezervaci nemovitosti specifikuje dobu, během níž nemůže prodávající předmětnou nemovitost nabízet jinému zájemci. V průběhu této doby si kupující může pořádně zkontrolovat faktický i právní stav rezervované nemovitosti a případně si koupi ještě rozmyslet.

Zároveň kupující zaplatí rezervační poplatek, kterým stvrdí svůj vážný zájem o koupi. V případě, že by ke koupi následně nepřistoupil, částka připadne prodávajícímu jako jakási kompenzace za čas, kdy nemohl nemovitost aktivně nabízet. Může jít v podstatě o smluvní pokutu za nedodržení podmínek rezervační smlouvy.

Rezervační poplatek může být následně započítán na úhradu kupní ceny.

Rezervační smlouva a realitní kanceláře

Výše jsme popsali, jaký má význam, je-li uzavírána rezervační smlouva bez realitky. Pokud však zajišťuje prodej nemovitosti realitní kancelář, mohou být důvody pro uzavření rezervační smlouvy někde jinde.

Rezervační smlouva je totiž pro realitní kancelář efektivní nástroj, který jí dovoluje vložit se do celé transakce a pojistit si, že nepřijde o svou provizi.

Velmi často je kupující tlačen k uzavření rezervační smlouvy s realitní kanceláří ještě před tím, než mu budou poskytnuty bližší informace ohledně koupě, např. uhrazení kupní ceny a nakládání s rezervačním poplatkem.

Pokud by měla být rezervační smlouva uzavřena jako dvoustranná, měla by vám realitní kancelář doložit svou dohodu s prodávajícím, ze které vyplývá, že může jako jediná nemovitost nabízet. Jinak se vám může stát, že prodávající nemovitost v mezičase prodá, protože žádnou rezervační smlouvou vázán nebude.

Je-li to možné, trvejte jako kupující na tom, aby byla uzavřena trojstranná rezervační smlouva, kterou podepíše kromě realitní kanceláře i vlastník nemovitosti. Jen tak získáte záruku, že prodávající nebude jednat s jinými zájemci.

V rezervační smlouvě uzavírané s realitní kanceláří si zejména pohlídejte, jak bude hrazena odměna realitky. Realitní kancelář může požadovat provizi za uzavření kupní smlouvy nebo i jen za zprostředkování koupě, kdy nebude záležet na tom, zda převod vlastnictví nemovitosti následně proběhne.

Jak má vypadat rezervační smlouva

Smluvní strany

V úvodu rezervační smlouvy je nutné identifikovat účastníky smlouvy, tedy prodávajícího a kupujícího, případně realitní kancelář.

Informace týkající se právnické osoby musí obsahovat název společnosti, její sídlo, IČO a DIČ. U fyzické osoby musí být uvedeno jméno a příjmení, adresa, datum narození nebo rodné číslo.

Na co si dát pozor?

V případě manželů, kteří prodávají či kupují nemovitost, která je součástí jejich SJM, musí být všechny tyto údaje o každém z manželů, tzn., že jsou-li prodávajícími či kupujícími manželé, musí být oba uvedeni mezi smluvními stranami.

Údaje o nemovitosti

V rezervační smlouvě se musí přesně specifikovat nemovitost, která je předmětem kupní smlouvy, a to včetně příslušenství (zahrada, garáž, parkovací stání, sklep).

Dále je vhodné uvést názvy dokumentů, které dokazují vlastnictví prodávajícího a jeho oprávnění předmětnou nemovitost prodat. Zároveň musí prodávající dokázat, že se k převáděné nemovitosti nevážou žádná břemena, jako je například zástavní právo.

Prohlášení stran a doba rezervace nemovitosti

Součástí smlouvy je dohoda o rezervaci, resp. blokovací dohoda. Strany se dohodnou, na jakou dobu je rezervační smlouva uzavřena, resp. po jakou dobu nebude prodávající předmětnou nemovitost nabízet jiným subjektům. Kupující musí zároveň potvrdit svůj vážný zájem o koupi.

Důležité je stanovit, v jakém termínu strany uzavřou kupní smlouvu, nebo smlouvu o smlouvě budoucí.

Podoba kupní smlouvy

Strany si v rezervační smlouvě sjednají základní obrysy kupní smlouvy. Už v rezervační smlouvě je vhodné přesně určit kupní cenu nemovitosti. Mělo by v ní být také stanoveno, jak bude kupní cena uhrazena.

Rezervační poplatek

Pro kupujícího jde jednoznačně o nejdůležitější část rezervační smlouvy.

Ve smlouvě by měla být definována výše rezervačního poplatku. V praxi většinou činí kolem 5% z kupní ceny. Nutné je stanovit také dobu a způsob jeho uhrazení.

Ze smlouvy musí být patrné, zda se rezervační poplatek následně bude započítávat do celkové kupní ceny, jestli bude kupujícímu vrácen, nebo zda je hrazen zvlášť jako provize pro realitní kancelář.

Často se stává, že je rezervační poplatek zaslán na účet realitní kanceláře. Takový postup však nedoporučujeme. Existuje mnoho nesolidních makléřů, kteří vaše peníze obratem využijí na něco jiného. I kdyby neměla realitka nekalé úmysly, v případě jejích finančních potíží nejsou vaše peníze nijak chráněny. Bankovní účet realitky se např. může stát předmětem insolvence a vaše peníze, které na něm jsou, už neuvidíte.

Pokud není rezervační poplatek zanedbatelný (a většinou není), doporučujeme využít notářskou či advokátní úschovu peněz.

Rozvazující podmínky

V rezervační smlouvě musí být definováno, co se stane, pokud kupní smlouva nebude z nejrůznějších důvodů uzavřena.

Rozmyslí-li si koupi kupující, rezervační poplatek většinou v plné výši propadne. Část většinou připadne realitní kanceláři a část prodávajícímu.

Naopak, pokud k převodu vlastnictví nedošlo z důvodů na straně prodávajícího, rezervační poplatek by kupujícímu měl být zcela vrácen.

V rezervační smlouvě si lze dohodnout, jak postupovat v případě, že kupujícímu nebude schválen hypoteční úvěr banky.

Nezapomeňte upravit situace, kdy vyjde před uzavřením kupní smlouvy najevo, že nemovitost trpí faktickými či právními vadami. Pokud se následně objeví skryté vady, o kterých zájemce nebyl informován (např. prodávající zatajil, že uzavřel pronájem bytu na dobu neurčitou apod.), může dojít k odstoupení od rezervační smlouvy ze strany kupujícího.

Závěr

Zde se uvádí datum uzavření smlouvy, a rovněž prohlášení, že ji kupující i prodávající uzavřeli za svobodné vůle. Posledním úkonem jsou podpisy a prodávající i kupující obdrží jeden originální výtisk rezervační smlouvy.

Vzor smlouvy o rezervaci nemovitosti

Pokud hledáte smlouvu o rezervaci nemovitosti a nechcete platit tisíce korun za zhotovení smlouvy na míru, využijte vzoru smlouvy, který zpracovala advokátní kancelář.

5/5 - hodnocení čtenářů

Právní postupy

Send this to a friend