Chcete s někým uzavřít kupní smlouvu, ale ještě neznáte všechny potřebné informace? Zároveň si chcete pojistit, že protistrana mezitím neuzavře smlouvu s nikým jiný. Smlouva o budoucí kupní smlouvě předběžně strany zaváží, že spolu později kupní smlouvu uzavřou.
Kde je upravena smlouva o budoucí kupní smlouvě?
Smlouva o smlouvě budoucí se odborně nazývá pactum de contrahendo. V současnosti ji nalezneme v ustanoveních § 1785 až 1788 občanského zákoníku.
Podle této úpravy se alespoň jedna strana zavazuje uzavřít budoucí smlouvu. Tato budoucí smlouvě pak může být jakýmkoliv smluvním typem. Může se jednat nejen o koupi, ale i o dílo, licenční smlouvu apod.
Smlouva může mít jakoukoliv formu. Doporučujeme, ale uzavřít ji písemně, zvlášť pokud se jedná o koupě nemovitostí.
Vzor smlouvy o budoucí kupní smlouvě
Vzor smlouvy o budoucí kupní smlouvy naleznete zde.
Kdy se smlouva o budoucí kupní smlouvě použije?
Jak již bylo uvedeno výše, půjde o situace, kdy chceme uzavřít kupní smlouvu, ale například k tomu ještě nemáme dostatečné informace. Předmět si chceme nejprve prohlédnout, nechat ocenit, abychom věděli, jak nastavit kupní cenu, nebo si nechat kupní smlouvu vypracovat advokátem.
Další situací je skutečnost, kdy zájemce o koupi nemá dostatečné finanční prostředky a potřebuje schválit úvěr. Typicky se smlouva o budoucí kupní smlouvě používá při koupích nemovitostí. Velmi často se objevují případy, kdy se uzavírá s developerem o nemovitosti, která ještě nestojí.
Jaké jsou náležitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě?
Smlouva musí jasně určovat, kdo jsou osoby, které smlouva zavazuje. Většinou budou strany smlouvy o smlouvě budoucí stejné jako strany smlouvy kupní. Nemusí to tak ale být vždy, je možné uzavřít i smlouvu ve prospěch třetí osoby.
Dále musí být stanovena povinnost uzavřít kupní smlouvu. Alespoň jedna strana musí mít povinnost smlouvu uzavřít (zavázaná) a druhá strana má právo ji k uzavření smlouvy vyzvat (oprávněná strana). Samozřejmě obě strany mohou být zavázané i oprávněné vzájemně.
Zavázaná strana je povinna uzavřít smlouvu po vyzvání v ujednané lhůtě. Pokud si strany lhůtu nesjednají, platí, že je dlouhá jeden rok. Pokud oprávněná strana druhou stranu k uzavření kupní smlouvy nevyzve během ujednané či zákonné doby, povinnost uzavřít smlouvu zaniká. Zavázaná strana musí kupní smlouvu po výzvě uzavřít bez zbytečného odkladu nebo podle toho, jak to stanoví smlouva o smlouvě budoucí.
Strany by měli dostatečně jasně vymezit předmět smlouvy, tedy jaký závazek bude realizován. Měli by tedy určit obsah budoucí kupní smlouvy. Z občanského zákoníku vyplývá, že musí být sjednán alespoň obecným způsobem.
Většinou si strany dohodnou některé podstatné náležitosti a o podrobnostech jednají posléze. Smlouva o smlouvě budoucí tak např. nemusí obsahovat kupní cenu (i když to lze doporučit). Mělo by však být jasné, jaká věc je předmětem koupě. Například nemovitost by měla být vždy identifikována, tak aby je nešlo zaměnit za nemovitosti jiné.
Strany si však mohou sjednat i finální verzi kupní smlouvy, která bude vlastně přílohou smlouvy o smlouvě budoucí. Strany se mohou také dohodnout, že obsah kupní smlouvy určí třetí osoba.
Dále smlouva o smlouvě budoucí může obsahovat např. podmínky pro odstoupení od smlouvy, smluvní pokuta pro případ porušení smlouvy apod.
Změna okolností
Zasáhla vyšší moc a shořel dům, který jste měli podle smlouvy o smlouvě budoucí koupit. Musíte i nadále kupní smlouvu uzavřít? Občanský zákoník stanoví, že pokud se změní okolnosti do té míry, že nelze po zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikne.
Zavázaná strana však musí oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu oznámit. Jinak nese odpovědnost za škodu, která vznikla oprávněné straně.
Porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu
Pokud zavázaná strana nesplní svou povinnost a kupní smlouvu neuzavře, může se druhá strana obrátit na soud nebo na osobu, kterou si před tím strany určily. Obsah kupní smlouvy se pak bude určovat podle účelu, který má sledovat. Soud či třetí strana musí přihlížet k návrhům stran a k okolnostem, za kterých byla smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřena. Práva a povinnosti stran mají být poctivě uspořádány.
