Chcete ukončit nájem bytu a zajímá vás, jak se dává výpověď? Řekneme vám, jaké jsou základní důvody výpovědi z nájmu, jaké náležitosti musí výpověď mít a kdy lze ukončit nájem bytu bez udání důvodu. Prozradíme vám také způsoby, jak doručit výpověď z nájmu protistraně.
Co je výpověď z nájmu
Způsobů, jak ukončit nájem bytu, je vícero. Obecnou problematikou skončení nájmu bytu jsme se věnovali již dříve, nyní se zaměříme na výpověď z nájmu. Výpověď je tedy jeden ze způsobů, jakým lze ukončit nájemní vztah. Může ji dát jak nájemce, tak pronajímatel, nicméně výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je značně omezená, a to z důvodu velké ochrany, kterou občanský zákoník nájemcům poskytuje. Pronajímatel tak musí respektovat zákonem dané důvody výpovědi.
Kdy může dát pronajímatel výpověď z nájmu
Níže najdete právní možnosti a podmínky pro to, kdy může pronajímatel dát výpověď z nájmu v případě nájmu sjednaného na dobu určitou či neurčitou. Rozdílná může být výpovědní lhůta při standardní výpovědi a okamžité výpovědi.
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou lze dát z těchto důvodů:
- hrubé porušení smlouvy a nájemních povinností ze strany nájemce,
- nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu,
- jiný obdobný závažný důvod.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou, rovněž s tříměsíční výpovědní dobou, lze dát i z těchto důvodů:
- pronajímatel potřebuje byt pro sebe, případně svého manžela (pokud byl podán návrh na rozvod manželství a tento manžel opouští společnou domácnost),
- pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Okamžitá výpověď
Právo vypovědět nájem bez výpovědní doby má pronajímatel tehdy, poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem. To nastane zejména pokud nájemce:
- nezaplatil nájemné za dobu alespoň tří měsíců,
- poškozuje nemovitost závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje jiné závažné škody pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu,
- užívá byt nedovoleným způsobem.
Kdy může dát nájemce výpověď z nájmu
Nájemce může dát výpověď z nájmu v těchto případech a za níže uvedených podmínek.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou
Narozdíl od pronajímatele může nájemce vypovědět nájem na dobu neurčitou z jakéhokoliv důvodu, nebo i bez udání důvodu. Výpovědní doba činí tři měsíce.
Výpověď z nájmu na dobu určitou
Nájem na dobu určitou lze nájemcem vypovědět pouze tehdy, změní-li se pro nájemce okolnosti natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Co si pod tím představit?
Může jít například o změnu zaměstnání a s tím související nutnost dojíždění, nebo třeba narození dítěte. Důvodem ale může býti prakticky cokoliv a budou se vždy posuzovat okolnosti konkrétního případu. Byť to zákon výslovně nezakotvuje, i tady se analogicky uplatní tříměsíční výpovědní doba.
Náležitosti výpovědi z nájmu
Výpověď musí být sepsána písemně, to je asi zřejmé. Dále musí obsahovat identifikaci nájemce i pronajímatele, označení pronajímaného bytu a hlavně projev vůle nájem ukončit. Je dobré sepsat výpověď jasně, stručně a výstižně a nenechat tak prostor pro možnost špatné interpretace.
Výpověď ze strany nájemce
Pokud dává výpověď nájemce a jedná se o nájem na dobu neurčitou, výše uvedené základní náležitosti zcela postačí. Jedná-li se o nájem na dobu určitou, měl by nájemce do výpovědi uvést, jaké okolnosti se v jeho životě změnily a proč už nechce nebo nemůže v nájmu pokračovat.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel to má o něco složitější. V prvé řadě musí ve výpovědi uvést, z jakého zákonem stanoveného důvodu chce nájem ukončit. Ideální je výslovně odkázat na příslušné ustanovení občanského zákoníku a aplikovat jej na konkrétní okolnosti daného nájemního vztahu. Jestliže je dávána okamžitá výpověď, je nutné specifikovat, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností.
Kromě zákonného důvodu pro vypovězení nájmu bytu musí pronajímatel do výpovědi uvést také poučení, že nájemce má právo vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tuto informaci pronajímatel do výpovědi nezakomponuje, je výpověď neplatná. Také zde se opět projevuje široká ochrana, kterou občanský zákoník nájemcům poskytuje.
Jak doručit výpověď
Pečlivé sepsání výpovědi se všemi potřebnými náležitostmi je prvním krokem k řádnému ukončení nájemního vztahu. Neméně důležité je pak doručení výpovědi. Teprve až okamžikem doručení výpovědi totiž začíná běžet výpovědní doba. Dle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Samozřejmě můžete výpověď sepsat, vytisknout, hodit protistraně do schránky a čekat co se stane. Vzhledem k absolutní nemožnosti prokázat, zda a kdy byla výpověď doručena, však nelze tento způsob v žádném případě doporučit.
Vesměs máte několik možností, jak výpověď doručit. Pokud se vydáte klasickou dopisní cestou, určitě zvolte doporučené psaní s dodejkou. Jakmile obdržíte potvrzení o doručení, máte jistotu, že dopis našel adresáta a také víte, od kterého dne běží výpovědní doba.
O něco méně jistější, ale zato pohodlnější a levnější, je zaslání výpovědi e-mailem. Zde bude vše záviset na vůli adresáta, kterého budete muset požádat, aby vám přijetí e-mailu potvrdil. Pokud tak učiní, máte vyhráno, nicméně se může stát, že s výpovědí souhlasit nebude a bude hrát takzvaného mrtvého brouka.
Třetí variantou je předání výpovědi osobně. Pokud bydlíte blízko, je to asi nejrychlejší cesta, nicméně opět bude záležet na vůli adresáta výpověď z nájmu převzít. A opět byste měli požadovat potvrzení o převzetí výpovědi, aby později nevznikly tahanice o běh výpovědní doby.
