Jak vystěhovat nájemníka, kterému skončil nájem a nechce dobrovolně byt opustit? Jaké kroky jako pronajímatel musíte učinit, pokud nájemce neoprávněně využívá byt? Prvním krokem by měla být výzva k předání bytu (často označovaná jako výzva k vyklizení bytu), tedy formální dopis, který informuje nájemce o nutnosti vyklidit, opustit a předat byt pronajímateli.
Jak může pronajímatel ukončit nájem
Jen asi pětina Čechů bydlí v nájmu. Bohužel nezanedbatelná část z nich má problémy s placením nájemného řádně a včas. Často se navíc stává, že nájemce následně využívá byt neoprávněně, bez platné nájemní smlouvy (která zanikla anebo byla vypovězena). Bohužel pro pronajímatele nemusí být vůbec jednoduché takového nájemníka vystěhovat.
Jak ukončit nájem a zbavit se nájemce, který působí problémy? Pronajímatel může ukončit nájem jen ze zákonem stanovených důvodů.
Nájem na dobu určitou
Nájem může být sjednán na dobu určitou. Mnozí pronajímatelé tuto formu nájmu preferují. Pokud se z nájemce vyklube potížista, dokáží se ho snadněji zbavit a najít do bytu někoho jiného.
Skončení nájmu uplynutím doby ale nenastane automaticky. Je potřeba, aby pronajímatel myslel na to, že se konec nájmu blíží. Do tří měsíců od konce nájmu musí nájemníka informovat, že má byt předat. K tomu je potřeba výzva k opuštění bytu, která musí být písemná. Pokud ji pronajímatel nezašle, a k vystěhování z bytu nedojde. Nájem se znovu obnovuje na dobu, na jakou byl sjednán. Maximální doba je ale omezena na dva roky.
Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou
Nájem lze ukončit výpovědí. Nestačí tedy pouhá výzva k předání bytu. Výpověď musí vždy být písemná a nájemce ji musí obdržet. Výpověď musí vždy obsahovat výpovědní důvod, tedy důvod, proč je nájem ukončen.
Pronajímatel ve výpovědi musí uvést, že nájemce může vznést proti výpovědi námitky a obrátit se na soud. Pokud na poučení pronajímatel zapomene, je výpověď neplatná.
Výpovědní lhůta trvá tři měsíce. Začíná běžet vždycky prvního v měsíci, který následuje poté, co výpověď nájemci došla. Pokud tedy výpověď obdrží 7. prosince, skončí nájem 31. března.
Pronajímatel může vypovědět i nájem na dobu určitou. Občanský zákoník stanoví důvody, pro které se to může stát v ustanovení § 2288. Mezi tyto důvody patří:
- hrubé porušení povinností nájemce;
- jeho odsouzení pro trestný čin, který spáchal na pronajímateli, jeho rodině nebo osobách a majetku, které se nachází v domě;
- veřejný zájem na jiném užívání domu nebo bytu;
- jiný obdobný závažný důvod pro výpověď.
U nájmu na dobu neurčitou se přidávají další důvody:
- pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro manžela, se kterým se rozvádí;
- byt potřebuje užívat příbuzný pronajímatele nebo jeho manžela.
Okamžitá výpověď
Pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo dát nájemci výpověď bez tříměsíční výpovědní doby.
Zvlášť závažné porušení je například neplacení nájemného a nákladů bydlení alespoň tři měsíce, závažné poškozování nemovitosti, způsobení závažných problémů pronajímateli nebo obyvatelům domu či užívání bytu neoprávněně k jinému účelu, než bylo dohodnuto.
Podat výpověď však nelze ihned. Nejprve musí pronajímatel vyzvat nájemce k nápravě a poskytnout mu přiměřenou lhůtu.
Pokud ani přes výzvu nájemce své chování nenapraví, může pronajímatel přikročit k výpovědi. V ní pak musí uvést, co je konkrétně oním závažným porušením nájemcovy povinnosti.
Lhůta pro vyklizení bytu pak činí maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Nájemce by však měl byt odevzdat bez zbytečného odkladu.
Povinnosti nájemce při předání bytu
Jaké má nájemce povinnosti při skončení nájmu? Co se děje po ukončení nájmu dohodou nebo výpovědí? Byt je nutné předat pronajímateli. Jak probíhá předávání bytu?
Kdy dojde k předání bytu
Nájemce má povinnost odevzdat byt v den, kdy nájem skončil. V případě, že obdržel výpověď bez výpovědní lhůty, pak má na vyklizení bytu jeden měsíc.
Pokud se ale nájemce obrátí na soud, že nesouhlasí se skončením nájmu, musí pronajímatel počkat na pravomocné soudní rozhodnutí.
Nájemce musí odevzdat klíče. Nemusí tak činit osobně, stačí, že je vhodí do schránky. Byt je odevzdán, když pronajímateli nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání.
Občanský zákoník uvádí, že v případě, že nájemce zmizí a nájem lze bez jakýchkoliv pochybností považovat za skončený, bude byt odevzdán ihned.
Jak vyklidit byt
Obecně platí, že nájemce odevzdá byt ve stejném stavu, jako byl na začátku nájmu. Před začátkem nájemního vztahu se doporučuje vyhotovit protokol o odevzdání nájemci, který zachycuje stav bytu při předání nájemci, a druhý protokol o předání bytu po skončení nájmu. Nebudou pak vznikat spory, o tom v jakém stavu byt byl. Běžné opotřebení bytu při běžném užívání je v pořádku.
Vhodné je upravit si přesně v nájemní smlouvě, jak má byt při předání vypadat. Pokud bylo sjednáno, že byt se uvede do původního stavu, musí nájemce odstranit všechny změny, které v bytě udělal.
Pokud nejdou bez poškození bytu odstranit upevněné předměty, přechází do vlastnictví pronajímatele. Když s jejich upevněním souhlasil, musí nájemci zaplatit náklady.
Vymalování bytu lze po nájemci chtít, pokud je to uvedeno v nájemní smlouvě nebo pokud trval nájem delší dobu. V případě nájemce změnil barvu, musí vymalovat byt tak, aby vypadal stejně jako na začátku.
Jak vystěhovat nájemce, který odmítá byt opustit
Existuje několik kroků, které byste měli jako pronajímatel učinit směrem k nájemci, než se obrátíte na soud. Stále je totiž prostor k domluvě, resp. k vyjednávání, a to i s právními dokumenty.
Výzva k předání bytu
Nájemní vztah skončil, ale nájemce se nemá k tomu, aby se vystěhoval. Pronajímatel nejprve bude bývalého nájemce informovat, o tom, že užívá byt neoprávněně. Může to udělat e-mailem, ale mnohem lepší je učinit formální krok, který bude právně jistý a pronajímatele v budoucnu podpoří (např. u advokáta nebo u soudu).
K tomu slouží výzva k vyklizení bytu, resp. výzva k předání bytu, někdy označovaná také jako výzva k opuštění bytu. V tomto dopise bývalému nájemci pronajímatel sdělí, že je připraven obrátit se na soud, pokud byt do jím stanovené lhůty řádně nevyklidí a nepředá.
Vzor výzvy by měl obsahovat nejen správnou identifikaci stran (pronajímatel, bývalý nájemce), ale především správnou formulaci výzvy k vyklizení bytu, opuštění bytu a jeho předání. Doporučujeme stanovit také přesný termín pro splnění výzvy. Také je vhodné informovat o tom, že s neoprávněným užíváním vznikají pronajímateli další náklady, kterých se může domáhat soudní cestou.
Tento vzor výzvy k opuštění bytu je připraven ve formě dopisu, který jednoduše vyplníte a zašlete (doručíte) bývalému nájemci. V případě, že ani tato výzva nepomůže, lze doporučit obrátit se na advokáta, který sepíše žalobu na vyklizení bytu, kterou bude projednávat už soud. Předtím, než budete zasílat žalobu na vyklizení bytu, je dobré, když budete mít pro soud důkazy o tom, že jste nájemce vyzývali k vyklizení bytu (tedy např. výzvou k vyklizení bytu).
Předžalobní výzva
Může se stát, že nájemce zároveň nezaplatil nájemné a dluží pronajímateli část anebo celý nájem z poslední či dokonce několik měsíců. V takovém případě je vhodné zaslat a doručit nájemci tzv. předžalobní výzvu.
Předžalobní výzva je dokument, kterým pronajímatel vyzývá nájemce k plnění (nejčastěji k zaplacení nájemného), a to před tím, než se obrátí na soud.
Předžalobní výzva je důležitá také proto, že dokumentuje snahu pronajímatele vyřešit problém mimosoudní cestou a může sloužit jako důkaz v případě soudního řízení.
Žaloba na vyklizení bytu
Pokud bývalý nájemce nijak nereaguje, nezbývá pronajímateli než zvolit soudní vystěhování a podat žalobu na vyklizení bytu.
Rozhodně se nedoporučuje násilné vystěhování z bytu. Pronajímatel by se totiž mohl dopustit trestného činu porušování domovní svobody, když neoprávněně vnikl do cizího obydlí.
Žaloba na vyklizení bytu resp. nemovitosti by měla obsahovat:
- označení soudu (bude se jednat o okresní soud v místě bydliště žalovaného),
- kdo je žalobce a žalovaný,
- jakou nemovitost se jedná,
- přesné vylíčení toho, že nájem skončil a žalovaný se odmítá vystěhovat,
- jaké právo k bytu má žalobce,
- co chce žalobce od soudu (aby žalovanému nařídil vyklizení nemovitosti a uhrazení nákladů řízení).
Soudní řízení bohužel trvá dlouho. Na konci soud vydá rozsudek. Pokud bude žalobce úspěšný, může navrhnout výkon rozhodnutí. Získá tak soudní příkaz k vystěhování.
Soud bývalého nájemce a pronajímatele informuje 15 dní předem, kdy provede vyklizení. Soudní exekutor potom vykáže bývalého nájemce a odstraní z bytu věci bývalého nájemce a jeho rodiny.
