Co musí obsahovat nájemní smlouva? V praxi ze zkušeností mnohých vyplývá, že nejčastější otázkou je možnost výpovědi nájemní smlouvy či jiného ukončení smlouvy. Pronajímatelé také často hledají vzor nájemní smlouvy. Níže v článku najdete vzorový dokument nájemní smlouvy pro byt i pokoj a současně také předávací protokol.
Ačkoliv bydlení v nájmu není tak oblíbené jako „ve vlastním“, zájem o něj stoupá. Pronajímatelé upřednostňují uzavření nájmu jen na omezenou dobu, tzv. na dobu určitou. Mohou si tak své nájemce lépe vyzkoušet, než jim nabídnou dlouhodobý nájem. Nájemní smlouva na dobu určitou může být výhodná i pro nájemce, například jako bydlení pro mladé či pro studenty, kteří shání bydlení jen na období školního roku.
Právní úprava nájmu bytu
Nový občanský zákoník upravuje nájem bytu a domu v ustanoveních § 2235 až § 2301.
Nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu. Je totiž většinou ekonomicky slabší a do velké míry závislý na pronajímateli, který by si mohl sjednat nespravedlivé podmínky. Ochrana nájemce se projevuje zejména zákazu bezdůvodné výpovědi ze strany pronajímatele a bezdůvodného zvyšování nájemného.
Nájemní smlouva na dobu určitou zavazuje pronajímatele, aby zajistil, že nájemce může nerušeně užívat byt po stanovenou dobu. Byt musí nájemce používat k bydlení, jinak by už nešlo o nájem bytu, ale o jiný nájemní vztah. Nájemce tedy vždycky musí být fyzická osoba. Pronajímatel naopak může být i osobou právnickou.
Za nájem se nepovažují krátkodobé pobyty, např. AirBnB pronájem, prázdninová ubytování či ubytování za účelem měsíční pracovní stáže.
Jak vypadá nájemní smlouva na dobu určitou?
U nájemní smlouvy je potřeba dodržet určité náležitosti, aby byla platná. Co musí obsahovat nájemní smlouva v roce 2024?
| Kritérium | Popis |
|---|---|
| Strany smlouvy | Nájemce a pronajímatel. |
| Předmět nájmu | Specifická nemovitost, například byt, dům, kancelářský prostor atd. |
| Doba trvání | Nájemní smlouva může být dočasná (s pevně stanoveným datem ukončení) nebo trvalá (bez pevně stanoveného data ukončení). |
| Nájemné | Částka, kterou nájemce platí pronajímateli za užívání nemovitosti. Nájemné je obvykle stanoveno na měsíční bázi. |
| Poplatek za služby | Náklady na dodávky a služby, jako je elektřina, voda, topení atd. Tyto náklady mohou být zahrnuty do nájemného nebo se mohou platit zvlášť. |
| Kauce | Částka, kterou nájemce platí předem jako záruku za případné škody na nemovitosti nebo nezaplacené nájemné. |
| Opravy a údržba | Smlouva by měla jasně určovat, kdo je zodpovědný za různé typy oprav a údržby. |
| Pravidla pro domácí mazlíčky | Smlouva by měla jasně uvádět, zda jsou domácí mazlíčci povoleni a jaká jsou k tomu pravidla. |
| Podnájem | Smlouva by měla stanovit, zda je nájemci povoleno pronajímat nemovitost dalším osobám. |
| Výpovědní lhůta | Doba, po kterou musí jedna strana informovat druhou stranu o ukončení smlouvy. |
Forma smlouvy
Nájemní smlouva by měla být písemná. Písemný by měl být i jakýkoliv dodatek ke smlouvě. Pokud ale písemná forma dodržena není, nemůže se pronajímatel dovolat její neplatnosti. Nový občanský zákoník tak posiluje ochranu nájemce, který v dobré víře byt obývá.
Náležitosti smlouvy
Nový občanský zákoník již nevymezuje, co musí nájemní smlouva na dobu určitou obsahovat. Vždy by z ní však mělo být jasně patrné, kdo je pronajímatel a kdo nájemce.
Mělo by být jasně určeno, který byt se přenechává k nájmu. Vhodné je nejen uvedení adresy, ale i čísla bytu, případně patra a umístění v rámci podlaží. Pro předcházení sporům by nájemní smlouva měla přesně stanovit, co je příslušenstvím bytu (sklep, předzahrádka, parkovací místo).
Výše nájemného a služeb jsou standardní součástí smlouvy. Pokud nejsou sjednány, platí nájemce tzv. obvyklé nájemné a zálohy či náklady služby podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
Nájem na dobu určitou bude obsahovat i konkrétní dobu, po kterou nájemní vztah trvá. V opačném případě by se jednalo o nájem na dobu neurčitou. Pokud je doba pronájmu sjednána na více než 50 let, má se za to, že nájem je ujednán na dobu neurčitou.
Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce
Strany smlouvy si mohou sjednat i další práva a povinnosti. Pokud jsou odlišné od toho, co stanoví zákon, platí, že nikdy nesmí zkracovat na právech nájemce.
Vhodné je upravit zejména podmínky pro zvyšování nájemného. Zvyšování nájemného může být i vyloučeno. Pokud o něm smlouva nehovoří, může pronajímatel zvýšit nájemné pouze podle pravidel v zákoně.
Obvykle se v nájemné smlouvě objevuje kauce, kterou nájemce skládá na případné pokrytí svých dluhů. Její maximální výše činí tři nájmy.
Vzor nájemní smlouvy
Vzor nájemní smlouvy lze nalézt na internetu. Můžete například použít tuto vzorovou nájemní smlouvu. Vzor je připraven pro byt, pokoj anebo nebytovou jednotku. Smlouvu si navíc můžete rozšířit o vedlejší ustanovení, které upravuje např. počet spolubydlících, sjednání podnájmu, automatické prodloužení nájmu a další práva a povinnosti na straně pronajímatele či nájemce (např. hrazení oprav).
Součástí vzoru nájemní smlouvy je i předávací protokol.
Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou
Jak probíhá ukončení nájemní smlouvy, která byla sepsána na dobu určitou? Existuje několik možností, nejběžnější je uplynutí doby. Strany se mohou samozřejmě i domluvit na ukončení smlouvy. V praxi nejvíce řešenou oblastí je možnost výpovědi nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Za určitých okolností je výpovědní lhůta 3 měsíce, v případě okamžité výpovědi se jedná o ukončení smlouvy dnem doručení.
Dohodou stran
Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nic nebrání stranám, aby si kdykoliv dohodly předčasné ukončení nájmu. Neexistuje zde žádná zákonná lhůta, vše záleží na dohodě. Vhodné je v dohodě o ukončení nájemní smlouvy specifikovat nejen datum předání bytu, ale také související povinnosti (např. uhrazení záloh, vyúčtování, vrácení kauce, atp.).
Uplynutím doby
Nájem končí uplynutím doby, kterou si strany sjednaly ve smlouvě. Pokud ale nájemce další tři měsíce dále byt používá, je dohoda obnovena na stejnou dobu, jako byla ujednána, maximálně ale na dva roky.
Pronajímatel, který nemá zájem na prodloužení nájmu, musí písemně nájemci oznámit, že trvá na neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou vyzvat ho, aby byt opustil. Musí tak učinit do tří měsíců od skončení nájmu.
V nájemní smlouvě si ale strany mohou dohodnout jiný postup.
Výpovědí nájemce
Oproti předchozí právní úpravě nový občanský zákoník neumožňuje nájemci vypovědět nájem na dobu určitou kdykoliv. K tomu, aby mohl nájemce dát výpověď, se musí změnit okolnosti, za kterých nájem uzavíral.
Tyto okolnosti vedou k tomu, že po něm nejde rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být například uzavření manželství, získání práce v jiném městě, pořízení si vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.
Výpovědní lhůta pak činí tři měsíce.
Ve smlouvě se strany mohou dohodnout i tak, že nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv.
Zvláštním případem, kdy může nájemce smlouvu vypovědět, je situace, kdy pronajímatel hrubě poruší své povinnosti. Jde o okamžitou výpověď, která je účinná dnem doručení pronajímateli. Žádná výpovědní lhůta zde není.
Výpovědí pronajímatele
Výpověď z nájmu bytu od pronajímatele musí být písemná a musí být nájemci doručena.
Výpověď může na dobu určitou být vypovězena jen z důvodů, které přesně stanoví zákon. Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby).
Výpovědní důvod musí být vždy uveden. Zároveň pronajímatel musí ve výpovědi nájemce poučit, že proti výpovědi lze vznést námitky a obrátit se na soud. Jinak je výpověď neplatná.
Výpovědní lhůta je tříměsíční. Začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po měsíci, kdy došla nájemci.
Pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď, pokud nájemce zvlášť závažný způsobem poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu. Pronajímatel musí nejprve nájemce vyzvat, aby přestal s porušováním povinností, případně napravil protiprávní stav, který vznikl.
Praktické informace pro pronajímatele
Dříve než uzavřete nájemní smlouvu, je vhodné nejen osobně poznat nájemníka, položit mu nějaké dotazy, ale udělat si i vlastní průzkum, zda se jedná o slušného člověka bez dluhů, exekucí a tzv. bezrizikovosti. Chcete přece, aby nájem běžel bezproblémově a dlouhodobě. Nájemní smlouva je pro pronajímatele jistota, ale to, co předchází podpisu je velmi důležité.
Jak prověřit nájemníka a co vše můžete zjistit z veřejně dostupných rejstříků?
Praktické informace pro nájemce
Není od věci zkontrolovat si, že pronajímatel je oprávněn byt pronajímat. Mělo by jít o vlastníka bytu, nebo osobu, které dal vlastník plnou moc k uzavření nájmu. Kdo je vlastníkem, si nájemce může ověřit v katastru nemovitostí.
Byt se může pronajímat vybavený i nevybavený. Aby se nájemce a pronajímatel vyhnuli sporům, je vhodné při předání bytu nájemci sepsat předávací protokol, ve kterém se uvede, jaké vybavení a v jakém stavu se přenechává k nájmu, kolik klíčů je předáno, jaké jsou hodnoty na vodoměru a elektroměru apod.
Nájemce je povinen platit nejen nájem ale i služby. Pronajímatel zajišťuje dodávky tepla, vody a teplé vody, odvod odpadních vod, odvoz odpadu. Platí také za provoz společných částí domu. Otázka je, kdo bude mít na sebe napsánu elektřinu a plyn. U smluv na dobu určitou může být vhodnější, aby to byl pronajímatel. Nemusí neustále docházet ke změnám dodavatele. Pronajímatel má větší kontrolu a zároveň nájemce nemusí řešit administrativu s tím spojenou. Záleží ale samozřejmě na dohodě stran.
Pokud nájemce poskytne byt k podnájmu, musí k tomu mít souhlas pronajímatele, pokud v bytě sám trvale nebydlí. Má-li nájemce uzavřen nájem na dobu určitou, musí být i podnájemní smlouva na dobu určitou. Podnájem totiž skončí nejpozději s koncem nájmu.
Krátkodobé pronajímání bytu
Vlastníte byt a láká vás jej nabídnout ke krátkodobému pronájmu typu Airbnb? Právní problematika Airbnb není v České republice dosud vyřešena. Existují právníci, kteří ji označují za provozování ubytovacích služeb. V takovém případě byste měli mít k tomuto typu podnikání zřízenou živnost a plnit příslušné povinnosti.
Na druhé straně mnozí se mnozí odborníci přiklánějí k tomu, že se jedná o pronájem na dobu určitou. V takovém případě se nejedná o živnost.
Toto rozlišení má také dopad na daňové aspekty. Provozujete-li Airbnb jako živnost, musíte příjmy z něj danit jako příjmy z podnikatelské činnosti. Pokud k Airbnb přistupujete jako k nájmu, platíte daň z pronájmu. Většina provozovatelů Airbnb bytů se samozřejmě kloní k druhému výkladu.
Dejte si také pozor, jaká je právní úprava v místě, kde je vaše nemovitost. Některá města vybírají poplatky za ubytování. Nezapomeňte, že Airbnb je pouze platforma, která zprostředkovává kontakty mezi hosty a ubytovateli. Veškerá právní odpovědnost je tak na vás.
Použité právní předpisy
§ 2235 až § 2301 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Vzor nájemní smlouvy
Jednoduchý vzor smlouvy o nájmu využijete pro úpravu vztahů jako pronajímatel a nájemce.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Poslední aktualizace: 6. července 2024
