Podnikatelé většinou neinvestují do koupě nemovitosti, ve které chtějí provozovat svou činnost. Pronájem podnikatelského prostoru má svá pravidla, která se liší např. od pronájmu bytu. Jak má vypadat smlouva o pronájmu nebytových prostor? A jak ji můžete vypovědět?
Sídlo společnosti
Každý podnikatel musí mít ve veřejném rejstříku uvedenu adresu, na které sídlí. Sídlo je spolu s IČ základní identifikační údaj. Může být zřízeno v podstatě v kterékoliv nemovitosti. Důležité je, že prostor má popisné a evidenční číslo.
Zejména začínající podnikatelé uvádí jako své sídlo byt, ve kterém bydlí. Ušetří tak za nájem. Na druhé straně však ztrácí soukromí, státní úřady je mohou přijít domů zkontrolovat a v případě exekuce jim hrozí, že kromě předmětů souvisejících s podnikáním jim budou zabaveny i jiné věci.
Na druhé straně spektra stojí sídlo virtuální, kdy podnikatel na daném místě vůbec nepobývá. Jde většinou o prestižní adresy ve velkých městech, které u potenciálních zákazníků evokují, že obchodní společnost je zavedená velká firma.
Mnozí podnikatelé však zůstávají u klasiky, kdy si pronajmou nemovitost či její část, kterou pak uvedou jako své sídlo a skutečně v něm podnikají.
Co je prostor sloužící k podnikání
Občanský zákoník pod pojmem prostor sloužící k podnikání rozumí prostor či místnosti, ve kterých je převážně provozována podnikatelská činnost. V dřívější právní úpravě ale i v současných smlouvách se můžete setkat s názvem „nebytové prostory“.
Aktuální právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání naleznete v ustanoveních § 2302 až § 2315 občanského zákoníku. Dřívější zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl zrušen.
Smlouva o pronájmu podnikatelského prostoru
Smlouva o pronájmu nebytových prostor má určitá specifika.
Účel nájmu
Účel nájmu nemusí být podle občanského zákoníku v nájemní smlouvě vyjádřen. Nemusíte tak napsat, že pronajímáte nemovitost, aby v ní nájemce podnikal, nicméně to rozhodně doporučujeme.
Za prvé bude jasné, jakou právní úpravou se vaše smlouva bude řídit. Za druhé podle zákona není nájemce oprávněn provozovat jinou činnost, než tu, kterou si strany sjednaly, pokud by tato činnost způsobila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.
Příklad: Strany sjednají, že v prostorách, nad kterými např. pronajímatel bydlí, bude obchod s potravinami s otvírací dobou do šesti do večera.
Nájemce bude chtít obchod předělat na restaurační zařízení, které bude zavírat o půlnoci. Bez souhlasu pronajímatele se zde neobejde.
Pokud by ale místo potravin chtěl prodávat drogerii, pronajímatele nemusí uvědomit, pokud mu to sjednaná nájemní smlouva přímo nenařizuje.
Jestliže by ve smlouvě ale chyběla specifikace podnikatelské činnosti, bude pronajímatel muset prokazovat, že při jejím uzavření neočekával, že v jeho domě bude hospoda.
Označení podnikatelského prostoru
Každý podnikatel ví, že co oči nevidí, tam noha zákazníka nevstoupí. Proto se snaží přilákat pozornost potenciálních klientů např. reklamní tabulí, návěstním štítem atd. Má ale na umístění štítu či tabule právo, když si pouze pronajímá prostor v cizí budově?
Podle občanského zákoníku automatické právo na umístění poutačů na budově nemá. Umístit je může pouze přiměřeně a zároveň musí požádat pronajímatele o souhlas. Avšak ten mu může souhlas odepřít pouze, pokud pro to má vážný důvod. Příklady takového vážného důvodu zákon neuvádí. Proto je podle našeho názoru vhodné zakotvit právo nájemce na umístění označení podnikatelského prostoru přímo do smlouvy. Ve smlouvě si strany mohou přímo sjednat, o jaké označení půjde. Vyhnou se tak pozdějším komplikacím.
Pokud jste na úpravu štítu či jiného označení ve smlouvě zapomněli, požádejte jako podnikatel o souhlas pronajímatele písemně. Pokud vám pronajímatel do jednoho měsíce neodpoví, má se za to, že s umístěním znamení souhlasí.
Po skončení nájmu je povinností nájemce všechny tabulky, štíty atd. odstranit a uvést nemovitost do původního stavu.
Kdo hradí opravy nebytových prostor?
Pokud si strany v nájemní smlouvě nesjednají jinak, bude drobné opravy platit nájemce ze svého, stejně jako bude odpovědný za běžnou údržbu. Ostatní opravy a údržba jsou povinností pronajímatele, který musí nemovitost udržovat ve stavu, aby mohla být používána k sjednanému účelu nájmu.
Je samozřejmě otázka, co je běžná údržba nebytových prostor. Strany se mohou opět konkrétně dohodnout ve smlouvě. Většinou půjde např. o čištění odpadů a spotřebičů, výmalbu, čištění podlah nebo zajištění revize kotle.
Skončení nájmu
Nejlepším řešením je, pokud si strany sjednají pravidla pro skončení nájmu přímo ve smlouvě. Strany však často nemyslí na všechno, proto by si měly nastudovat i ustanovení o skončení nájmu podnikatelského prostoru podle občanského zákoníku.
Nájem na dobu určitou
Pronájem podnikatelského prostoru na dobu určitou skončí obvykle uplynutím stanovené doby. V některých případech mohou však strany ukončit nájem předčasně.
Podnikatel může předčasně vypovědět nájem prostor sloužících k podnikání, pokud:
- z nějakého důvodu ztratí způsobilost k podnikatelské činnosti, kterou v prostoru provozuje,
- sám prostor přestane být způsobilý k výkonu takové činnosti a pronajímatel nezajistí náhradní prostor,
- vůči němu pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti.
Pronajímatel může dát podnikateli výpověď z nájmu nebytových prostor, jestliže:
- prostor nemůže být užíván, protože je nemovitost přestavována či bourána a pronajímatel tuto skutečnost v době uzavření smlouvy nepředvídal,
- nájemce hrubě porušuje své povinnosti (např. neplatí více než měsíc nájemné a související služby nebo neoznámil pronajímateli umístění reklamního znamení na budově)
Pokud se vyskytne jakýkoliv z uvedených důvodů na straně nájemce či pronajímatele, musí být druhé strany dána písemná výpověď, ve které je přesně důvod ukončení nájmu uveden. Pokud by jej strana neuvedla, byla by výpověď neplatná. Výpovědní doba činí tři měsíce.
Pronájem podnikatelského prostoru na dobu neurčitou
Pokud byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může ji strana vypovědět v šestiměsíční výpovědní lhůtě i bez uvedení důvodu.
V případě, kdy existuje nějaký vážný důvod pro ukončení smlouvy, se výpovědní doba zkracuje na tři měsíce (při nájmu, který trval více než pět let a druhá strana nemohla předpokládat, že dostane výpověď, musí být dodržena šestiměsíční lhůta vždy.
Pokud strana dostane výpověď, má právo proti ní vznést do jednoho měsíce písemné námitky. Tuto lhůtu není radno promeškat – jestliže námitky druhé straně neodešlete včas, nemůžete se následně domáhat přezkoumání výpovědi soudem.
Převod nájmu prostoru sloužícího k podnikání
Prodej fungujícího obchodu včetně prodejny není nijak neobvyklý. Pokud však chce nájemce převést spolu s podnikatelskou činností i pronajatý prostor na jinou osobu, musí mít k tomu souhlas pronajímatele.
Náhrada za převzetí zákaznické základny
Podnikatel si buduje klientelu, když tu mu dá pronajímatel výpověď a sám si na daném místě otevře obdobnou prodejnu, restauraci apod., nebo prostor nově pronajme konkurenci.
Taková situace není příliš fér, proto občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo na náhradu. Předpokladem je, že neporušil hrubě své povinnosti, které mu vyplývaly vůči pronajímateli. Pokud se strany na náhradě nedohodnou, bude o ní rozhodovat soud.
