Jste spokojeni se svými nájemci a rádi byste jim prodloužili nájemní smlouvu? Přemýšlíte o zvýšení nájemného či došlo s ohledem na stávající inflaci ke zvýšení záloh? Děsíte se tvorby nové nájemní smlouvy? Nezoufejte. Takové změny může vyřešit dodatek k nájemní smlouvě.
Zajímá vás, zda můžete vytvořit více dodatků, jaké dodatky vlastně existují, na které situace je lze aplikovat či jak má dodatek vypadat?
Nejprve si definujeme, co je vlastně dodatek k nájemní smlouvě. V praxi se jedná o změnu konkrétní části nájemní smlouvy bez nutnosti její celkové revize.
Náležitosti dodatku
Ptáte se, jak má vypadat dodatek k nájemní smlouvě? Jakou má mít formu a jaké obsahové náležitosti musí splňovat?
Dle § 2237 občanského zákoníku vyžaduje nájemní smlouva písemnou podobu. Z tohoto důvodu může být změněna pouze stejnou formou, tj. písemně. Dobré slovo tedy není postačujícím řešením.
Obsah dodatku
Kromě písemné formy dodatku musíte dodržet též stanovené obsahové náležitosti pro případ soudního sporu.
Je třeba, aby dodatek k nájemní smlouvě obsahoval:
- označení pronajímatele – jméno, příjmení, datum narození (popřípadě rodné číslo), adresu trvalého bydliště/název, identifikační číslo, adresu sídla,
- označení nájemce,
- identifikaci původní smlouvy – o kterou smlouvu se jedná a kdy byla uzavřena,
- určení, kterého bodu nájemní smlouvy se změna či doplnění týká, včetně popisu konkrétních změn – například zvýšení nájemného,
- den nabytí platnosti dodatku,
- datum, místo a podpis obou smluvních stran.
Porovnání dodatku s původní smlouvou
Na co si dát pozor? Nezapomeňte dodatek porovnat s původní nájemní smlouvou, aby nedošlo k rozporu změněného článku s ostatními ustanoveními, jak tomu v praxi mnohdy bývá. Jednalo by se pak o zdánlivé právní jednání, ke kterému nemůže být přihlíženo, zejm. pokud by došlo ke zkrácení nájemcových zákonem garantovaných práv. Zároveň dbejte na kontrolu údajů o vás i nájemci.
K nájemní smlouvě lze samozřejmě uzavřít i více dodatků. Děje se tak zejména v případě každoročního prodlužování nájemní smlouvy, zvyšování záloh či nájemného, popřípadě přechodu nájmu z doby určité na dobu neurčitou. Pro lepší přehlednost smluvní dokumentace je vhodné dodatek vždy označit pořadovým číslem.
Pokud potřebujete změnit více článků smlouvy najednou, je vhodnější původní nájemní smlouvu zrušit a vytvořit novou. Kupříkladu, když se současně mění výše nájemného a záloh, délka trvání nájmu a upravují se vzájemná práva a povinnosti. Předejdete tak možným rozporům a nepřehlednosti dodatku.
Dodatek o prodloužení nájemní smlouvy
Pronajímáte nemovitost na dobu určitou a jste spokojeni se svými nájemci, ale blíží se konec nájmu? Nevíte, jak se prodlužuje nájemní smlouva?
V daném případě není s ohledem na § 2285 občanského zákoníku nezbytné uzavírat dodatek o prodloužení nájemní smlouvy, pokud:
- nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu minimálně tří měsíců po dni skončení platnosti nájemní smlouvy,
- v tomto období ho písemně nevyzvete k opuštění bytu.
Dochází k automatickému obnovení nájemní smlouvy na stejný časový interval jako v původní nájemní smlouvě, nejvýše však na dobu dvou let.
Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
§ 2285 občanského zákoníku
Avšak vždy je vhodné dodatek uzavřít jako právní poklad nájmu, včetně všech práv a povinností s ním spojených, za účelem vyšší právní jistoty.
Zvýšení nájemného
Nevíte, kdy lze zvýšit nájem?
Dle § 2249 občanského zákoníku můžete učinit zvýšení nájemného prostřednictvím dodatku k nájemní smlouvě.
Je však třeba dodržet následující podmínky:
- zvýšení se může pohybovat až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě nemovitosti,
- nesmí být vyšší než dvacet procent společně se zvýšením za poslední tři roky,
- můžete tak učinit až po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení nájmu.
Dodatek k nájemní smlouvě: zvýšení záloh
Zvýšily se s ohledem na inflaci ceny za energie? Nevíte, kdy a jak často máte právo na zvýšení záloh? Bojíte se, že budete muset po nějakou dobu hradit část záloh za nájemce?
Na zvýšení záloh za energie máte právo kdykoli v průběhu roku. Avšak musíte nájemci s dostatečným předstihem v písemné podobě doručit oznámení o zvýšení záloh.
Vyšší poplatek za energie můžete po nájemci požadovat od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, v němž bylo nájemci doručeno oznámení o zvýšení záloh. Například doručíte-li nájemci oznámení 22. 7. 2023, bude nová cena platit od 1. 8. 2023.
Nicméně, pokud jste v nájemní smlouvě stanovili měsíční paušální částku za nájem a služby dohromady, je nezbytné uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který bude opatřen podpisy obou smluvních stran.
VZOR DODATKU K NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Dodatek k nájemní smlouvě: změna nájemce
Změna nájemce je možná s vaším souhlasem prostřednictvím dodatku o postoupení nájemní smlouvy. Nesmíte tak však učinit bez vědomí stávajícího nájemce, proto je třeba, aby byl opatřen informacemi o obou nájemcích, včetně jejich podpisů.
Dodatek k nájemní smlouvě: změna pronajímatele
V případě změny v osobě pronajímatele není třeba uzavírat dodatek k nájemní smlouvě. Dle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.
Na nového pronajímatele však nepřechází závazek jeho právního předchůdce přesahující rámec nájemního práva dle zákona.
Pro lepší pochopení si uvedeme příklad. Nájemce je podle právní úpravy povinen provádět v bytě běžnou údržbu a drobné opravy, např. výmalbu, tapetování, opravu omítek, čištění podlah či obkladů stěn. V nájemní smlouvě však může být ujednáno, že dané opravy hradí pronajímatel. V tomto případě se jedná o závazek pronajímatele nad rámec zákonné úpravy. Za účelem jeho zachování je třeba uzavřít dodatek.
VZOR DODATKU K NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Dodatek k nájemní smlouvě: další nájemce
Nájemce má právo dle § 2272 občanského zákoníku do své domácnosti přijmout kohokoli. Nicméně, je povinen vám takovou změnu oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději však do dvou měsíců.
Pokud je taková změna dle nájemní smlouvy vázána na váš souhlas, přičemž se nejedná o osobu nájemci blízkou, je nutné uzavřít dodatek k nájemní smlouvě.
VZOR DODATKU K NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Dodatek k nájemní smlouvě: změna příjmení
Nájemce je povinen vám ohlásit změnu příjmení bez zbytečného odkladu, nejpozději však do dvou měsíců ode dne, kdy nastala rozhodná skutečnost.
Platnost smlouvy nebude dotčena, jelikož jedná o týž osobu, nicméně, za účelem aktualizace informací a právní jistoty obou smluvních stran, se dodatek jeví vhodným řešením.
VZOR DODATKU K NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Dodatek k nájemní smlouvě: změna čísla účtu
V případě změny vašeho bankovního spojení postačuje pouze formální oznámení opatřené nájemcovým podpisem. Avšak s ohledem na právní jistotu nájemce se doporučuje uzavřít dodatek k nájemní smlouvě.
