Nájem bytu: Nájemné, jistota (kauce), poplatky za služby

Nájem bytu: Nájemné, jistota (kauce), poplatky za služby

Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu domu a bytu je ze své povahy smlouvou úplatnou, budeme se v dnešním příspěvku zabývat problematikou nájemného.

V § 2246 nový občanský zákoník stanoví, že si strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.“ Jedná se o vyvratitelnou domněnku, což znamená, že strany si mohou ve smlouvě o nájmu bytu ujednat i něco odlišného.

Budete-li proto uzavírat nájemní smlouvu, je možno sjednat v ní placení nájemného za dům nebo byt i v několika měsíčních intervalech, stejně jako například i roční placení nájemného.

Absence ujednání konkrétní výše nájemného

Naopak v případě, kdy si strany neujednají ve smlouvě konkrétní výši nájemného, uplatní se odst. 2 téhož ustanovení, který stanoví, že v takovém případě „vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.“

Zároveň je také třeba dodat, že nesjednání konkrétní výše nájemného nemá za následek neplatnost smlouvy jako takové, a to za předpokladu, že je možno ze smlouvy, nebo z okolností, za nichž byla uzavřena, dovodit, že se jedná o nájemní smlouvu.

To vyplývá především ze skutečnosti, že smlouva o nájmu bytu je, jak již bylo uvedeno výše, ze své povahy smlouvou úplatnou.

Pokud by se stranám ovšem nepodařilo dovodit výši nájemného ani na základě obvyklé výše nájemného v den uzavření smlouvy dle místního určení, bude stanovení výše nájemného ponecháno na rozhodnutí soudu, a to na návrh pronajímatele nebo nájemce.

Placení nájemného

Úprava placení nájemného obsažená v § 2251 se uplatní pouze subsidiárně, tedy v případě, kdy si strany neujednají něco jiného.

Dle daného ustanovení platí nájemce nájemné předem na každý měsíc, případě jiné období, které bylo ve smlouvě ujednáno, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější.

Naproti tomu nájemné u běžného nájmu, nikoliv tedy v případě nájmu domu a bytu, se nájemné platí měsíčně pozadu.

V daném období a společně s nájemným platí nájemce též zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

Je však nutno zdůraznit, že pronajímatel může po nájemci požadovat nájemné pouze za smlouvou ujednané platební období. Nelze po něm tedy požadovat, aby platil nájemné za několik nastávajících období, nebo aby pronajímateli vystavil na pozdější platební období směnku nebo šek.

Nájemce by měl mít z důvodu nebezpečí úroku z prodlení též na zřeteli, že v případě bezhotovostního převodu je nájemné uhrazeno až v okamžiku připsání na účet pronajímatele.

Každoroční zvyšování nájemného

Dle § 2248 si strany mohou ujednat také každoroční zvyšování nájemného. V nájemní smlouvě tak může být například uvedeno, že nájemné bude zvyšováno na základě uvážení pronajímatele, ať už podle indexu růstu cen spotřebitelského zboží nebo cen stavebních prací.

V těchto případech je však třeba uvést, zda se nájemné zvyšuje procentuelně, či o konkrétní částku a zároveň, zda dochází ke zvýšení rok od roku, anebo zvýšení nájemného za měsíc stávajícího roku oproti stejnému měsíci roku následujícícho.

Strany mohou ovšem smluvně možnost každoročního zvyšování nájemného vyloučit.

Stejně tak může nastat situace, kdy strany tuto možnost smluvně neupraví. V tomto případě je i tak dána možnost pronajímatele navrhnout nájemci zvýšení nájemného, jehož výši ovšem zákon omezuje výší srovnatelnou s nájmem obvyklým v daném místě a čase. Zároveň musí být dodržet požadavek, že navržené nájemné spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech nebude vyšší než 20%.

Konkrétní úprava tohoto způsobu jednostranného zvyšování nájemného je odkázána na prováděcí předpis, kterým je nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

Dle přechodných ustanovení NOZ je také třeba zmínit, že výše uvedený postup se neuplatní v případě, že nájemné nebylo sjednáno smluvně, ale určeno zákonem 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného.

V takovém případě by se totiž k výše uvedenému 20% stropu nepřihlíželo a pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájmu obvyklého.

Návrh na zvýšení nájemného může být v kterémkoliv případě učiněn pouze jedenkrát za 12 měsíců od doby, kdy bylo nájemné zvýšeno. Pakliže by byl učiněn dříve, nebo dokonce opakovaně během této doby, nebude se k němu přihlížet.

Souhlasí-li nájemce se zvýšením nájemného, sdělí to pronajímateli písemně ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Zvýšené nájemné potom platí počínaje třetím kalendářním měsícem.

Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí, nevzniká mu povinnost tento nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ovšem v takovém případě oprávněn ve lhůtě tří měsíců od uplynutí dvou měsíců, které jsou nájemci ponechány pro sdělení jeho souhlasu, navrhnout zvýšení nájemného soudem. Pronajímatel se ale nemůže obrátit na soud, aniž by nejdříve informoval nájemce o záměru zvýšit nájemné.

Zvláštní případ zvyšování nájemného

Občanský zákoník specificky upravuje zvýšení nájemného v případě, že pronajímatel provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody.

V takovém případě pronajímatel může s nájemci dohodnout zvýšení, a to maximálně o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Specifická je tato situace především v tom, že pokud pronajímatel provede výše uvedenou úpravu a s návrhem na zvýšení nájemného budou souhlasit nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, bude toto zvýšení platit i pro ostatní nájemce.

V případě, že se strany na takto zvýšeném nájemném nedohodnou, může nájemce navrhnout jeho zvýšení i jednostranně, a to až o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Služby spojené s užíváním bytu

Vedle placení nájemného je potom také stranám na vůli rozdělit si způsob poskytování služeb, k jejichž poskytování se může zavázat i sám pronajímatel dle § 2247 odst. 1. Pokud si strany nic ohledně plnění spojených s užíváním bytu nedohodnou, pronajímatel má povinnost zajistit tzv. nezbytné služby.

Nezbytnými službami zákon rozumí především dodávky vody, odvoz a odvod odpadních vod dodávky tepla, odvoz komunílního odpadu, osvětlení, úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně také provoz výtahu.

Na druhou stranu ale zákon ani nevylučuje, aby bylo smluvně ujednáno, že veškeré tyto služby bude zajišťovat sám nájemce.

Odst. 3 téhož ustanovení stanoví, že: „Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.“ Tímto předpisem se rozumí zákon č. 67/2013 Sb. upravující některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Nájemní smlouva by tedy měla kromě samotné výše nájemného obsahovat i výši záloh na služby spojené s užíváním bytu.

Jistota

Institut jistoty upravený v § 2254 nahrazuje kauci dle znění dřívějšího občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení si strany mohou ujednat složení peněžité jistoty nájemcem pro případ dlužného nájemného a jiných povinností vyplývajících z nájmu.

Zákon stanoví horní hranici, kterou výše jistoty nesmí překročit, a ta odpovídá šestinásobku měsíčního nájemného.

Nově už jistota nemusí být vedena na účtu zvlášť zřízeném za účelem jejího složení.

Zde následuje velice významné ustanovení z pohledu nájemce. Ten má totiž právo na úroky z jistoty (!) za dobu od jejího poskytnutí, a to ve výši zákonné sazby. Pro její určení je rozhodující výše úroku požadovaná bankami v místě bydliště dlužníka (pronajímatele).

Důsledek neplacení nájemného dříve a dnes

Pakliže nájemce naplatil nájemné dle zákona č. 40/1964, porušoval tím zvlášť závažným způsobem svoji povinnost a pronajímatel byl oprávněn dát takovému nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou a nadto mu zajistit přístřeší.

Nový občanský zákoník je v tomto směru přísnější, když stanoví v § 2291, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Právě nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců je uvedeno v demonstrativním výčtu zvlášť závažného porušení povinností nájemce.

K takové výpovědi se ovšem bude přihlížet pouze tehdy, pokud pronajímatel před doručením výpovědi vyzval nájemce k odstranění porušování smluvní povinnosti a pokud ve výpovědi uvede její důvod, tedy to, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti.

Pro okamžik účinnosti výpovědi lze potom použít obecné ustanovení § 570 odst. 1. Podle něj tedy účinek výpovědi nastává okamžikem dojítí výpovědi nájemci.

Výpověď smlouvy je také pouze jedním z následků neplacení nájemného. Nájemce se tedy v žádném případě nemůže domnívat, že výpovědí jeho povinnost zaplatit dlužné nájemné zaniká. Nájemce zůstává v prodlení, a z toho důvodu je mu účtován také úrok z prodlení.

Úrok z prodlení vzniká též v případě, že nájemné nebylo zaplaceno včas, byť pouze za jediné platební období, což ovšem nedává pronajímateli možnost smlouvu výše uvedeným způsobem vypovědět.

Další články o nájmu bytu najdete tedy: Nájem bytu – všechna témata.

vImage courtesy of franky242 at FreeDigitalPhotos.net

Nájem bytu: Nájemné, jistota (kauce), poplatky za služby
Jak se Vám líbil článek?