Co je nájem bytu a jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsme zde již psali, nyní se podíváme na práva pronajímatele po ukončení nájemního vztahu. Jak napsat výpověď z nájmu, jak vystěhovat nájemníka a kdy je pronajímatel oprávněn ke vstupu do bytu?
Abyste mohli vůbec o vystěhování nájemníka uvažovat, ze všeho nejdříve musíte řádně ukončit nájemní vztah. Občanský zákoník přitom poskytuje nájemníkům poměrně velkou ochranu. Pronajímatel si nemůže jen tak usmyslet, že byt již nechce pronajímat a vypovědět ze dne na den nájemní smlouvu. Důkladná ochrana nájemníka samozřejmě dává smysl, nicméně pokud jste jako pronajímatel a chcete se z nějakého důvodu svého nájemce zbavit, není to tak jednoduché.
Skončení nájmu – zákonná úprava
Možnosti a způsoby skončení nájmu bytu jsou obsaženy v § 2285 a násl. zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen “OZ”). Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je pak upravena v § 2288 OZ, přičemž zákon zde předestírá tyto základní možnosti:
- nájemce hrubým způsobem porušil nějakou svou povinnost vyplývající z nájemního vztahu,
- nájemce je odsouzen za trestný čin související s nájemním vztahem,
- nemovitost má být z důvodu veřejného zájmu vyklizena,
- existuje jiný obdobně závažný důvod.
Jestliže byla nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou, dává zákon pronajímateli ještě další varianty, jak nájemní vztah ukončit:
- pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného,
- pronajímatel se rozvádí a jeden z rozvedeného páru má v bytě bydlet.
Ze zákonné úpravy jasně vyplývá, že k ukončení nájmu bytu musí mít pronajímatel řádný a opodstatněný důvod, jinak se svého nájemce nezbaví.
Jak napsat výpověď z nájmu
Pro všechny výše uvedené případy platí, že výpověď musí být učiněna písemně, přičemž obecná výpovědní doba je tři měsíce.
Výpověď musí obsahovat, z jakého důvodu je nájem ukončen a pronajímatel musí rovněž do výpovědi uvést, že má nájemce možnost vznést proti výpovědi námitky, případně se bránit u soudu.
Jak vystěhovat nájemníka z bytu
Pokud pronajímatel nájemní vztah zdárně ukončí, měl by nájemce z bytu odejít, neboť už nemá žádný právní důvod k jeho užívání. V ideálním případě opustí nájemce byt v den skončení nájemní smlouvy či uplynutí výpovědní lhůty. V případě okamžité výpovědi je lhůta k vyklizení bytu jeden měsíc. Ve všech případech se samozřejmě strany mohou domluvit na jiném, pro ně vhodnějším, termínu.
Nicméně svět není ideální, tudíž případů, kdy nájemce nechce byt opustit, není málo. Co s tím?
Vystěhování nájemníka po skončení smlouvy
Jestliže jste nájemní smlouvu zákonně ukončili, ale nájemce se nemá k odchodu, můžete podniknout následující kroky:
- výzva k opuštění bytu,
- předžalobní výzva k předání bytu,
- žaloba na vyklizení bytu,
- návrh na výkon soudního rozhodnutí.
Mějte na paměti, že žalobě na vyklizení bytu musí předcházet předžalobní výzva anebo výzva k vyklizení bytu.
Výzva k vyklizení bytu
Pokud nájemce nedluží nájem či jiné plnění, je nutné ho vyzvat k opuštění bytu. Zákon totiž obsahuje tzv. prolongaci, neboli automatické prodloužení nájemní smlouvy – to nastává v případě, kdy nájemce v bytě nadále bydlí tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel jej nevyzve k odchodu.
Výzva k vyklizení bytu (často označovaná také jako výzva k předání bytu či opuštění bytu) je první vhodným krokem pronajímatele, který se potýká s nájemníkem, jenž se nechce vystěhovat.
Pokud ani na tuto výzvu nájemce nereaguje, je potřeba přistoupit na žalobu k vyklizení bytu a počkat až o této věci rozhodne soud. Poté, co budete mít v rukou pravomocný rozsudek soudu, můžete jej předat exekutorovi, který vyklizení nemovitosti zajistí.
Jak vystěhovat nájemníka bez smlouvy
Občanský zákoník jasně stanovuje, že nájemní smlouvu je nutno sepsat písemně. Nicméně pokud se tak z nějakého důvodu nestane, případně se nájemní smlouva například ztratí, ještě to automaticky neznamená, že nájemník užívá byt nelegálně.
Pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, má se za to, že nájemní smlouva byla řádně uzavřena. V takovém případě se tedy postupuje stejně, jako při standardně uzavřené smlouvě a pronajímatel musí nájemní vztah nejprve zákonným způsobem ukončit (typicky výpovědí).
Jestliže však nájemník nájem neplatí a žádná smlouva neexistuje, připadá v úvahu již zmíněná žaloba na vyklizení bytu.
Jak vystěhovat neplatícího nájemníka
Častým důvodem, proč se chce pronajímatel nájemce zbavit, je neplacení nájemného. Pokud nájemce nezaplatí alespoň za tři měsíce, jedná se o zvlášť závažné porušení jeho povinností, které představuje důvod pro okamžitou výpověď a následné okamžité vystěhování z bytu.
Okamžitá výpověď nájmu bytu představuje výjimku z klasické tříměsíční výpovědní doby, přičemž pronajímatel může požadovat odevzdání bytu bezodkladně, nejpozději však do jednoho měsíce.
Vstup do bytu po skončení nájmu
Nájemní vztah skončil a vy si chcete do svého bytu zajít. Své klíče máte, byt je váš, tak co vám brání? Zákon, konkrétně pak Listina základních práv a svobod, která v článku 12 zakotvuje právo na domovní svobodu. Ochrana domovní svobody je výrazně nadřazena ochraně vlastnického práva.
Domovní svoboda
Pokud by pronajímatel toužil vzít věci do svých rukou a problémového nájemce sám vystěhovat, vystavuje se riziku trestného stíhání, neboť porušení domovní svobody je trestným činem. Násilné vystěhování z bytu tedy nelze doporučit.
Domovní svobodu porušíte také v případě, že se rozhodnete pronajímaný byt odpojit od energií a nájemce takto donutit se vystěhovat.
Předání bytu
Vstup do bytu po skončení nájmu je možný až poté, co došlo k předání bytu. To může proběhnout osobně, ale klidně i na dálku – například vhozením klíčů od bytu do schránky apod. Pokud nedojde k odevzdání klíčů, ale nájemce byt opustí, přičemž lze mít za to, že je nájem tímto skončený, považuje se byt za předaný. Teprve poté může do bytu jeho majitel vejít bez rizika narušení domovní svobody.
Trestní odpovědnost nájemce sice také existuje, ale je o poznání omezenější – policie může být do věci zapojena teprve tehdy, kdy o vyklizení nemovitosti pravomocně rozhodne soud. Až poté může být nájemce trestně stíhán za protiprávní užívání cizí nemovitosti.
Jestliže nájemce nechá v bytě své věci, musíte jej opět vyzvat k jejich odstranění. Teprve až když bude tuto výzvu ignorovat, můžete s nimi naložit dle libosti. Je-li však věcí příliš mnoho a jejich vyklizení by pro vás znamenalo značné časové a finanční náklady, můžete i pro tento případ podat k soudu zmíněnou žalobu na vyklizení bytu.
Doporučení pro pronajímatele
Přestože máte uzavřenou neprůstřelnou nájemní smlouvu, můžete se jako pronajímatel dostat do situace, kdy se budete snažit vyřešit otázku, jak vystěhovat nájemníka z bytu. Zákon totiž nájemce vydatně chrání, a to i když řádně neplní své povinnosti. Nezbývá než doporučit postupovat striktně dle zákona, jinak se můžete vystavit nebezpečí trestního stíhání.
