Vztahy v rodinách jsou někdy komplikované. Někteří lidé chtějí svůj majetek rozdělit již za života, aby měli kontrolu nad tím, kdo jej dostane. Komu mohu darovat nemovitost? Je možné darování nemovitosti jen jednomu dítěti nebo musím brát ohled i na ty své potomky, kteří o mě nejeví zájem?
Komu lze darovat nemovitost
Každý má právo nakládat se svým majetkem, jak uzná za vhodné. Pokud ale žijete v manželství a máte společné jmění manželů, musíte při dispozici s majetkem získat souhlas druhého s manželů. Jinak můžete darovat jakoukoliv část svého majetku, komu chcete, nebo klidně rozdat i celé své jmění.
Pokud se tedy rozhodnete pro darování nemovitosti jednomu z dětí, nejste z právního hlediska nijak omezeni. Vyhnete se sepisování závěti, váš majetek bude rozdělen tak, jak si přejete, a rodině ušetříte vysoké náklady spojené s dědickým řízením, které se budou odvíjet od výše vaší pozůstalosti.
Musíte se však připravit na to, že se případně mohou zhoršit vztahy v rodině. Není neobvyklé napadení darovací smlouvy sourozencem před soudem. Velkou pozornost byste proto měli věnovat sepsání darovací smlouvy, zvláště pokud si nevezmete na pomoc notáře.
Pokud budou v darovací smlouvě chyby, katastr nemovitostí převod nepovolí a zbytečně propadne poplatek 2 000 Kč. Pokud by dárce mezitím zemřel, bude zahájeno dědické řízení a nemovitost se stane součástí pozůstalosti.
Následky darování nemovitosti jen jednomu dítěti
Ačkoliv je darování nemovitosti jen jednomu dítěti právem rodiče, občanský zákoník do určité míry ostatní děti chrání. V případě, že rodič zemře, než uplynou 3 roky od darování, dochází k započtení na povinný díl dědictví. Co to znamená?
Pozůstalost se dělí mezi dědice, kdy každý z nich dostává svůj dědický podíl. Obdarovaný si však ze svého podílu odečte hodnotu daru a získá pouze rozdíl. Pokud však hodnota nemovitosti přesahuje hodnotu dědického podílu, nemusí obdarovaný nemovitost vracet nebo ostatní dědice vyplácet. Prostě jen nedostane nic navíc.
Pokud chcete nechat nemovitost jednomu z dětí, ale zároveň chcete, aby ani ostatní nepřišli zkrátka, doporučujeme, aby byla uzavřena dohoda o vypořádání mezi sourozenci. V ní bude stanoveno, že například ten, kdo dostal nemovitost, vyplatí druhému určitou finanční částku.
Darovací smlouva vás zavazuje. Požadovat vrácení daru můžete pouze za specifických okolností definovaných v zákoně. Jedná se o odvolání daru pro nevděk či pro nouzi. Proto byste si měli vždy darovaní vždy dobře rozmyslet, zejména pokud v nemovitosti hodláte nadále bydlet. Doporučujeme zřídit věcné břemeno užívání nemovitosti a také zákaz zcizení a zatížení.
Darování nezletilému dítěti
Při darování nemovitosti jen jednomu dítěti, když toto dítě je nezletilé, bude třeba získat souhlas soudu s darováním. Darovací smlouva, kdy na straně dárce či obdarovaného stojí nezletilý, totiž musí být prozkoumána soudem.
Soud pak rozhoduje, zda je darování v zájmu dítěte. Může se stát, že shledá, že v jeho zájmu není, a darování pak nemůže proběhnout. Pokud totiž darovací smlouva není schválena soudem, považuje se za neplatnou, a katastr nemovitostí nezapíše vklad vlastnického práva.
Darování a daně
Dříve existovala tzv. darovací daň. Ta byla zrušena a nyní obdarovaný zahrne hodnotu nemovitosti do daňového přiznání. Odvede z ní pak daň z příjmu.
Pokud však jde o darování mezi příbuznými, jsou dary od zdanění osvobozeny. Při darování nemovitosti dítěti tak ani dárce ani obdarovaný daně neodvádí. Výjimkou by byla situace, kdy by nemovitost sloužila k podnikání a byla zahrnuta do obchodního majetku obdarovaného. V takovém případě by z ní musela být daň z příjmu zaplacena.
I při osvobození od placení daně máte ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud hodnota nemovitosti přesáhne 5 milionů Kč. Nemusíte si přitom vypracovávat posudek, stačí zjistit, kolik stojí podobné nemovitosti v okolí. Na splnění svých povinností nezapomínejte. Pokud totiž převod vlastnictví neoznámíte, riskujete pokutu.
Obdarovaný by pak také neměl zapomenout platit každoročně daň z nemovitosti.
Nejčastější otázky a odpovědi
Co když daruji nemovitost pouze jednomu dítěti?
I když máte více dětí, můžete darovat celou nemovitost pouze jednomu z nich. Máte např. dvě děti, přičemž syn má velmi dobrou práci a nový rodinný domek, který si zakoupil. Dcera je oproti tomu matka samoživitelka a současně bydlí v pronajaté garsonce. Rozhodnete se tedy dceři pomoci a darujete jí byt. Pokud darování proběhne během 3 let před smrtí dárce, započte se dceři na povinný díl z dědického podílu, který jí náleží (avšak pouze, pokud započtení namítnou ostatní dědici).
Je možné darovat nemovitost nezletilému dítěti?
Ano, nemovitost lze darovat i nezletilému dítěti. Nicméně, aby byla darovací smlouva platná, je potřeba získat souhlas soudu s darováním. Soud totiž musí zvážit, zda případné darování nepoškodí zájmy dítěte (např. nemovitost je neprodejná či ve velmi špatném stavu, tudíž vyžaduje velké investice). Pokud soud shledá, že je darování v rozporu se zájmy dítěte, bude darovací smlouva neplatná a katastr nemovitostí zamítne převod vlastnického práva na obdarovaného.
Lze učinit vyrovnání mezi sourozenci za darování nemovitosti jen jednomu z nich?
V případě, že se rozhodnete darovat nemovitost pouze jednomu z potomků, ale současně chcete, aby ostatní děti obdrželi určitou kompenzaci, můžete uzavřít dohodu o finančním vyrovnání. Finanční vyrovnání můžete učinit buď sami vůči dětem, nebo nechat způsob vyrovnání na sourozencích. Dohoda o finančním vyrovnání stanoví hodnotu nemovitosti a kompenzaci, která náleží sourozenci, který nemovitost neobdržel darem. Výše náhrady je ponechána dohodě, popř. se určuje dle ceny nemovitosti (v poměru vůči velikosti spoluvlastnického podílu, který by sourozenec na nemovitosti měl).
Platí se při darování nemovitosti daň?
Jelikož došlo ke zrušení darovací daně, hradí se při darování nemovitosti pouze daň z příjmů. Avšak pouze v případě, že obdarovaný nesplňuje podmínky pro osvobození. Daň se neplatí především u darů mezi příbuznými v přímé linii (předci a potomci). Nicméně i přesto, že splňujete podmínky pro osvobození od daně, musíte finanční úřad informovat o darování, pokud je cena nemovitosti vyšší než 5 000 000 Kč. Po převodu vlastnického práva hradí obdarovaný každý rok daň z nemovitých věcí.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2025.
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk.
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit.
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit: zřízení služebnosti – např. právo užívání nemovitosti, stanovení příkazu – např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, zákaz zcizení darované věci či nemovitosti.
Poslední aktualizace: 20. června 2025
