Ve zkratce: Darování za života převádí majetek ihned, stojí správní poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru a mezi blízkými příbuznými je osvobozeno od daně z příjmů. Dědictví řeší po smrti notář, jehož odměna se počítá procentem z hodnoty pozůstalosti, dědictví je však od daně osvobozeno vždy. Dary poskytnuté dítěti v posledních 3 letech před smrtí se započítávají na jeho vlastní povinný díl (§ 1660 občanského zákoníku). Dárce si může sjednat doživotní užívání nemovitosti.
Praxí zjišťujeme časté dotazy na téma, zdali je vhodnější darování před smrtí či pozůstalost nechat takzvaně projít dědickým řízením. Vzhledem k obecnosti dotazu nelze na tuto otázku odpovědět jednoznačně, je ovšem možné uvést možnosti, které současný občanský zákoník nabízí vlastníku pro nakládání s jeho majetkem, a to s odkazem na název článku.
Darování před smrtí
Pokud není vlastník věci či práva jakkoliv omezen s jeho nakládáním, může s ním zacházet téměř dle libosti. Před úmrtím je to typicky darování, tedy bezúplatné převedení vlastnického práva mezi dárcem a obdarovaným. K takovému úkonu se vyžaduje písemná forma pouze v některých případech, nejčastěji je třeba ji dodržet v případě darování nemovitých věcí (dříve nemovitostí).
Více o darování najdete také v článku Darování a nový občanský zákoník.
Darování za života má pro dárce výhodu spočívající v dohledu nad změnou vlastnického práva na obdarovaného. Následně je pak dárci také přiznáno právo na odvolání daru či odstoupení od darovací smlouvy za předem daných podmínek.
Dárce má tedy v tomto případě možnost dozírat nad změnou vlastnictví. Připravili jsme vzor darovací smlouvy ke stažení. a kontrolovat nakládání s jeho majetkem.
Pokud jde o daňovou povinnost, pak je na obdarovaném, aby odvedl daň z příjmu, pokud od ní není dle zákona osvobozen, přičemž okruh osvobozených osob je uveden v ust. § 4a a § 10 zákona č. 586/1992 Sb., jejichž obsah zde není možné pro obsáhlost přepisovat.
Ovšem dojde-li k darování před smrtí, konkrétně v posledních třech letech, může být dar započten na povinný díl (platí to pouze pro potomky zůstavitele). Děje se tak v průběhu dědického řízení, pokud na tom ostatní dědici výslovně trvají.
Dědické řízení
Jak probíhá dědické řízení a jak se převádí majetek zůstavitelům? Existuje několik způsobů, a to závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem. Každý z nich má své výhody a nevýhody. Nezapomeňte na daňovou povinnost v rámci dědictví.
Závěť a dědické řízení
Oproti tomu se dědické řízení vede až po smrti zůstavitele. Tento měl však již před smrtí možnost se svým jměním naložit.
Kromě zmíněného darování, při němž dochází (až na výjimky) ke změně vlastníka za života stran, mohl za života pořídit závěť, dědickou smlouvu, dovětek či odkaz.
Závětí zůstavitel pro případ své smrti osobně zanechává svůj jedné čí více osobám alespoň podíl na pozůstalosti. Závěť musí obsahovat vůli zůstavitele povolat dědice, označit pozůstalost (nebo podíl na ní), být datovaná a podepsaná. Závět lze odvolat, případně jí nahradit závětí pozdější. Stejně tak lze za určitých podmínek dojít k napadení darovací smlouvy.
Závěť může zůstavitel pořídit vlastnoruční, či jinak, avšak před svědky. Více k pořizování závěti v ust. § 1533 a násl. občanského zákoníku.
Vzorový dokument závěti je dostupný ke stažení a k individuálním úpravám.
Dovětek
Dovětkem může zůstavitel nařídit odkaz, stanovit odkazovníku nebo dědici podmínku, nebo doložit čas anebo uložit odkazovníku nebo dědici příkaz. Co je stanoveno o závěti, platí obdobně i o dovětku.
Dovětek tedy stručně řešeno rozšiřuje možnosti zůstavitele v naložení s pozůstalostí.
Dědická smlouva
Dědická smlouva se uzavírá mezi zůstavitelem a druhou smluvní stranou, se kterou sjednává obsah přenechané pozůstalosti v případě smrti zůstavitele. Dědickou smlouvou nelze pořídit o celé pozůstalosti. Čtvrtina pozůstalosti musí zůstat volná, aby o ní zůstavitel mohl pořídit podle své zvlášť projevené vůle. Chce-li zůstavitel zanechat smluvnímu dědici i tuto čtvrtinu, může tak učinit závětí.
Odkaz
Odkazem může zůstavitel přikázat určité osobě, aby jiné osobě (odkazovníku) vydala určitou věc. Odkazovníkem může být jen osoba způsobilá dědit.
Daně a dědické řízení
Pokud jde o daňovou povinnost, je nabytí z dědictví nebo odkazu od daně osvobozeno. Tato pořízení pro případ smrti lze učinit i u notáře, přičemž v případně některých je tato forma vyžadována přímo zákonem za současné sankce neplatnosti takového úkonu v případě jejího nedodržení.
Za situace kdy s pozůstalostí naloží zůstavitel jen z části, neplatně nebo vůbec, přichází na řadu dědění na základě zákonné dědické posloupnosti.
Závěrem k dědickému řízení
Konečně je třeba ale shrnout, že otázky dědického práva jsou obsahově velmi náročné. Odborná literatura se dědickému právu věnuje na tisících stranách. V tomto článku jsem proto pouze nastínil základní rozdíly a možnosti v nakládání s vlastnictvím zůstavitele, a to jak za života formou darování, tak po jeho smrti. Konkrétní případy je třeba vždy řešit individuálně a za detailní znalosti potřeb daného klienta.
Darování za života nebo dědictví: srovnání nákladů, daní a rizik
Obě cesty vedou ke stejnému cíli, převodu majetku na další generaci, liší se ale v okamžiku převodu, v nákladech, v daních i v tom, kolik kontroly si rodič ponechá. Následující tabulka shrnuje hlavní rozdíly pro rok 2026.
| Hledisko | Darování za života | Dědictví |
|---|---|---|
| Kdy přechází majetek | Ihned, u nemovitosti vkladem do katastru (zpravidla do 30 dnů) | Po smrti, po skončení řízení o pozůstalosti (obvykle několik měsíců) |
| Kdo převod řeší | Strany samy, katastrální úřad | Notář jako soudní komisař, povinně |
| Poplatky | Správní poplatek za vklad 2 000 Kč a ověření podpisů v řádu desítek korun za podpis | Odměna notáře procentem z obvyklé ceny aktiv pozůstalosti podle vyhlášky č. 196/2001 Sb., nejméně 2 000 Kč bez DPH, plus hotové výdaje |
| Daň z příjmů | Dar mezi příbuznými v přímé i vedlejší linii a mezi osobami ve společné domácnosti alespoň 1 rok je osvobozen (§ 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů); u ostatních osob je příležitostný dar osvobozen jen do úhrnu 50 000 Kč od téhož dárce za rok (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 5), při překročení se daní celá částka sazbou 15 %, případně 23 % | Osvobozeno vždy, bez ohledu na příbuzenství (§ 4a písm. a) zákona o daních z příjmů) |
| Kontrola rodiče nad majetkem | Ztrácí ji; lze zmírnit věcným břemenem dožití a zákazem zcizení | Zůstává až do smrti, závěť lze kdykoli změnit |
| Riziko sporů mezi dětmi | Vysoké, pokud dostane jen jedno dítě; dary z posledních 3 let se započítávají na povinný díl | Střední; řeší se povinný díl a platnost závěti |
| Ochrana před dluhy | Obdarovaný přebírá nemovitost i s hypotékou nebo věcnými břemeny | Dědic může předlužené dědictví odmítnout nebo uplatnit výhradu soupisu |
| Prodej nemovitosti bez daně | Časový test 10 let běží od vkladu obdarovaného | U dědictví v přímé linii nebo od manžela se započítá i doba vlastnictví zůstavitele |
Obecné pravidlo zní: darování se vyplatí tam, kde rodina chce mít převod vyřešený hned, majetek má jasného příjemce a dárce se ochrání věcným břemenem. Dědictví je vhodnější, pokud rodič chce zůstat pánem svého majetku, pokud je dětí více a majetek nelze spravedlivě rozdělit za života, nebo pokud na nemovitosti vázne dluh. Podrobnosti ke zdanění darů najdete v článku darovací daň.
Kolik stojí dědické řízení u notáře
Dědické řízení vede notář jako soudní komisař a jeho odměna je povinná; dědicové si notáře nevybírají, přiděluje ho soud podle rozvrhu. Odměna se počítá z obvyklé ceny aktiv pozůstalosti, tedy z hodnoty majetku bez odečtení dluhů, podle § 12 a 13 vyhlášky č. 196/2001 Sb. (notářský tarif). Sazby platné v roce 2026 jsou odstupňované po pásmech a sčítají se:
- z prvních 500 000 Kč: 2 %,
- z částky nad 500 000 Kč do 1 000 000 Kč: 0,9 %,
- z částky nad 1 000 000 Kč do 3 000 000 Kč: 0,5 %,
- z částky nad 3 000 000 Kč do 30 000 000 Kč: 0,1 %,
- z částky nad 30 000 000 Kč do 100 000 000 Kč: 0,05 %, k vyšší hodnotě se nepřihlíží.
Minimální odměna činí 2 000 Kč. K odměně se připočítává DPH 21 %, pokud je notář jejím plátcem, a hotové výdaje, například poplatky za výpisy z katastru, lustrace v evidencích a poštovné, obvykle několik set korun. Pokud byl zůstavitel ženatý nebo vdaná, účtuje se zvlášť i vypořádání společného jmění.
Příklad: zůstavitel zanechal byt v hodnotě 4 000 000 Kč a úspory 500 000 Kč, celkem 4 500 000 Kč bez dluhů. Odměna notáře činí 10 000 Kč (2 % z 500 000) + 4 500 Kč (0,9 % z 500 000) + 10 000 Kč (0,5 % z 2 000 000) + 1 500 Kč (0,1 % z 1 500 000), tedy 26 000 Kč, s DPH 31 460 Kč. Při darování téže nemovitosti za života by rodina zaplatila správní poplatek za vklad 2 000 Kč a ověření dvou podpisů v řádu desítek korun, tedy zhruba desetinu. Náklady ovšem nejsou jediným kritériem; proti nim stojí ztráta kontroly nad majetkem a riziko sporů, které popisuje článek darování nemovitosti jen jednomu dítěti.
Započítá se dar za života do dědictví? Pravidlo tří let
Ano, za určitých podmínek. Zákon rozlišuje započtení na povinný díl a započtení na dědický podíl.
- Na povinný díl se podle § 1660 občanského zákoníku započítává vše, co nepominutelný dědic (dítě) od zůstavitele bezplatně dostal v posledních 3 letech před smrtí. Zůstavitel může v závěti přikázat, aby se započítaly i dary starší.
- Na dědický podíl se dar započítá jen tehdy, pokud to zůstavitel výslovně přikázal v závěti nebo dědické smlouvě (§ 1663 občanského zákoníku), nebo pokud o započtení rozhodne soud, protože by jinak byl nepominutelný dědic neodůvodněně znevýhodněn (§ 1664 občanského zákoníku).
- Obvyklé dary k narozeninám, Vánocům nebo promoci se nezapočítávají nikdy. Naopak peníze na založení domácnosti, na podnikání nebo na úhradu dluhů dítěte se započítávají bez ohledu na dobu (§ 1661 občanského zákoníku).
- Dar se oceňuje cenou v době darování (§ 1659 občanského zákoníku), nikoli ke dni smrti.
- Započtení není automatické: notář o darech nemusí vědět, ostatní dědicové je musí v řízení uplatnit a doložit.
Příklad: otec daroval 2 roky před smrtí synovi dům v hodnotě 5 000 000 Kč a zanechal 600 000 Kč v hotovosti a 3 děti. Pokud se dar započte, činí kolační podstata 5 600 000 Kč a podíl každého dítěte 1 866 667 Kč. Obdarovaný syn už dostal víc, z hotovosti proto nedostane nic, ale nic nevrací (§ 1658 občanského zákoníku). Jeho dva sourozenci si rozdělí celých 600 000 Kč, každý získá 300 000 Kč. Podrobný postup výpočtu včetně dalších příkladů najdete v článku započtení daru na povinný díl.
Jak darovat nemovitost a dál v ní bydlet: věcné břemeno a zákaz zcizení
Největší obavou rodičů, kteří zvažují darování domu nebo bytu, je ztráta jistoty bydlení. Řešením jsou dvě doložky, které se do darovací smlouvy vloží a zapíší do katastru nemovitostí současně s převodem.
Služebnost doživotního užívání (věcné břemeno dožití) podle § 1283 a násl. občanského zákoníku dává dárci právo nemovitost nebo její část užívat až do smrti. Jde o věcné právo zapsané na listu vlastnictví, které váže každého dalšího vlastníka: i kdyby obdarovaný dům prodal nebo o něj přišel v exekuci, právo dárce bydlet zůstává. Ve smlouvě se vyplatí přesně vymezit rozsah užívání (celý dům, konkrétní místnosti, zahrada) a to, kdo hradí energie a běžné opravy.
Zákaz zcizení a zatížení podle § 1761 občanského zákoníku brání tomu, aby obdarovaný nemovitost bez souhlasu dárce prodal, daroval nebo zastavil. Lze ho sjednat jen na určitou a přiměřenou dobu, typicky na dobu života dárce, a jako věcné právo ho katastr zapíše a bude ho při každém dalším vkladu kontrolovat.
Počítejte s tím, že vlastníkem se stává obdarovaný. Pokud smlouva neurčí jinak, přecházejí na něj náklady na opravy střechy či kotle, pojištění i daň z nemovitých věcí; dárce platí jen to, co si ve smlouvě vyhradil. Vzor smlouvy s oběma doložkami najdete ve vzoru darovací smlouvy na nemovitost, výklad pak v článku darovací smlouva s věcným břemenem dožití.
Převod peněz před smrtí: co platí pro dary na účet
Dar peněz je platný už převodem na účet nebo předáním hotovosti; písemnou smlouvu zákon nevyžaduje, pokud se dar předává ihned. U částek nad obvyklý rámec, například stovek tisíc korun na bydlení dítěte, se ale písemná darovací smlouva vyplatí jako důkaz pro dvě instituce: pro notáře v budoucím řízení o pozůstalosti a pro finanční úřad, který se může ptát na původ peněz.
Daňově je dar od rodiče, prarodiče nebo sourozence osvobozen od daně z příjmů podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů a do daňového přiznání se neuvádí. Výjimka platí u velkých darů: osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč musí obdarovaný oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za daný rok, jinak hrozí pokuta až do výše 15 % neoznámené částky. Podrobnosti má článek oznámení daru nad 5 milionů.
Z pohledu dědictví platí stejné pravidlo jako u nemovitostí: peníze převedené dítěti v posledních 3 letech před smrtí se započítávají na povinný díl obdarovaného dítěte (§ 1660 občanského zákoníku), peníze na založení domácnosti nebo na podnikání dokonce bez ohledu na dobu. Notář vidí jen zůstatky na účtech ke dni smrti, nikoli historii převodů; sourozenci proto musí dary sami uplatnit a doložit výpisy z účtu. Pravidelné menší částky, které odpovídají majetkovým poměrům rodiny, se jako obvyklé dary nezapočítávají. Pro sepsání smlouvy lze využít vzor darovací smlouvy na peníze.
Prodej darované a zděděné nemovitosti: časový test
Rozdíl mezi darem a dědictvím se naplno projeví, až když chce nový vlastník nemovitost prodat. Příjem z prodeje je podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 10 let; u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let. Pokud prodávající v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydlel, stačí 2 roky bydliště, a pokud použije výtěžek na obstarání vlastní bytové potřeby, osvobození platí i dříve.
U darované nemovitosti běží lhůta od okamžiku, kdy obdarovaný nabyl vlastnictví, tedy od právních účinků vkladu do katastru. Doba, po kterou dům vlastnil dárce, se nepočítá. Dítě, které dostane darem byt a za 3 roky ho prodá, proto zdaní rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou znaleckým posudkem ke dni darování sazbou 15 %, případně 23 % nad limit progresivní sazby.
U zděděné nemovitosti je pravidlo příznivější. Pokud dědic nabyl nemovitost od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě) nebo manželem, započítá se do lhůty i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Dítě, které zdědí rodinný dům vlastněný rodiči 25 let, ho tak může prodat hned bez daně. Tento rozdíl bývá u starších nemovitostí rozhodujícím argumentem pro dědictví, pokud se s prodejem počítá. Postup zdanění a výpočet daně u předčasného prodeje rozebírá článek daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti.
Nejčastější otázky a odpovědi
Je lepší majetek darovat, nebo nechat zdědit?
Záleží na cíli. Darování vyřeší převod hned, stojí 2 000 Kč za vklad a mezi příbuznými je bez daně, dárce ale ztrácí kontrolu. Dědictví ponechává majetek rodiči až do smrti, je vždy osvobozeno od daně, stojí však odměnu notáře (u pozůstalosti 4 500 000 Kč zhruba 31 000 Kč s DPH) a trvá měsíce. Při více dětech a nerovném rozdělení hrozí u daru započtení na povinný díl.
Kolik stojí darování nemovitosti dítěti?
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru činí 2 000 Kč. K tomu přičtěte úřední ověření podpisů dárce a obdarovaného v řádu desítek korun za podpis a případně znalecký posudek, pokud ho potřebujete pro budoucí prodej. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020 a dar dítěti je osvobozen od daně z příjmů.
Musí se dar od rodičů danit?
Ne. Dar od rodiče, prarodiče, sourozence nebo manžela je osvobozen od daně z příjmů podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů a do přiznání se neuvádí. Pouze osvobozený dar v hodnotě nad 5 000 000 Kč musí obdarovaný oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém dar přijal.
Může dar za života zkrátit sourozence a co s tím mohou dělat?
Ano. Pokud rodič daruje dům jednomu dítěti, zmenší se pozůstalost pro ostatní. Sourozenci mohou v řízení o pozůstalosti žádat započtení daru na povinný díl, pokud byl poskytnut v posledních 3 letech před smrtí (§ 1660 občanského zákoníku); obdarovaný pak z pozůstalosti nedostane nic, ale dar nevrací. Za života rodiče sourozenec dar napadnout nemůže.
Lze darovat nemovitost a dál v ní bydlet?
Ano. Do darovací smlouvy se vloží služebnost doživotního užívání (věcné břemeno dožití) podle § 1283 a násl. občanského zákoníku a zapíše se do katastru spolu s převodem; váže pak i každého dalšího vlastníka. Doplnit ji lze zákazem zcizení a zatížení na dobu života dárce, aby obdarovaný dům bez souhlasu dárce neprodal ani nezastavil.
Poslední aktualizace: 17. října 2026