Darování nemovitosti nezletilému dítěti je poměrně neobvyklé, nikoliv však nemožné. Dárce k tomu vede nejrůznější motivace, většinou snaha o spravedlivější rozdělení majetku v rodině. Jak přepsat nemovitost na nezletilé dítě v praxi? Kdo podepisuje darovací smlouvu za nezletilého? A jak postupovat, pokud chce rodič následně s nemovitostí disponovat?
Jedna z nejčastějších otázek zní, může nezletilí vlastnit nemovitost?
Důvody darování nemovitosti nezletilému dítěti
Proč se lidé rozhodnou darovat nemovitost nezletilému dítěti? Například prarodiče chtějí už za svého života rozdělit svůj majetek a přitom obdarovat svého vnuka a věnovat mu pole.
Častým případem jsou rozvádějící se rodiče, kteří se neumí dohodnout, komu připadne nemovitost. Její převod na společné nezletilé dítě je pak kompromisním řešením. V ideálním případě se dokáží domluvit na společné péči. Proto přemýšlí, např. jak přepsat byt na syna, který v něm bude bydlet, zatímco oni se budou v domácnosti střídat.
O převodu domu na společného potomka mohou uvažovat také nesezdaní rodiče, kteří si tímto způsobem chtějí uspořádat společné závazky.
Jak přepsat nemovitost na děti
Při převodu nemovitosti vás čekají 3 kroky:
- Nejprve sepíšete darovací smlouvu na nemovitost.
- Tuto smlouvu musíte nechat schválit opatrovnickým soudem.
- Následně proběhne řízení na katastrálním úřadě a vlastnické právo dítěte bude vloženo do katastru nemovitostí.
Nejen darování ale i koupě nemovitosti nezletilým bude vyžadovat tento postup.
Darovací smlouva nezletilému
Darovací smlouva je dvoustranným právním závazkem, kterým se dárce zavazuje bezplatně převést vlastnické právo k věci, a obdarovaný, tento dar přijímá. S jejím uzavřením tedy musí souhlasit obě strany. Co když je ale jedna z nich dítětem?
Může nezletilý vlastnit nemovitost?
Podle občanského zákoníku se člověk dovršením 18 let stane zletilým. To znamená, že má plnou svéprávnost. Nezletilé osoby mohou právně jednat, ale pouze přiměřeně své rozumové a volní vyspělosti. To znamená, že mohou například uzavírat běžné spotřebitelské smlouvy, např. nakupovat potraviny nebo oblečení v obchodu. Mohou také přijímat dárky např. na narozeniny, tedy být obdarovanou stranou darovací smlouvy.
V případě darování nemovitosti nezletilému ale nepůjde o běžnou transakci. Pro některé lidi jde často o životní investici. S vlastnictvím nemovitosti se navíc nepojí jen práva, ale také povinnosti. Je například potřeba nemovitost udržovat v řádném stavu nebo platit daň z nemovitosti. Navíc na ní mohou váznout věcná břemena v podobě hypotéky atd.
O tom, zda je uzavření darovací smlouvy nezletilým v jeho zájmu, rozhodují na prvním místě jeho rodiče, kteří jej při podpisu darovací smlouvy zastoupí. Může se ale stát, že jsou ve střetu zájmů. Pokud budou stát na straně dárce, nemohou zastoupit dítě na straně obdarovaného. V takovém případě bude muset být dítěti ustanoven soudem kolizní opatrovník, který dítě při podpisu zastoupí. Kolizní opatrovník bude také třeba, pokud jeden z rodičů s darovací smlouvou nesouhlasí.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a podpisy stran musejí být ověřeny úředně. Vzor darovací smlouvy lze získat i předpřipravený, avšak v takových případech je jednoznačně lepší, aby darovací smlouvu sepsal na míru advokát. Smluvní strany pak musí nechat tuto darovací smlouvu schválit soudem.
Řízení před soudem
Podle § 898 občanského zákoníku je potřeba při nakládání nebo nabývání majetku nezletilými získat souhlas soudu, pokud nejde o běžné záležitosti nebo o zanedbatelné majetkové hodnoty. To si mimochodem často neuvědomují rodiče, když chtějí vybrat stavební spoření založené na jméno dítěte.
K právnímu jednání, kterým dítě nabývá, zcizuje či zatěžuje nemovitou věc nebo podíl na ní, musí rodiče získat souhlas soudu vždy. Proto dalším krokem jak přepsat byt na dceru či syna bude soudní řízení. Bez souhlasu soudu se k darovací smlouvě nebude vůbec přihlížet, respektive katastrální úřad odmítne vložit vlastnické právo nezletilého do katastru nemovitostí.
Poté, co uzavřete darovací smlouvu za nezletilého, musíte tedy podat návrh na soud na získání souhlasu s nakládáním se jměním nezletilého, ke kterému připojíte vyhotovení právě darovací smlouvy.
Příslušným bude okresní soud, v jehož obvodu má nezletilé dítě bydliště. Zájmy dítěte bude hájit soudem stanovený nezávislý opatrovník (většinou orgán sociálně právní ochrany dětí). Řízení je osvobozeno od soudních poplatků.
V řízení bude soud posuzovat, zda je uzavření darovací smlouvy v zájmu dítěte. Většinou nebude se schválením darovací smlouvy problém a řízení proběhne rychle. Soud pak vydá rozsudek, kterým darovací smlouvu schválí. S tímto rozsudkem a darovací smlouvou se následně vypravíte na katastr nemovitostí, kde podáte žádost na vklad.
Dojde-li ale soud k závěru, že darování není pro nezletilého přínosné (například se jedná o ruinu nebo na nemovitosti váznou právní vady), darovací smlouvu neschválí. Strany by měly vždy s odmítnutím soudu počítat a ve smlouvě případně stanovit, jak vyřeší své závazky, pokud ke schválení nedojde.
Další nakládání s nemovitostí
Převod nemovitosti darovací smlouvou na nezletilého od příbuzných je výhodný, protože nebude třeba platit žádnou darovací daň. Nadále však bude třeba platit daň z nemovitosti a provádět údržbu. Běžný provoz nemovitosti budou obstarávat rodiče, nicméně každé významné nakládání s nemovitostí bude nadále podléhat souhlasu soudu.
Dárce chce většinou vedle uzavření darovací smlouvy zřídit k nemovitosti také věcné břemeno užívání např. na dobu svého života nebo do doby, než dítě dosáhne zletilosti. Častý je také zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, kdy si dárce pojistí, že nemovitost nebude prodána, nebo použita jako zástava. Praktičtější je tato ustanovení vtělit přímo do darovací smlouvy, aby řízení o nich proběhla najednou. Pokud by měla být věcná břemena zřízena později, musí si strany opět opatřit souhlas soudu.
Souhlas soudu je samozřejmě potřeba i při prodeji nemovitosti. Takové řízení bude složitější. Soud bude zkoumat prodejní cenu, platební podmínky a záruky, že peníze za prodej skutečně zůstanou dítěti.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2024
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
- Dokument s nejčastějšími otázky a odpovědi k darovací smlouvě
