Pacht (nájem) v novém občanském zákoníku

Pacht (nájem) v novém občanském zákoníku

Pachtovní smlouva je pro většinu z nás zcela novým pojmem. Pojďme se podívat na praktický příklad, který vyloží její základní podstatu a právní apekty.

Jmenuji se Jiří a celý život se věnuji pěstování BIO zeleniny. Dnes je 1. dubna 2014 a já chci rozšířit své podnikatelské impérium o další dvě políčka, které jsem si vyhlédl kousek za městem. S majitelem jsem se dohodl, že mi je přenechá k užívání za stanovený měsíční poplatek. Říkám si, že co je psáno, to je dáno, a proto stahuji z internetu smlouvu o nájmu nemovitosti, stejně jako jsem to dělal vždycky a pár dní po tom, ji předkládám majiteli políček k podpisu. Ten si vezme pár dní na rozmyšlenou, a když se s ním opět setkám, oznamuje mi, že po poradě se svým advokátem doporučuje uzavřít pachtovní smlouvu.

Odkud pochází institut pachtu?

Jak je zmíněno výše, pachtovní smlouva není na našem území pojmem zcela novým. Setkávat jsme se s tímto typem smlouvy mohli až do roku 1950, kdy byl rozdíl mezi pachtem a nájmem setřen a nadále již bylo užíváno pouze nájemní smlouvy, ve které byl institut pacht rozpuštěn. Na dlouhá léta se tak pojem pachtu vytratil nejen z právního řádu, ale i z řeči občanů, a proto jej dnes můžeme vnímat jako anachronismus, který zní lidově řečeno „divně“.

Jaká je podstata pachtu?

Smluvními stranami jsou v případě pachtovní smlouvy na jedné straně pachtýř a na druhé straně propachtovatel.

Jedná se o speciální druh nájemní smlouvy. Z toho vyplývá, že neupravuje-li určitou otázku ustanovení pachtovní smlouvy, použijeme podpůrně ustanovení smlouvy nájemní. Podstata nájemní smlouvy je v tom, že se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. V případě pachtovní smlouvy se na rozdíl od nájmu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Z nájemní smlouvy tedy plyne právo věc užívat, kdežto z pachtovní smlouvy plyne právo věc užívat i požívat.

Nutno poznamenat, že v praxi vztahy podřaditelné pod pachtovní smlouvu vznikaly a vznikají. Přičemž smluvní strany často volí odkazy na nájemní smlouvu nebo použijí obecnou úpravu smlouvy nepojmenované.

Kde najdu zákonnou úpravu pachtovní smlouvy?

Právní úpravu pachtovní smlouvy nalezneme v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) zakotvenou pod § 2332 – § 2358. Rozdělena je do tří pododdílů (obecná ustanovení, zemědělský pacht a pacht závodu).

Co je třeba vědět při uzavírání pachtovní smlouvy?

Podstatnými náležitostmi (částmi které smlouva musí obsahovat a které ji odlišují od jiných smluvních typů) jsou podle zákonné dikce ujednání že:

  • propachtovatel přenechává pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a
  • pachtýř uhradí propachtovateli pachtovné.

Objektem k propachtování může být pouze individuálně určená věc způsobilá přinášet výnos, ať již nemovitá, movitá, hmotná nebo nehmotná. Lze tedy propachtovat restauraci, dobytek, les či úročenou pohledávku.

Pacht, který je ujednaný na dobu neurčitou, lze vypovědět v 6-ti měsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu. Výjimka nastává v případě, že pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu. V takové situaci může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

Vzájemná oprávnění a povinnosti propachtovatele a pachtýře plynou především ze smlouvy. Celá úprava pachtovní smlouvy je dispozitivní (vyjma § 2351), což znamená, že neodporuje-li to dobrým mravům a veřejnému pořádku, mohou si strany sjednat práva a povinnosti dle svého uvážení. Pokud smlouva o některých skutečnostech mlčí, postupuje se podle zákona.

Jaké budou praktické důsledky?

Ptáte se, jak se vás dotkne změna právní úpravy pokud máte uzavřenou nájemní smlouvu? Odpověď nalezneme v přechodných ustanoveních. Existují v zásadě dvě možnosti:

Máte uzavřenou nájemní smlouvu, která svou povahou také nájemní smlouvě odpovídá:

  • tato smlouva se bude od 1. 1. 2014 řídit novým občanským zákoníkem, vyjma práv a povinností, které vznikly před jeho účinností. Tyto práva a povinnosti se budou řídit stávající právní úpravou, včetně lhůt, které započaly běžet před účinností NOZ a které se vztahují k uplatnění práv a povinností.

Máte uzavřenou smlouvu nájemní, která odpovídá smlouvě pachtovní:

  • nájemní smlouva, které svou povahou odpovídá charakteristice pachtovní smlouvy, se tak bude až do svého zániku řídit stávající právní úpravou nájemní smlouvy. Možná je ovšem dohoda smluvních stran, kterou by se i tato smlouva podřadila pod nový občanský zákoník.

Image courtesy of tungphoto at FreeDigitalPhotos.net

Pacht (nájem) v novém občanském zákoníku
Jak se Vám líbil článek?