Pokud pronajímáte svou nemovitost, je nutné, jako všechny příjmy nad 50 000 Kč ročně, příjem z pronájmu nemovitosti danit. Avšak stejně jako pro jiné zdanitelné příjmy i zde existují různá specifika právního režimu danění těchto příjmů, ať už jde o slevy a odpočty, osvobození nebo náklady.
Příjem z pronájmu nemovitosti
Daňovou povinnost z příjmu z nájmu stanoví zákon o daních z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb.) v § 9. Mimo základní režim základu daně z těchto příjmu § 9 stanoví, že příjmy plynoucí manželům z příjmu z pronájmu zdaňuje pouze jeden manžel.
Kdy se neplatí daň a kdo platí daň
Dle § 38g ZDP je každý, jehož roční příjmy přesáhly 50 000 Kč, povinen podat daňové přiznání. Výjimkou jsou tzv. osvobozené příjmy nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně.
Pokud jste zaměstnanec a daňové přiznání za vás obvykle řeší zaměstnavatel, budete muset pravděpodobně daňové přiznání začít podávat samostatně. Jestli tedy vaše příjmy z pronájmu přesáhly 20 000 Kč za rok, místo ročního zúčtování daně bude nutné požádat zaměstnavatele o potvrzení o zdanitelných příjmech, které využijete při vyplňování daňového přiznání.
Dále není nutná registrace k dani z příjmu fyzických osob u finančního úřadu (registrační povinnost). V lednu 2024 byla také tato povinnost zrušena pro nově začínající OSVČ.
Příjem z pronájmu bytu není osvobozený příjem
Bohužel se pronájem bytu, resp. příjem z takového pronájmu neřadí mezi tzv. osvobozené příjmy.
Příkladem osvobozeného příjmu, který souvisí s nemovitostmi, může být nabytí vlastnictví bytu darem od příbuzných. Pokud byste se tedy např. darovat dceři nebo synovi byt, nemusel by váš potomek platit daň z příjmu. Ve stejném režimu se nachází i nabytí nemovitosti dědictvím.
Reálné náklady
Daň z přijmu z pronájmu nemovitosti se počítá z daňového základu. Tj. částka, která představuje rozdíl příjmů a nákladů. Stejně jako u jiných příjmu tyto náklady musí být prokazatelně účelně vynaložené. ZDP v § 9 konkrétně stanoví, že jde o výdaje vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu.
Mezi takové daňově uznatelné náklady se mohou řadit např.:
- poplatky realitní kanceláři,
- daňové odpisy,
- daň z nemovitosti,
- opravy nemovitosti, údržba nemovitosti,
- úroky z hypotéky (pouze za doby pronájmu),
- vybavení nemovitosti,
- pojištění nemovitosti.
Daňová ztráta
V případě, že se ocitnete v situaci, ve které vaše daňově uznatelné výdaje přesahují vaše příjmy, bude se jednat o tzv. daňovou ztrátu. Institut daňové ztráty představuje prolomení principu nezávislosti zdaňovacích období, protože umožňuje ztráty uplatnit v nadcházejících zdaňovacích obdobích (tzn. odečíst od základu daně). Relativně nově je i možné daňovou ztrátu uplatnit zpětně.
Paušální náklady
V případě, že se rozhodnete výše uvedené výdaje neuplatnit, můžete využít tzv. paušální výdaje ve výši 30 % (nejvýše do částky 600 000 Kč). Uplatnění těchto paušálních výdajů může být pro řadu pronajímatelů výhodnější. Je tak žádoucí si před podáním daňového přiznání ujasnit, pro kterou z možností se rozhodnete. Není možné totiž učinit zpětně.
Přestože vás uplatnění paušálních nákladů osvobozuje od vedení záznamů o výdajích, je i tak nutné vést záznamy o příjmech a pohledávkách souvisejících s nájmem.
Daňové odpisy
Daňové odpisy jsou druhem výdaje, který má představovat jakési očekávané opotřebení nebo znehodnocení majetku při výdělečné činnosti. Právě takovým majetkem může být i nemovitost, tedy dům nebo byt. Částka, kterou si takto můžete odepsat, se počítá pomocí pořizovací ceny nemovitosti, anebo její tzv. reprodukční ceny.
Součástí pořizovací ceny je kupní cena nemovitosti a další náklady spojené s jejím pořízením. Takové další náklady mohou být např. cena právních služeb nebo daň z nabytí nemovitosti. Od kupní ceny avšak musíte odečíst cenu pozemku. Na rozdíl od jiných nákladů o daňových odpisech nemusíte vést záznamy a mohou se objevit až na daňovém přiznání.
Nemovitosti se odepisují celkem 30 let, a to 1,4 % z pořizovací ceny v prvním roce a 3,4 % ve všech následujících.
Například při koupi bytu za 8 000 000 Kč zaplatíte daň z nabytí nemovitosti 320 000 Kč. Za právníka zaplatíte např. 40 000 Kč a pomocí cenové mapy zjistíte, že hodnota vašeho podílu na pozemku činní 340 000 Kč. V prvním roce si tedy odepíšete 112 280 Kč ([8 000 000 + 320 000 + 40 000 – 340 000]*0,014) a každý další rok 272 680 Kč ([8 000 000 + 320 000 + 40 000 – 340 000]*0,034).
Reprodukční cena se počítá v případech, kdy k nabytí nemovitosti došlo např. před více než pěti lety nebo dědictvím. Postup jejího výpočtu je stejný, avšak je potřeba si nechat vypracovat znalecký posudek pro odhad pořizovací ceny.
Slevy a odpočty
Je v zájmu každého daňového poplatníka využít zákonných daňových slev a odpočtů. Jedná se o primární zákonem předvídané způsoby, jak snížit daň. Přirozeně tak lze i učinit vůči příjmům z pronájmu nemovitosti.
Mezi slevy, které můžete uplatnit, se v roce 2024 řadí:
- sleva na poplatníka – 30 840 Kč,
- sleva na manžela/manželku pečující o dítě do 3 let – 24 840 Kč,
- sleva na manžela/manželku ZTP pečující o dítě do 3 let – 49 680 Kč,
- sleva na invaliditu 1. a 2. stupně – 2 520 Kč,
- sleva na invaliditu 3. stupně – 5 040 Kč,
- sleva pro ZTP – 16 140 Kč,
- sleva na 1. dítě – 15 204 Kč,
- sleva na 2. dítě – 22 320 Kč,
- sleva na 3. a další dítě – 27 840 Kč.
Od roku 2024 již není možné uplatnit slevu na studenta nebo školkovné.
Nezdanitelné části základu daně
Tzv. odčitatelné položky snižují základ daně. Pro rok 2024 jde např. o:
- spořící položky typu životní pojištění, penzijní připojištění, dlouhodobý investiční produkt apod. – společně až do výše 48 000 Kč,
- dar – maximálně do výše 15 % základu daně,
- darování krve – 3 000 Kč za odběr (maximálně do výše 15 % základu daně),
- úroky z úvěru – až 150 000 Kč.
Shrnutí
Závěrem si dovolíme uvést rekapitulaci těch nejdůležitějších informací, které je vhodné si z problematiky příjmu z pronájmu zapamatovat.
- Daňové přiznání se podává, pokud máte příjem ve výši alespoň 50 000 Kč ročně,
- zaměstnanci podávají daňové přiznání, pokud mají příjmy z pronájmu ve výši alespoň 20 000 Kč ročně,
- náklady můžete uplatnit reálné nebo paušální,
- odpisy u nemovitostí činní 3,4 % z pořizovací ceny ročně (1,4 % první rok) po dobu 30 let,
- můžete uplatnit slevy na dani a odpočty.
Poslední aktualizace: 7. března 2024
