Pronájem nemovitosti je velice oblíbeným pasivním příjmem, kdy vyděláváte bez větší námahy. Diskuze na téma placení daní už ale tak oblíbená není. Pokud pronajímáte byt, máte zákonnou povinnost podat daňové přiznání a platit daň z příjmu z pronájmu nemovitosti.
Kdo platí daň z pronájmu, kdy se platí a neplatí daň z pronájmu nemovitosti, co jsou to skutečné nebo paušální výdaje? Jak je možné tuto daň snížit?
Jak zdanit příjem z pronájmu?
Prvním krokem je potřeba si ujasnit, zdali pronajímáte byt jako fyzická nebo právnická osoba. Od toho se totiž odvíjí výše daně, kterou zaplatíte:
- U fyzických osob je to 15 % nebo 23 % (záleží, zda příjmy překračují čtyřnásobek průměrné mzdy),
- U právnických osob je to 19 %.
Jak vypočítat daň z pronájmu?
Daň z pronájmu se vypočítá ze zisku. V prvním kroku se sečtou všechny příjmy z pronájmu (pokud pronajímáte více bytů) a odečtete od nich výdaje, které vám za pronájmem vznikly. Je ale nutné do příjmů zahrnout skutečně jen nájemné.
Zálohy na služby nejsou příjem
Zálohy na služby nejsou vaší příjmem, a tudíž se do příjmů nezahrnují. Pokud byste přijímali od nájemce náklady na energii ve skutečné výši a nikoliv v podobě záloh, tak byste tyto náklady do příjmů započítat mohli. Přijímat náklady na energii ve skutečné výši nedoporučujeme, mohlo by tak dojít k umělému navyšování daně.
Pokud nejste výlučným vlastníkem, ale spoluvlastníkem pronajímaného bytu, stačí pokud bude danit jen jeden ze spoluvlastníků.
Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?
To by se zřejmě líbilo každému pronajímateli. Klíčové je, kolik si na pronájmu vyděláte. Pronájem nemovitosti musíte zahrnout do daňového přiznání, přesněji do přílohy číslo dvě spolu s tzv. ostatními příjmy včetně daně z prodeje nemovitosti.
Kdy se neplatí daň z pronájmu nemovitosti?
U daní existuje tzv. osvobození od daně. Daň z pronájmu bytu nemusíte platit v případě, kdy jste zaměstnancem a příjmy z pronájmu nepřesahují částku 20 000 Kč za rok.
(2) Daňové přiznání není povinen podat poplatník, který má příjmy ze závislé činnosti podle § 6 pouze od jednoho a nebo postupně od více plátců daně včetně doplatků mezd od těchto plátců (§ 38ch odst. 4). Podmínkou je, že poplatník učinil u všech těchto plátců daně na příslušné zdaňovací období prohlášení k dani podle § 38k, a vyjma příjmů od daně osvobozených a příjmů, z nichž je vybírána daň srážkou sazbou daně podle § 36, nemá jiné příjmy podle § 7 až 10 vyšší než 20 000 Kč.
§ 38g odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
Daň z pronájmu nemovitostí nemusí platit také osoba samostatně výdělečně činná, která v paušálním režimu nepřesáhne částku 50 000 Kč.
(2) Poplatník daně z příjmů fyzických osob, který zahajuje činnost, ze které plynou příjmy ze samostatné činnosti, je poplatníkem v paušálním režimu od prvního dne kalendářního měsíce, ve kterém tuto činnost zahajuje, pokud
…4. příjmy z kapitálového majetku, příjmy z nájmu a ostatní příjmy, pokud se nejedná o příjmy podle bodů 1 až 3 a pokud celková výše těchto příjmů nepřesáhne 50000 Kč.
§ 2a odst. 2 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
Daň tedy platíte v případě, kdy jste zaměstnanec a zároveň vaše příjmy z pronájmu přesahují 20 000 Kč nebo pokud jste osoba samostatně výdělečně činná, která není v paušálním režimu.
Zdravotní a sociální pojištění
Příjem z pronájmu nemovitostí nepodléhá zdravotnímu ani sociálnímu pojištění, ale pouze v případě, kdy jej za vás někdo odvádí (zaměstnavatel, stát nebo si jej hradíte sám jako osoba samostatně výdělečně činná).
Pronajímání jako podnikání
Pozor na to, pokud je pronájem nemovitostí vaším podnikáním. V takovém případě neposkytujete pronájem, ale ubytovací služby. Typicky se jedná o krátkodobé pronájmy přes Airbnb nebo Booking.com.
V takové situaci už musíte hradit sociální a zdravotní pojištění. Uplatnit můžete skutečné výdaje nebo paušál, který činí 60 %.
Pokud se nejedná se o ubytovací služby a pronajímáte nemovitost v rámci podnikání, tzn. že byt je součástí obchodní majetku, pak se příjmy zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti.
Pronájem bytu a DPH
Pronájem nemovitosti je osvobozen od povinnosti platit DPH. Pronajímání nemovitosti je zařazeno do sekce ekonomických činností, které jsou osvobozeny od DPH bez nároku na odpočet daně.
Skutečné nebo paušální výdaje
Zdali zvolit skutečné nebo paušální výdaje vám nejlépe řekne daňový poradce. Je dobré si volbu dobře rozmyslet. V případě, že se pro jeden rozhodnete, nelze ho již zpětně změnit.
(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.
§ 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
To platí i v případě, kdy pronajímáte více nemovitostí, u všech musíte uplatnit stejný systém výdajů. Nelze u jednoho bytu používat skutečné výdaje a u druhého paušální.
Do výdajů lze zahrnout poměrně hodně věcí. Například:
- Odpisy nemovitosti,
- Náklady na údržbu a opravy bytu,
- Pojištění,
- Náklady na vybavení atd.
Mezi výdaje můžete zařadit i využívání auta v souvislosti s pronajímáním. To představuje například:
- Kontrolu nemovitosti,
- Dovoz nového vybavení do bytu,
- Dovoz materiálu k rekonstrukci apod.
Mezi daňově uznatelné výdaje patří typicky následující položky:
- Daňové odpisy pronajímané nemovitosti (s výjimkou pozemku),
- Poplatky realitní kanceláři,
- Úroky z hypotéky na danou nemovitost atd.
Skutečné výdaje
Skutečné výdaje jsou ty výdaje, o kterých musíte vést podrobné záznamy. To představuje uchovávání velkého množství účtenek a dokladů.
Do skutečných výdajů lze zahrnout odpisy. Při rovnoměrném odpisování po dobu 30 let si můžete vložit do nákladů 1,4 % pořizovací ceny bytu a v dalších letech 3,4 %.
Paušální výdaje
U paušálních výdajů se nemusíte vést podrobné výdaje jako u těch skutečných a je tedy administrativně jednoduchý. U daně z pronájmu můžete uplatnit 30% paušální výdaje (max. 600 000 Kč). To má ale také svá úskalí, jelikož si nevedete podrobné částky výdajů, tak se vám může částka, kterou zaplatíte na dani několikanásobně zvýšit.
Příklad:
Na nájmu jste vydělali 100 000 Kč a zvolili jste paušální výdaje, které činí 30 %.
To znamená, že výdaje budou činit 30 000 Kč. Tuto částku odečtete od příjmu z pronájmu.
100 000 Kč – 30 000 Kč = 70 000 Kč
Výsledek, který vám vyjde tvoří základ daně, ze kterého se vám bude počítat výsledná 15% daň, kterou zaplatíte.
15% z 70 000 Kč = 10 500 Kč
Částka 10 500 Kč bude výsledná daň, kterou zaplatíte.
Paušální výdaje mohou být nevýhodou, pokud jste byt v daném roce rekonstruovali byt nebo do něj kupovali nové vybavení.
Jak snížit daň z pronájmu bytu?
Snížit daň z pronájmu bytu lze odečtením slevy na dani, která v roce 2023 činí 2 570 Kč za měsíc (30 840 Kč ročně). K tomu můžete dále uplatnit slevu na manžela nebo manželku, osoby ZTP, invalidní důchodce nebo studenty nebo využijte daňového zvýhodnění na vyživované dítě.
Žádná kalkulačka daně z pronájmu nemovitosti vám neřekne, kolik přesně na dani zaplatíte. Je potřeba vaše příjmy z pronájmu zahrnout do vašich celkových příjmů a následně odečíst výdaje. Výsledná částka bude ta, kterou na dani odvedete.
