Pokud pronajímáte svou nemovitost, je nutné, jako všechny příjmy nad 50 000 Kč ročně, příjem z pronájmu nemovitosti danit. Avšak stejně jako pro jiné zdanitelné příjmy i zde existují různá specifika právního režimu danění těchto příjmů, ať už jde o slevy a odpočty, osvobození nebo náklady.
Příjem z pronájmu nemovitosti
Daňovou povinnost z příjmu z nájmu stanoví zákon o daních z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb.) v § 9. Mimo základní režim základu daně z těchto příjmu § 9 stanoví, že příjmy plynoucí manželům z příjmu z pronájmu zdaňuje pouze jeden manžel.
Kdy se neplatí daň a kdo platí daň
Dle § 38g ZDP je každý, jehož roční příjmy přesáhly 50 000 Kč, povinen podat daňové přiznání. Výjimkou jsou tzv. osvobozené příjmy nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně.
Pokud jste zaměstnanec a daňové přiznání za vás obvykle řeší zaměstnavatel, budete muset pravděpodobně daňové přiznání začít podávat samostatně. Jestli tedy vaše příjmy z pronájmu přesáhly 20 000 Kč za rok, místo ročního zúčtování daně bude nutné požádat zaměstnavatele o potvrzení o zdanitelných příjmech, které využijete při vyplňování daňového přiznání.
Dále není nutná registrace k dani z příjmu fyzických osob u finančního úřadu (registrační povinnost). V lednu 2024 byla také tato povinnost zrušena pro nově začínající OSVČ.
Příjem z pronájmu bytu není osvobozený příjem
Bohužel se pronájem bytu, resp. příjem z takového pronájmu neřadí mezi tzv. osvobozené příjmy.
Příkladem osvobozeného příjmu, který souvisí s nemovitostmi, může být nabytí vlastnictví bytu darem od příbuzných. Pokud byste se tedy např. darovat dceři nebo synovi byt, nemusel by váš potomek platit daň z příjmu. Ve stejném režimu se nachází i nabytí nemovitosti dědictvím.
Reálné náklady
Daň z přijmu z pronájmu nemovitosti se počítá z daňového základu. Tj. částka, která představuje rozdíl příjmů a nákladů. Stejně jako u jiných příjmu tyto náklady musí být prokazatelně účelně vynaložené. ZDP v § 9 konkrétně stanoví, že jde o výdaje vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu.
Mezi takové daňově uznatelné náklady se mohou řadit např.:
- poplatky realitní kanceláři,
- daňové odpisy,
- daň z nemovitosti,
- opravy nemovitosti, údržba nemovitosti,
- úroky z hypotéky (pouze za doby pronájmu),
- vybavení nemovitosti,
- pojištění nemovitosti.
Daňová ztráta
V případě, že se ocitnete v situaci, ve které vaše daňově uznatelné výdaje přesahují vaše příjmy, bude se jednat o tzv. daňovou ztrátu. Institut daňové ztráty představuje prolomení principu nezávislosti zdaňovacích období, protože umožňuje ztráty uplatnit v nadcházejících zdaňovacích obdobích (tzn. odečíst od základu daně). Relativně nově je i možné daňovou ztrátu uplatnit zpětně.
Paušální náklady
V případě, že se rozhodnete výše uvedené výdaje neuplatnit, můžete využít tzv. paušální výdaje ve výši 30 % (nejvýše do částky 600 000 Kč). Uplatnění těchto paušálních výdajů může být pro řadu pronajímatelů výhodnější. Je tak žádoucí si před podáním daňového přiznání ujasnit, pro kterou z možností se rozhodnete. Není možné totiž učinit zpětně.
Přestože vás uplatnění paušálních nákladů osvobozuje od vedení záznamů o výdajích, je i tak nutné vést záznamy o příjmech a pohledávkách souvisejících s nájmem.
Daňové odpisy
Daňové odpisy jsou druhem výdaje, který má představovat jakési očekávané opotřebení nebo znehodnocení majetku při výdělečné činnosti. Právě takovým majetkem může být i nemovitost, tedy dům nebo byt. Částka, kterou si takto můžete odepsat, se počítá pomocí pořizovací ceny nemovitosti, anebo její tzv. reprodukční ceny.
Součástí pořizovací ceny je kupní cena nemovitosti a další náklady spojené s jejím pořízením. Takové další náklady mohou být např. cena právních služeb nebo daň z nabytí nemovitosti. Od kupní ceny avšak musíte odečíst cenu pozemku. Na rozdíl od jiných nákladů o daňových odpisech nemusíte vést záznamy a mohou se objevit až na daňovém přiznání.
Nemovitosti se odepisují celkem 30 let, a to 1,4 % z pořizovací ceny v prvním roce a 3,4 % ve všech následujících.
Například při koupi bytu za 8 000 000 Kč zaplatíte daň z nabytí nemovitosti 320 000 Kč. Za právníka zaplatíte např. 40 000 Kč a pomocí cenové mapy zjistíte, že hodnota vašeho podílu na pozemku činní 340 000 Kč. V prvním roce si tedy odepíšete 112 280 Kč ([8 000 000 + 320 000 + 40 000 – 340 000]*0,014) a každý další rok 272 680 Kč ([8 000 000 + 320 000 + 40 000 – 340 000]*0,034).
Reprodukční cena se počítá v případech, kdy k nabytí nemovitosti došlo např. před více než pěti lety nebo dědictvím. Postup jejího výpočtu je stejný, avšak je potřeba si nechat vypracovat znalecký posudek pro odhad pořizovací ceny.
Slevy a odpočty
Je v zájmu každého daňového poplatníka využít zákonných daňových slev a odpočtů. Jedná se o primární zákonem předvídané způsoby, jak snížit daň. Přirozeně tak lze i učinit vůči příjmům z pronájmu nemovitosti.
Mezi slevy, které můžete uplatnit, se v roce 2024 řadí:
- sleva na poplatníka – 30 840 Kč,
- sleva na manžela/manželku pečující o dítě do 3 let – 24 840 Kč,
- sleva na manžela/manželku ZTP pečující o dítě do 3 let – 49 680 Kč,
- sleva na invaliditu 1. a 2. stupně – 2 520 Kč,
- sleva na invaliditu 3. stupně – 5 040 Kč,
- sleva pro ZTP – 16 140 Kč,
- sleva na 1. dítě – 15 204 Kč,
- sleva na 2. dítě – 22 320 Kč,
- sleva na 3. a další dítě – 27 840 Kč.
Od roku 2024 již není možné uplatnit slevu na studenta nebo školkovné.
Nezdanitelné části základu daně
Tzv. odčitatelné položky snižují základ daně. Pro rok 2024/2025 jde např. o:
- spořící položky typu životní pojištění, penzijní připojištění, dlouhodobý investiční produkt apod. – společně až do výše 48 000 Kč,
- dar – maximálně do výše 15 % základu daně,
- darování krve – 3 000 Kč za odběr (maximálně do výše 15 % základu daně),
- úroky z úvěru – až 150 000 Kč.
Shrnutí
Závěrem si dovolíme uvést rekapitulaci těch nejdůležitějších informací, které je vhodné si z problematiky příjmu z pronájmu zapamatovat.
- Daňové přiznání se podává, pokud máte příjem ve výši alespoň 50 000 Kč ročně,
- zaměstnanci podávají daňové přiznání, pokud mají příjmy z pronájmu ve výši alespoň 20 000 Kč ročně,
- náklady můžete uplatnit reálné nebo paušální,
- odpisy u nemovitostí činní 3,4 % z pořizovací ceny ročně (1,4 % první rok) po dobu 30 let,
- můžete uplatnit slevy na dani a odpočty.
Pronájem pod kontrolou
Chyťte své nájemní vztahy pevně do rukou!
Řešíte složité otázky ohledně pronájmu? Přemýšlíte, jak správně postupovat při uzavírání nájemní smlouvy, vyúčtování služeb nebo dokonce při vystěhování problémového nájemníka? 🌟 Máme pro vás řešení! 🌟
Příručka Pronájem pod kontrolou je nepostradatelným průvodcem pro všechny pronajímatele. Na 44 stranách v PDF najdete přes 63 otázek a odpovědí, které vám pomohou vyřešit každou situaci – od uzavření nájemní smlouvy, správy kauce až po ochranu vašich práv během nájmu i při ukončování nájemní smlouvy.
✅ Praktické rady krok za krokem
✅ Srozumitelný jazyk i pro neprávníky
✅ Zaměření na prevenci problémů
🎯 Neztrácejte čas a energii – chraňte své investice s jistotou!
Získejte PDF příručku ještě dnes. 👇
Postarejte se o svůj pronájem jako profesionál – rychle, jednoduše a efektivně
Poslední aktualizace: 22. prosince 2024
