Rozhodli jste se koupit byt nebo dům pomocí realitní kanceláře nebo developera? S největší pravděpodobností nebudete podepisovat jen kupní smlouvu, ale ještě předtím podepíšete smlouvu rezervační. Kontrola rezervační smlouvy na nemovitost při koupi je zásadní, rezervační smlouva v sobě může skrývat různá rizika a úskalí.
Náležitosti rezervační smlouvy na nemovitost
Rezervační smlouva by měla zajistit, že celý obchod proběhne hladce a bez potíží a také je zárukou, že dojde k podpisu kupní smlouvy.
Rezervační smlouva ale nemá zákonem přesně definované podstatné náležitosti, co by měla obsahovat, aby se jednalo o rezervační smlouvu. Může v ní být napsáno de facto cokoliv. Nezbytnými náležitostmi rezervační smlouvy by měly být takové znaky, která zaručí platnost smlouvy a soulad se zákonem.
Jedná se o:
- Identifikace smluvních stran,
- Identifikace nemovitosti (předmět převodu),
- Výše kupní ceny nemovitosti nebo alespoň její určení,
- Rezervační lhůta, kdy nebude nemovitost nabízena dalším zájemcům,
- Výše rezervačního poplatku.
Pokud si dobře zkontrolujete rezervační smlouvu, můžete tak předejít případným rizikům v kupní smlouvě, když už by mohlo být na nápravu pozdě.
Rezervační poplatek
Rezervační smlouva typicky obsahuje rezervační poplatek. Jedná se o složení určité finanční částky jako zálohy na kupní cenu. Případně pokud do určité doby není kupní smlouva uzavřena, slouží rezervační poplatek jako smluvní pokuta. Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 – 5 % kupní ceny.
Dobře si prostudujte, zdali je rezervační poplatek součástí kupní ceny či nikoliv. Případně trvejte na písemném potvrzení od realitní kanceláře, že rezervační poplatek je součástí kupní ceny a realitní kancelář už žádný další po vás požadovat nebude.
V rezervační smlouvě také zkontrolujte, jestli smlouva obsahuje ustanovení o vrácení rezervační poplatku a případně za jakých podmínek. Realitní kanceláře budou často taková ustanovení opomíjet a mohli byste tak přijít zbytečně o své finance.
Příklad: Prodávající je oprávněn tuto rezervační smlouvu a závazky z ní odstoupením zrušit, pokud do 1.12.2023 nenabude právní moci stavební povolení. Prodávající v takovém případě vrátí kupujícímu rezervační poplatek, a to do 1.1.2024 na bankovní účet kupujícího.
Ustanovení o rezervačním poplatku by minimálně mělo obsahovat:
- Podmínky, za jakých je možné vrácení,
- Lhůta, do kdy má být rezervační poplatek vrácen,
- Bankovní účet, na který má být rezervační poplatek vrácen.
Rizika rezervační smlouvy
Pokud dostanete na stůl návrh rezervační smlouvy, první se podívejte, kolik smluvních stran smlouva obsahuje. Jestli bude ve smlouvě figurovat jen vaše jméno a realitní kancelář, bude se jednat o smlouvu o zprostředkování.
Ta zaručí pouze to, že realitní kancelář bude zprostředkovatelem mezi kupujícím a prodávajícím. Nebude to ale znamenat, že nemovitost 100 % získáte a prodávající nebude zavázán vám nemovitost prodat.
Taková dohoda nezavazuje prodávajícího nemovitost prodat kupujícímu. Kupující tedy může přislíbit součinnost s realitní kanceláří a platbu provize, ale nemá jistotu, že nemovitost skutečně získá. Realitní kancelář se pouze zavazuje kupujícímu obstarat příležitost ke koupi nemovitosti, nikoliv samotnou koupi.
Co když ke koupi nedojde?
I když budete mít podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, může se stát, že k podpisu smlouvy vůbec nedojde. Pohlídejte si podmínky, za kterých realitní kancelář případně vrátí složenou zálohu.
V případě, že k dokončení obchodu mezi kupujícím a prodávajícím nedojde, to může být část nebo celá provize. Pokud však realitní kancelář nebude ochotna přistoupit na možnost vrácení zálohy, pak je smlouva velice nevýhodná.
Nezaručuje totiž vůbec nic a vysoudit případnou částku zpět bude velmi obtížné. Proto v případě, že realitní kancelář neposkytuje žádnou záruku, podpis si dobře promyslete.
Co zkontrolovat před podpisem rezervační smlouvy na nemovitosti?
Při koupě nemovitosti se pohybujete ve velkých finančních částkách, je tedy opravdu na místě si před samotným podpisem důkladně prostudovat veškeré dokumenty.
- Zkontrolujte, že s nemovitostí nekupujete i dluh,
- Zkontrolujte reálného vlastníka nemovitosti,
- Zkontrolujte, kolik reálně stojí provoz bytu,
- Zkontrolujte fungování SJV nebo družstva,
- Zkontrolujte výměru nemovitosti.
Kontrola rezervační smlouvy na nemovitost právníkem
V dnešní době je na kupující vyvíjen velký tlak ze strany prodávajících, aby si koupi nemovitosti co nejrychleji rozmysleli a smlouvu nejlépe podepsali ještě ten den, jelikož za dveřmi čekají další zájemci.
Nenechte ale na sebe vyvíjet nátlak. Nepodceňujte kontrolu rezervační smlouvy profesionálem. Rezervační smlouva může obsahovat rizika, která laickým okem neodhalíte. Kontrola smlouvy právníkem je může odhalit a ušetřit vaše finanční úspory.
Rezervační smlouva typicky obsahuje smluvní pokuty pro porušení povinnosti kupujícího o nemovitosti. Toto je vhodné prokonzultovat s advokátem, abyste se zbytečně nevystavili riziku úhrady smluvní pokuty, která může být často neúměrně vysoká.
Pokud je smluvní pokuta neúměrně vysoká, může její výši snížit (moderovat) soud. Výše smluvní pokuty není zákonem stanovena. Výše této smluvní pokuty zpravidla odpovídá výši již uhrazeného rezervačního poplatku (obvykle 3 – 5 %) a často také výši provize, kterou si realitní kancelář sjednala s prodávajícím. Realitní kancelář si tímto ujednáním snaží zajistit, že jednou uhrazený rezervační poplatek si již bude moci ponechat stůj co stůj.
Příklad: Kupujete nemovitost za 5 mil. Kč. Rezervační poplatek se pohybuje mezi 3 – 5 %. Výše poplatku, kterou realitní kanceláři zaplatíte, bude pravděpodobně v rozmezí 150 000 – 250 000 Kč.
Co když je kupní cena podezřele nízká? To může být často důsledkem toho, že je s nemovitostí spojený problém, který vám právník může pomoct odhalit. Typicky se může jednat o právní vadu.
Příklad: Máte v plánu koupit bytovou jednotku. Požádáte banku o hypotéku ještě před kontrolou rezervační smlouvy. Po podepsání rezervační smlouvy ale zjistíte, že bytový dům stojí na pozemku, který vlastní několik vlastníků. To může být ale najednou problém, jelikož v takové situaci, kdy žádáte banku o hypotéku, vám ji z tohoto důvodu neposkytne, změní sazbu nebo podmínky zajištění. Kontrola rezervační smlouvy na nemovitost právníkem se tak vyplatí.
Faktické versus právní vady nemovitosti
Faktické vady nemovitosti představují vlastnosti nemovité věci (zjevné nebo skryté vady). To představuje například špatný technický stav místnosti, shnilé trámy nebo netěsnící okna.
Pokud jsou na zdech nebo stropech viditelné praskliny, zeptejte se realitní kanceláře, jestli má vypracovaný posudek od statika. Jestli jste na tento nedostatek upozornili, měla by statika pozvat bez zbytečného odkladu.
Právní vady nemovitosti spočívají v existenci práva třetí osoby k nemovitosti. Typicky jde o zástavní právo nebo věcné břemeno. Tyto informace jsou ale dostupné v katastru nemovitostí.
Podívejte se do katastru nemovitostí
Při kontrole rezervační smlouvy na nemovitost (nejen kupní nebo rezervační), jejímž předmětem je nemovitost, se podívejte do katastru nemovitostí.
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který je dostupný online a může do něj kdokoliv nahlédnout svépomocí. Zkontrolujte nemovitost v katastru nemovitosti ještě před právní konzultací a předejte tak mnoha problémům. Případně se můžete lépe připravit a mít věcné otázky na advokáta.
Z katastru nemovitostí zjistíte, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti a také jestli je nemovitost zatížena zástavním právem nebo věcným břemenem.
Pokud byste potřebovali úplný výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej vytisknout přes internetovou stránku nahlížení do katastru nemovitostí.
Poplatek je 50 Kč. Výpis je dostupný i přímo na katastrálním úřadě. Vydání výpisu přitom stojí 100 Kč a další úředně ověřená kopie dokumentu dalších 50 Kč. V neposlední řadě vám úplný výpis z katastru nemovitostí vystaví i každá pobočka Czechpoint.
Co je to list vlastnictví?
List vlastnictví je dokument z katastru nemovitostí, který obsahuje informace o nemovitosti nebo nemovitostech v rámci jednoho katastrálního území, k nimž jsou evidovány shodné údaje o vlastnictví.
Zkontrolujte i SVJ nebo družstvo
Pokud si zjistíte a zkontrolujete informace o nemovitosti, je vhodné si zkontrolovat i informace ohledně fungování SVJ nebo družstva. Ujistěte se, jak je na tom aktuální fond oprav nebo jestli existuje nějaký úvěr pro opravy společných částí domu.
Informace si můžete vyžádat přímo od prodávajícího nebo můžete nahlédnout do obchodního rejstříku.
Potvrzení o bezdlužnosti
Dalším rizikem při koupi nemovitosti může být dluh, který je na ni uvalen. Vyžádejte si proto potvrzení o bezdlužnosti vzhledem ke společenství vlastníků jednotek či bytovému družstvu. Případný dluh by totiž po koupi bytu přešel na kupujícího.
