Kupujete či prodáváte nemovitost, která má vady? Jaké typy vad existují? Co jsou skryté vady nemovitosti a jak jim předejít? Nese prodávající odpovědnost za skryté vady? Jakým způsobem lze odpovědnost vady vyloučit či omezit? Co říká judikatura?
Jaké má kupující možnosti uplatnění vad nemovitosti? Co obsahuje žaloba na vadné plnění a jaké důkazy je k ní třeba přiložit?
Vady nemovitosti
Základním cílem kupujícího je samozřejmě pořídit nemovitost v bezvadném stavu. Nicméně vždy je dobré mít alespoň základní povědomí o tom, na jaké vady můžete narazit a jaké máte možnosti obrany.
Vady můžeme rozdělit na vady faktické a právní.
Právní vady nemovitosti
Právní vady nemovitosti spočívají v existenci práva třetí osoby, které se určitým způsobem bije s právy nového vlastníka, případně jej výrazně omezuje.
Jedná se o věcná břemena, zástavní právo, předkupní právo a podobně.
Faktické vady nemovitosti
Za faktické vady se pak považuje určitý nedostatek v kvalitě, jakosti či provedení. Je-li faktická vada zjevná, lze ji odhalit důkladnou prohlídkou nemovitosti.
Existují ale také faktické vady skryté.
Co je skrytá vada
Co se považuje za skryté vady?
Skryté vady jsou vady, které existovaly už v době převodu nemovitosti, nicméně se projevily až později. Nemovitost tedy působí dojmem, že je bezvadná, ale skutečnost je jiná.
Mezi nejčastější skryté vady nemovitostí patří problémy se střechou, zatékání, špatně položená podlaha, popraskané stěny, přílišná vlhkost a tak dále. Jedná se o závady, které se projeví až při faktickém užívání nemovitosti.
Odpovědnost za skryté vady nemovitosti
Lhůta, během níž se kupující může dovolávat odpovědnosti za vady, činí u nemovité věci pět let. Kupující má tedy pět let od uzavření kupní smlouvy na to, aby vady na nemovitosti oznámil prodávajícímu. Neučiní-li tak a prodávající marné uplynutí lhůty namítne, nemůže kupující uplatnit právo z vadného plnění. A to z důvodu promlčení.
Oznámení skryté vady nemovitosti by mělo proběhnout formálně a dohledatelně. Objevenou vadu důkladně zdokumentujte a průkazně zašlete prodávajícímu. Součástí oznámení by měl být rovněž preferovaný způsob řešení nastalé situace. Základní možnosti uvádí § 2106 a § 2107 občanského zákoníku, přičemž záleží na tom, zda se jedná o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy.
Odpovědnost za skryté vady stavby
Skryté vady jsou takové vady stavby, které existovaly již v době převzetí kupujícím, ale dodatečně vyšly najevo, nebyly při prodeji zřejmé, protože byly skryté a projevily se teprve později při užívání stavby.
Podívejte se blíže, jak probíhá uplatnění nároku a odpovědnost za skryté vady stavby (§ 2129 odst. 2, nového občanského zákoníku).
Podstatné porušení smlouvy
Za podstatné porušení smlouvy považujeme takové vady, u kterých muselo být prodávajícímu zřejmé, že by kupující nemovitost nekoupil, pokud by o nich věděl.
Představuje- li vadné plnění podstatné porušení smlouvy, má kupující právo:
- na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,
- na odstranění vady opravou věci,
- na přiměřenou slevu z kupní ceny,
- odstoupit od smlouvy.
Podívejte se na samostatný článek, který řeší, kdy lze odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost.
Nepodstatné porušení smlouvy
U drobnějších vad, které představují pouze nepodstatné porušení smlouvy, může kupující požadovat odstranění vady, případně přiměřenou slevu.
Judikatura se shoduje na tom, že výše případné slevy se odvozuje od povahy a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně nemovitosti, přičemž je nutné zohlednit vliv vady nejen na funkční vlastnosti, ale i na estetickou stránku.
Záruka
Od odpovědnosti za vady, která je dána přímo zákonem, je nutné odlišit záruku. Záruka za jakost musí být zakotvena smluvně, přičemž představuje závazek prodávajícího uspokojit kupujícího z vadného plnění nad rámec jeho zákonných práv.
Reklamace vad v případě poskytnutí záruky musí proběhnout v záruční lhůtě, která činí nejčastěji dva roky. V případě nemovitostí poskytují záruku zejména developeři při stavbě nových bytů či domů.
Vyloučení odpovědnosti za vady
V určitých případech může prodávající svou odpovědnost za vady smluvně vyloučit nebo omezit, a to výslovným uvedením vad v kupní smlouvě.
Prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu. Pokud tak učiní, vyvaruje se případným soudním sporům.
Prodávající nenese odpovědnost za vady, na které kupujícího v kupní smlouvě výslovně upozornil, ač je kupující objevil až později. Pokud by došlo k soudnímu sporu, je na prodávajícím, aby prokázal, že kupujícího seznámil s konkrétními vadami, a to zejména prostřednictvím technické zprávy.
Co říká judikatura
Judikát Nejvyššího soudu ČR, který naleznete pod sp. zn. 33 Cdo 1765/2012, řeší problematiku skrytých vad, včetně odpovědnosti prodávajícího za stav nemovitosti.
Nejvyšší soud dopěl k názoru, že obecné formulace typu “kupující se seznámil se stavem nemovitosti” k vyloučení odpovědnosti za skryté vady nestačí.
Obecné prohlášení, že kupující se seznámil se stavem nemovitosti, nepředstavuje dostatečně konkrétní formulaci, která by zbavovala prodávajícího odpovědnosti za skryté vady.
Nelze mít za to, že takové prohlášení dostatečně zohledňuje existenci všech vad, zejména těch, které nejsou viditelné při běžné prohlídce.
Judikát Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Cdo 1765/2012
Má-li být odpovědnost prodávajícího za skryté vady nemovitosti omezena či vyloučena, je potřeba výslovná, jednoznačná a konkrétní formulace.
Prohlášení kupujícího
Nejúčinnější způsob, jak omezit či vyloučit odpovědnost za skryté vady, je písemné prohlášení kupujícího, že se předem vzdává svého práva z vadného plnění.
K účinnému omezení odpovědnosti je potřeba zvolit formulaci, která jednoznačně naznačuje, že si je kupující vědom možnosti existence dalších vad.
Doporučujeme vám doplnit též formulaci, že „kupující nebude za případné skryté vady požadovat finanční ani jinou kompenzaci“.
Nezapomeňte, že se musí jednat o výslovné, jednoznačné a konkrétní prohlášení, nikoliv o skrytou či obecnou formulaci ve smlouvě.
Typicky se tak děje v případě koupě nemovitosti, která je určena k demolici či rekonstrukci, kdy samotný stav nemovitosti není významný.
Žaloba na skryté vady nemovitosti
V ideálním případě koupíte nemovitost a žádná podstatná skrytá vada se neobjeví.
Méně příznivou situací je, že případné vady oznámíte prodávajícímu a dohodnete se s ním na nápravě.
Může se však stát i to, že prodávající vaše prosby a reklamace nevyslyší a vady odmítne jakkoliv řešit. V takové situaci vám nezbyde než se obrátit na soud.
Vzhledem k dlouhému trvání, finanční náročnosti a nejistému výsledku by měl být soudní spor až tou poslední možností, jak se svého práva z vadného plnění domoci.
Pokud se však s prodávajícím nemůžete mimosoudně dohodnout, je nutné vadu nemovitosti v žalobě podrobně popsat a ideálně svá tvrzení podložit znaleckým posudkem.
K žalobě je rovněž třeba přiložit důkaz o včasném oznámení skryté vady prodávajícímu a jakékoliv další dokumenty, které podpoří vaše tvrzení.
Co obsahuje žaloba na skryté vady nemovitosti
- identifikaci prodávajícího a kupujícího,
- identifikaci kupní smlouvy,
- přesný a detailní výčet skrytých vad,
- znalecký posudek, pokud jste jej nechali vypracovat,
- přesné uvedení škod, včetně způsobu jejich nápravy,
- datum, místo a podpis.
Poslední aktualizace: 29. listopadu 2024
