Ráda bych navázala na své předchozí dva články věnované odpovědnosti za vady při prodeji zboží v obchodě.
- Odpovědnost za vady v novém občanském zákoníku 1.díl
- Odpovědnost za vady v novém občanském zákoníku 2.díl
Problematika odpovědnost za skryté vady stavby
Aktuálně zpracovaný článek má užší zaměření na problematiku odpovědnost za skryté vady stavby. Bude zajisté zajímat všechny čtenáře, kteří hodlají investovat nemalé finanční prostředky do nového bydlení.
Přijetím NOZ došlo k významné změně k lepšímu v právní úpravě odpovědnosti za skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem, kterou uvítají zejména kupující, kteří uvažují o koupi staršího rodinného domku k bydlení. Taková koupě domu k bydlení, zejména jedná-li se o starší stavbu, často skýtá nebezpečí skrytých vad, které při převzetí stavby nejsou vizuálně zřejmé, avšak projeví se později.
Skryté vady stavby
Skryté vady jsou takové vady stavby, které existovaly již v době převzetí kupujícím, ale dodatečně vyšly najevo, nebyly při prodeji zřejmé, protože byly skryté a projevily se teprve později při užívání stavby.
Pokud kupující oznámí existenci skryté vady až po lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti a prodávající zároveň namítne pozdní uplatnění reklamace, musí soud v takovém případě rozhodnout o nepřiznání práv z vadného plnění pro kupujícího.
Z tohoto pravidla existuje jediná výjimka pro ty případy, že prodávající o skryté vadě věděl anebo musel vědět, pak nemůže úspěšně vznášet námitku včasného uplatnění reklamace a práva z vadného plnění budou soudem kupujícímu přiznána.
Odpovědnost za skryté vady a uplatnění nároku
Jedná se konkrétně o ustanovení § 2129 odst. 2 NOZ (pododdíl 3 Koupě nemovité věci) následujícího znění:
„Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo musel vědět.“
Pro srovnání budu citovat znění starého občanského zákoníku nazvané Uplatnění vad § 599 zákona č. 40/1964, občanského zákoníku týkající se shodné problematiky:
„Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů, a jde-li o vady zvířat do šesti týdnů po převzetí věci.“
Z výše uvedeného srovnání je zřejmé, že do nabytí účinnosti NOZ, platila poměrně krátká lhůta 6 měsíců, ve které kupující musel skryté vady nemovitosti uplatnit u prodávajícího, jinak jeho právo z odpovědnosti za vady zaniklo a odpovědnosti za vady se nemohl úspěšně domáhat u soudu.
V dané souvislosti je důležité zmínit ustanovení jak starého občanského zákoníku (§ 600) stanovící, že uplatněním práv z odpovědnosti za vady není dotčeno právo na náhradu škody, tak i NOZ (§ 1925) stanovící, že právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody.
Pro případ zániku práva z vadného plnění v důsledku jeho včasného neuplatnění, lze uplatnit náhradu škody, která vznikla kupujícímu v důsledku vadného plnění prodávajícího.
Jde o odpovědnost za škodu způsobenou v příčinné souvislosti s porušením právní povinnosti prodávajícího z kupní smlouvy.
Konkrétní příklady odpovědnosti za vady stavby
V důsledku vady zemědělského stroje nemohla být provedena sklizeň zralého obilí, v důsledku čehož byl vyčíslen nižší výnos, a vyčíslena vzniklá škoda.
V důsledku vady automatické pračky, bylo prádlo znehodnoceno.
Domnívám se, že lhůta 6 měsíců od převzetí stavby byla příliš krátká. Skryté vady se často projevily mnohem později při užívání stavby, například použití zdravotně závadných materiálů atd. Pokud jste si pořídili stavbu v roce 2013 a dříve, platí pro kupujícího krátká 6 měsíční lhůta pro vytknutí skrytých vad od předání domu.
Vaše otázky k tématu odpovědnost za skryté vady stavby
Pokud máte dotazy k tématu odpovědnosti za skryté vady stavby, vložte prosím své komentáře níže.
Zdroje článku
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Švestka, Jehlička, Škárová, Spáčil a kol. Občanský zákoník, komentář, 10. Vydání, 2006.
