Dědění družstevního bytu je společností přijaté fráze, která označuje dědění družstevního podílu. Ať to začíná závětí anebo dědickým řízením, postup, jak se dědí byt, resp. kdo dědí družstevní podíl stanovuje právní řád. Stejně tak zjistíme, jak probíhá vypořádání družstevního podílu anebo ve kterých případech je potřeba ocenit družstevní byt znaleckým posudkem. Vysvětlíme vše bez paragrafů a složitých vět.
Družstevní byt
Základním specifikem družstevního bytu je to, že jeho vlastníkem není fyzická osoba, ale družstvo. To jednotlivé bytové jednotky pronajímá svým členům, kteří vlastní pouze tzv. družstevní podíl, s nímž se pojí určitá práva, ale i povinnosti.
Narozdíl od bytu v osobním vlastnictví, je možnost nakládat s družstevním bytem omezená. O tom, jak darovat družstevní byt, případně jak jej převést do osobního vlastnictví, jsme již psali. Nyní se podíváme na problematiku dědění družstevního bytu.
Kdo zdědí družstevní byt
Aby bylo jasno – družstevní byt jako takový není a ani nemůže být předmětem dědictví. Dědictví družstevního bytu neexistuje, dědí se družstevní podíl. Je tomu tak proto, že (jak již bylo řečeno) vlastníkem družstevního bytu je družstvo, které byt pronajímá svým členům.
Dědické řízení družstevního bytu
Po smrti vlastníka družstevního podílu je nutné zjistit, kdo dědí družstevní podíl. Proběhne tak klasické dědické řízení, v němž se o případném dědění družstevního podílu rozhodne.
Pokud zemřelý sepsal závěť, je situace jednodušší. Zemře-li vlastník družstevního podílu bez závěti, dědické řízení se protáhne, tím spíše, pokud měl zemřelý více příbuzných.
Jestliže existuje pouze jeden právoplatný dědic družstevního podílu, není prakticky co řešit. Tento dědic se stane novým vlastníkem družstevního podílu a získá tak právo na nájem bytu.
Více dědiců
Komplikace mohou nastat, když je dědiců více. Zemřelý má například dvě děti a obě mají na družstevní byt nárok stejnou měrou. Co teď? V ideálním případě připadne družstevní podíl oběma a děti se stanou jeho spoluvlastníky. Mnoho družstev ale spoluvlastnictví družstevního podílu vylučuje, respektive jej povoluje pouze manželům.
Rozhodnutí o nabytí dědictví
V praxi tento problém často samotné dědické řízení nevyřeší. Rozhodnutí o nabytí dědictví zní tak, že dědici družstevního podílu se stane více osob. Tyto osoby (typicky jde o sourozence, tj. děti zemřelého) se pak musí spolu domluvit na dalším postupu – jeden z dědiců se stane vlastníkem družstevního podílu a zbylé dědice vyplatí. Pokud se dědicové mezi sebou nedokáží nijak domluvit, spor bude muset vyřešit soud.
Jak probíhá převod družstevního podílu
Jakmile se v rámci dědického řízení určí nový vlastník družstevního bytu (respektive družstevního podílu), je třeba, aby toto své nabyté právo na nájem družstevního bytu doložil družstvu. Učiní tak prostřednictvím pravomocného dědického usnesení.
Mimochodem, družstvo nemůže přechod družstevního podílu na dědice nijak zakázat.
Družstevní byt ve společném jmění manželů (SJM)
Pokud družstevní byt nabydou manželé za trvání manželství, je družstevní podíl součástí jejich společného jmění (SJM). Oba manželé se stanou společnými členy družstva, přičemž v družstvu vystupují jako jedna osoba a mají jen jeden hlas. Pokud jeden z manželů zemře, výlučným vlastníkem družstevního podílu se automaticky stává pozůstalý manžel. Zde žádné dědické řízení neprobíhá.
Jestliže měl ale zemřelý také děti, měl by pozůstalý manžel (a vlastník družstevního podílu) ostatní právoplatné dědice vyplatit. Tzv. pohledávka za pozůstalým manželem bude pouze z poloviny tržní hodnoty družstevního podílu, neboť druhá půlka patřila (a stále patří) právě pozůstalému manželovi.
Jak ocenit družstevní byt
Zůstaňme ještě u situace, kdy je dědiců více, přičemž družstevní podíl připadne jen jednomu z nich. Jak v takovém případě proběhne vypořádání družstevního podílu, respektive jakým způsobem nabyvatel družstevního podílu vyplatí ostatní dědice? V prvé řadě je nutné zjistit hodnotu družstevního bytu (respektive podílu).
Jak tedy lze ocenit družstevní byt? Jako odrazový můstek určitě poslouží srovnání s obdobným bytem v klasickém (soukromém) vlastnictví. Družstevní byty mají jistá omezení (například nemohou sloužit jako zástava a tudíž je těžší zajistit jejich financování), a proto je jejich hodnota oproti nedružstevním bytům o něco menší. Rozdíly se nicméně poslední dobou stírají a nejsou nijak markantní. Stačí si tedy projít na realitní serverech ceny srovnatelných nemovitostí ve srovnatelné lokalitě a cenu určit na jejich základě.
Druhou možností je nechat ocenění na odbornících a objednat si znalecký posudek. Za ten si sice připlatíte, nicméně získáte jistotu, že určená cena družstevního podílu má reálný základ. Tento způsob lze doporučit v případech, kdy dědicové nejsou mezi sebou úplně zadobře a nějaká vzájemná domluva nehrozí.
Poplatky za dědictví družstevního podílu
Dědictví družstevního podílu (stejně jako jiného majetku) s sebou nese také určitě poplatky. Jedná se o náklady za služby notáře, jejichž výše se odvíjí od hodnoty zděděného majetku, v našem případě družstevního podílu. Výše hodnoty družstevního podílu se v praxi často řeší společným prohlášením dědiců, případně se lze obrátit na realitní kancelář, která má o tržních hodnotách srovnatelných bytů v dané lokalitě přehled. Nebo – jak již bylo uvedeno výše, může dobře posloužit také oficiální znalecký posudek.
Pokud jste zdědili družstevní podíl a doložili družstvu potřebné dokumenty, přechází na vás právo na nájem bytu včetně práv a povinností s tím spojených. Dědic totiž vstupuje do všech práv i povinností zůstavitele, a to včetně případných dluhů vůči družstvu.
Jestliže si nejste jistí, zda už je převod družstevního podílu hotový, žádný veřejný rejstřík vám z této nejistoty nepomůže. Vzhledem k tomu, že byt je stále ve vlastnictví družstva, to bude jako majitel zapsané v katastru nemovitostí. Narozdíl od osobního vlastnictví tak nemáte šanci z katastru rozklíčovat jednotlivé bytové jednotky a jejich vlastníky.
Jak zjistit majitele družstevního bytu?
Existuje jednoduchá cesta – stačí vznést dotaz na družstvo, respektive na jeho předsedu. Ten má samozřejmě o jednotlivých nájemcích bytových jednotek přehled.
