Jako družstevní se označuje byt, který je ve vlastnictví družstva. Jedno družstvo takto vlastní více bytových jednotek, které pronajímá svým členům. V článku se podíváme podrobněji na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Na úvod je třeba říci, že o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví rozhoduje družstvo. Vy, jako nájemce družstevního bytu a člen družstva, máte samozřejmě hlasovací práva, nicméně převod musí být odsouhlasen celým družstvem. Na převod přitom neexistuje žádný právní nárok.
Podmínky pro převod družstevního bytu
Není výjimkou, že stanovy družstva obsahují podmínky pro bezúplatný převod družstevního podílu do osobního vlastnictví. Nastudování stanov je tedy prvním krokem k samotnému převodu.
V praxi je základní podmínkou splacení tzv. anuity. Jedná se o část úvěru, který si družstvo vzalo typicky na výstavbu domu, případně jeho rekonstrukci. Poměrná část úveru připadá na jednotlivé bytové jednotky a bez jejího splacení nelze byt do osobního vlastnictví převést.
Základní podmínky, které umožní převod do osobního vlastnictví:
- Stanovy družstva výslovně povolují možnost převodu družstevního podílu do osobního vlastnictví, nebo družstvo převod povolí
- Splacení anuity
- Přesné zaměření bytu
- Sepsání potřebných smluv
Smlouva o převodu bytové jednotky
Vraťme se nyní k samotnému převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Nájemce bytu musí s družstvem uzavřít smlouvu. Ta se zpravidla nazývá smlouva o převodu bytové jednotky a musí obsahovat přesné vymezení smluvních stran (tj. družstva a budoucího vlastníka) i bytové jednotky, a to včetně příslušenství a případného vybavení. Smlouva také musí obsahovat vyčíslení spoluvlastnického podílu na společných prostorách domu.
Prohlášení vlastníka
Před uzavřením smlouvy ale musí družstvo vyhotovit ještě jeden dokument. Jedná se o prohlášení vlastníka, které obsahuje přesné vymezení a výměru bytových jednotek. Za tímto účelem je nutné jednotlivé byty zaměřit. O tom, kdo nese náklady na zaměření, rozhoduje členská schůze družstva. Zpravidla se náklady rozdělí mezi jednotlivé členy družstva, případně se uhradí z družstevního fondu.
Prohlášení vlastníka družstvo doručí na katastr nemovitostí a až poté je možné přistoupit k podpisu smlouvy o převodu bytové jednotky.
Jak probíhá převod družstevního bytu
Prohlášení vlastníka je na katastru nemovitostí, smlouva o převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví je uzavřena.
Jaké jsou další kroky?
Na základě smlouvy musí proběhnout vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento může zařídit družstvo, ale ten, kdo platí poplatek za převod (respektive za tento vklad), je nový majitel. Poplatek činí 2000 Kč. Teprve až bude vlastnické právo v katastru zapsáno, je převod dokonán a vy se stanete vlastníkem bytu.
Jak dlouho trvá převod do osobního vlastnictví
A jak dlouho trvá převod do osobního vlastnictví? Záleží na rychlosti družstva. Jak bylo uvedeno výše, alfou omegou převodu je souhlas družstva. Získání tohoto souhlasu může trvat v řádu dnů, ale i let. Opět záleží na tom, zda je potenciální převod zakotven ve stanovách a postačí k němu pouze splnit předem dané podmínky, nebo je nutné převod přes družstvo nejprve “protlačit”.
Další “brzdou”, který může proces převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví natáhnout, je katastr nemovitostí. Ten má na provedení zápisu lhůtu 30 dnů. Pak už je jen na vás, za jak dlouho budete schopni vyhotovit a podepsat potřebné dokumenty.
Jak převést družstevní byt (podíl) do osobního vlastnictví
- Splacení anuity
- Zajištění souhlasu družstva s převodem bytu do osobního vlastnictví
- Doručení prohlášení vlastníka na katastr (zařizuje družstvo)
- Sepsání smlouvy o převodu bytové jednotky
- Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Výhody převodu bytu do osobního vlastnictví
A k čemu je převod do osobního vlastnictví dobrý? V prvé řadě se byt řádně zhodnotí. Pro ty, které zajímají investice do nemovitostí, je koupě družstevního podílu a následný převod bytu do osobního vlastnictví vítanou příležitostí. Pokud tedy chcete koupit družstevní podíl s tím, že byt následně převedete do osobního vlastnictví, musíte nejprve zjistit, zda je převod vůbec možný. To se dozvíte ve stanovách družstva, nebo ještě lépe dotazem na předsedu družstva.
Výhody převodu bytu do osobního vlastnictví
- Investiční zhodnocení
- Odpadá nutnost platit družstvu nájem a další poplatky
- Větší možnosti úprav bytu bez nutnosti souhlasu družstva
- Možnost byt prodat nebo pronajmout bez nutnosti souhlasu družstva
- Možnost použít byt jako zástavu u banky
Společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Povedlo se vám družstevní byt převést a vy jste se stali hrdými vlastníky bytu? Gratulujeme, nicméně nemyslete si, že jste se tímto vymanili z nudných schůzí družstva a můžete se starat už jenom o sebe.
Pokud má dům, v němž se váš byt nachází, více než pět jednotek vlastněných alespoň čtyřmi různými vlastníky, je nutné založit společenství vlastníků jednotek. SVJ má (podobně jako družstvo) své stanovy i organizační strukturu. V domě s více jednotkami je totiž nutné, aby se někdo staral a spravoval společné prostory a další potřebné záležitosti. Zdlouhavých schůzí se proto převodem do osobního vlastnictví jen tak nezbavíte.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví a daně
Pokud zvažujete převod družstevního bytu do osobního vlastnictví a jeho následný prodej, je třeba mít na paměti i daňové aspekty.
Je totiž pravděpodobné, že budete muset odvést z prodeje daň z příjmů. Od té jste osvobozeni pouze pokud vlastníte byt více než pět (po roce 2021 dokonce deset) let. Tato lhůta se zkracuje na dva roky, pokud jste měli bezprostředně před prodejem v bytě své bydliště. Osvobozeni od daně z příjmů při prodeji bytu budete také v případě, pokud tento příjem použijete na zajištění své bytové potřeby.
Bezúplatný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
U laické veřejnosti často dochází k záměně mezi (bez)úplatným převodem družstevního podílu a převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Převedení bytu do osobního vlastnictví
Převedení bytu do osobního vlastnictví je záležitostí mezi družstvem a nájemcem družstevního bytu. Cena za převod je zpravidla dána stanovami družstva, pohybuje se ve výši nižších tisíců korun a zahrnuje zejména poplatky spojené s administrativou.
Převod družstevního podílu
Naproti tomu převod družstevního podílu se podobá klasické koupi bytu, s tím rozdílem, že kupujete pouze družstevní podíl a s ním spojená práva a povinnosti, přičemž vlastníkem bytu zůstává stále družstvo.
Často také dochází k situacím, kdy je družstevní podíl převáděn v rámci rodiny. Jak postupovat, když chcete provést bezúplatný převod družstevního bytu na syna či jiného příbuzného, je popsáno v článku darování družstevního bytu.
Úplatný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Jak již bylo uvedeno výše, žádný “úplatný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví” neexistuje. Úplatný může být pouze převod družstevního podílu, který se podobá klasické koupi bytu. Protože ale vlastníkem bytu zůstává stále družstvo, nelze byt použít jako zástavu pro banku. Právě nemožnost si na pořízení družstevního bytu vzít klasický hypoteční úvěr, je jeho největším úskalím.
Jak lze tedy vyřešit financování převodu družstevního bytu (respektive podílu)?
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření
Banky místo hypotéky nabízejí tzv. překlenovací úvěr ze stavebního spoření, což je úvěr bez zajištění nemovitosti. Protože je tento typ úvěru pro stavební spořitelny riskantní, jsou zde zpravidla horší podmínky, než u klasické hypotéky.
Předhypotéka
Další možností financování koupě družstevního podílu je “předhypotéka”. Tu banky poskytují pod podmínkou, že byt bude v dohledné době (většinou rok nebo dva) převeden do osobního vlastnictví. Když se tak stane, změní se úvěr na klasickou hypotéku a banka do katastru nemovitostí vloží své zástavní právo.
Jakožto členové družstva můžete se svým družstevním podílem vesměs volně disponovat a tedy i převést na libovolnou fyzickou osobu (na rozdíl od převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, na který není právní nárok). Pokud budoucí nabyvatel podílu splňuje obecné podmínky pro to, aby se stal členem, družstvo převodu nemůže zabránit. Naopak převod na právnickou osobu může družstvo ve svých stanovách výslovně zakázat.
Smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu
Zatímco byt v osobním vlastnictví můžete prodat pomocí kupní smlouvy, základním dokumentem pro převod družstevního bytu je smlouva o převodu družstevního podílu. Smlouva by měla být uzavřena písemně a měla by obsahovat přesnou identifikaci smluvních stran i převáděného podílu. Samozřejmostí je ve smlouvě zakotvená cena za převod.
Dohoda o finančním narovnání
Jakmile máte vyřešené financování a jste připraveni stát se členem družstva a nájemcem družstevního bytu, je možné přistoupit k převodu. Kromě výše popsané smlouvy o převodu družstevního podílu bude třeba sepsat také dokument nazvaný dohoda o finančním narovnání.
Tato dohoda řeší vypořádání anuity, tedy dlouhodobého úvěru, který členové družstva splácí. S výší a způsobem splácení anuity by se měl zájemce o družstevní podíl určitě seznámit předem.
Jelikož převod družstevního podílu s sebou (podobně jako koupě nemovitosti) nese riziko v podobě nesolventnosti či nedůvěryhodnosti druhé strany, pro zaplacení požadované částky je vhodné využít služeb advokáta. Advokátní úschova peněz může zamezit mnohému mrzení, a to jak ze strany převodce, tak nabyvatele.
Postup při převodu družstevního podílu
Poté, co uzavřete smlouvu o převodu družstevního podílu, získáte nárok na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených. Specifikem je, že účinnost smlouvy se neváže k momentu jejího uzavření, ale až k okamžiku doručení družstvu (pokud smlouva neobsahuje jinak). Uzavřenou smlouvu proto družstvu předložíte, nový nabyvatel uzavře s družstvem příslušnou nájemní smlouvu a převod je hotový. Jelikož je vlastníkem bytu stále družstvo, nemusíte se zaobírat s vkladem vlastnického práva na katastr nemovitostí.
