Jste vlastníky družstevního podílu a chcete jej převést nebo darovat někomu z rodiny? Nebo zvažujete, že na sebe necháte družstevní podíl napsat? Přečtěte si, jaký je postup darování družstevního bytu a jaká úskalí vás mohou při převodu družstevního podílu potkat.
Jak funguje družstevní byt
Jako družstevní byt označujeme byt v družstevním vlastnictví. Nejedná se o osobní vlastnictví bytu (tj. opak). Byt tedy nevlastní fyzická osoba, ale družstvo, které jej pronajímá svým členům. Zpravidla se jedná o celý dům s několika bytovými jednotkami.
Družstevní byt má svá určitá specifika. Tím, že jej vlastní družstvo, nelze byt jako takový prodat – vždy se jedná o převod družstevního podílu a práv s tím spojených. Nejde tedy o koupi, ale převod.
Právní úpravu bytových družstev najdeme v ustanovení § 727 a násl. zákona o obchodních korporacích.
Daně a poplatky
V článku se zaměříme na převod družstevního bytu v rodině. V takových případech jde většinou o bezúplatný převod, tedy darování.
Výhoda darování nemovitosti (respektive darování družstevního podílu) v rámci rodiny je, že takový převod je osvobozen od daně z příjmů a obdarovaný tak nebude muset odvést daň. A je jedno jestli jde o darování družstevního bytu dceři či o převod družstevního bytu na vnuka. A protože majitel bytu se nemění (je jím stále družstvo), nemáte rovněž povinnost platit daň z nemovitosti ani daň z nabytí nemovitosti.
Ze stejného důvodu není nutné převod hlásit na katastr nemovitostí. Tím odpadá administrativa s tím spojená včetně nutnosti zaplatit správní poplatek. Nicméně některá družstva si poplatek za převod přeci jen mohou účtovat, přičemž jeho výše není nijak zákonem stanovena. Není výjimkou, že družstva od tohoto poplatku osvobozují právě převod družstevního podílu mezi rodinnými příslušníky.
Družstevní byt jako součást společného jmění manželů
Pokud družstevní byt nabydou manželé za trvání manželství, je družstevní podíl součástí jejich společného jmění. Oba manželé se stanou společnými členy družstva, přičemž v družstvu vystupují jako jedna osoba a mají jen jeden hlas. Stejná pravidla platí, pokud bude družstevní podíl převeden jen na jednoho z manželů (stranou nechme situace, kdy je režim upraven odlišně, například předmanželskou smlouvou).
Pokud však dojde k darování družstevního bytu jen jednomu z manželů, druhý manžel se členem družstva automaticky nestává. To, co nabyl jeden z manželů darem či dědictvím, totiž v souladu s ust. § 709 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku do společného jmění manželů nespadá.
Rovněž pokud práva k družstevnímu bytu získá jeden z manželů ještě před uzavřením manželství, zůstává výlučným vlastníkem družstevního podílu i po následném uzavření sňatku a členství v družstvu na druhého manžela automaticky nepřejde.
Postup při převodu družstevního podílu
Jak přepsat družstevní byt a jaký je postup krok za krokem?
Pokud tedy chcete zrealizovat převod družstevního bytu na děti, základem pro vás bude smlouva o darování družstevního podílu nebo chcete-li smlouva o bezúplatném převodu.
Smlouva o darování družstevního podílu
Protože jak již bylo uvedeno, předmětem darování nebude byt jako takový, ale pouze k němu se vztahující práva a povinnosti. Smlouva by měla být samozřejmě uzavřena v písemné formě a měla by obsahovat přesnou identifikaci smluvních stran i převáděného družstevního podílu. Pokud půjde o darování, měla by smlouva obsahovat zmínku, že jde o bezúplatný převod.
Po uzavření smlouvy o bezúplatném převodu je nutné, aby se noví majitelé (respektive nájemci) stali členy bytového družstva.
Každé družstvo má své stanovy, které doporučuji před samotným převodem přečíst, obsahují totiž základní práva a povinnosti nájemců, včetně postupu při převodu družstevního podílu.
Souhlas družstva
Převod družstevního podílu podléhá souhlasu družstva, nicméně pokud nabyvatel splňuje obecné podmínky pro to, aby se stal členem, družstvo převodu nemůže zabránit.
S převodem na fyzickou osobu by tak neměl být žádný problém, pokud by však měla být nabyvatelem osoba právnická, je třeba stanovy družstva prostudovat obzvláště pečlivě, neboť mohou obsahovat omezení nebo úplné vyloučení takového převodu.
Účinnost smlouvy o převodu družstevního podílu
V praxi to funguje tak, že poté, co uzavřete smlouvu o převodu družstevního podílu, získáte nárok na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených. Specifikem je, že účinnost smlouvy se neváže k momentu jejího uzavření, ale až k okamžiku doručení družstvu (pokud smlouva neobsahuje jinak). Uzavřenou smlouvu proto družstvu předložíte, nový nabyvatel uzavře s družstvem příslušnou nájemní smlouvu a převod je hotový.
Mějte na paměti, že při převodu družstevního bytu přechází na nabyvatele veškeré práva a povinnosti, a to včetně případných dluhů. Není rovněž výjimkou (naopak se jedná spíše o pravidlo), že družstvo prostřednictvím svých členů splácí dlouhodobý úvěr. Může se jednat o měsíční, čtvrtletní či klidně roční splátky v rozličné výši. Předtím, než na sebe necháte převést družstevní byt, je vhodné se o výši takového úvěru zajímat a se splátkami počítat.
