Uzavřeli jste smlouvu na převod bytu, když náhle protistrana zemře. I takové případy se stávají a právo i praxe si s nimi musí umět poradit. Jak dopadá smrt kupujícího nebo prodávajícího na průběh převodu vlastnického práva k nemovitosti? Jak bude postupovat katastr nemovitostí? A jaký vliv bude mít uzavřená kupní smlouva na dědické řízení?
Převod vlastnického práva k nemovitosti
Nemovitost můžeme získat různě. Můžeme ji podědit či nám ji v některých případech přiřkne soud. Většinou ale bude převodu nemovitosti do našeho vlastnictví předcházet uzavřená smlouva. Kupní či darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a opatřená úředně ověřenými podpisy.
Když smlouvu podepíšeme, nestáváme se však automaticky vlastníkem nemovitosti. Naše vlastnické právo nám totiž musí vložit katastrální úřad do katastru nemovitostí. Vkladové řízení je zahájeno dnem, kdy návrh dojde katastrálnímu úřadu.
V řízení o vkladu nemovitosti katastrální úřad zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro provedení vkladu práva do katastru. Na rozhodování má 30 dní, ve složitějších případech až 60 dní. Nicméně musí uplynout alespoň 20 před vydáním rozhodnutí. Pokud úřad nenajde problém, vklad práva povolí. Kupující resp. obdarovaný pak nabývá vlastnické právo zpětně ke dni podání návrhu na vklad.
Co se ale stane s převodem, pokud během tohoto řízení kupující nebo prodávající zemře?
Smrt prodávajícího během vkladového řízení
Představme si situaci, kdy po uzavření kupní smlouvy došlo k podání návrhu na vklad práva do katastru. Katastrální úřad zahájil řízení, ale než rozhodl, prodávající čili dosavadní vlastník nemovitosti zemřel.
Katastrální úřad však bude dále v řízení pokračovat. Přezkoumá návrh a příslušné listiny a následně vklad buď povolí, nebo návrh zamítne.
Je-li vklad povolen, stává se kupující vlastníkem nemovitosti zpětně ke dni podání vkladu nemovitosti. Zemřelý tedy ještě za svého života převedl své vlastnické právo k nemovitosti.
Tato situace má dopad na řízení o pozůstalosti, které se přeruší do doby, než katastrální úřad rozhodne o návrhu na vklad. Pokud by vklad nepovolil, zahrne se nemovitost do pozůstalosti. Při úspěšném převodu se pak stane součástí pozůstalosti kupní cena za nemovitost.
Smrt kupujícího během vkladového řízení
Stejně jako v případě smrti prodávajícího, ani smrt kupujícího nemá vliv na průběh vkladového řízení, pokud kupující zemřel až poté, co došlo k podání návrhu.
Katastrální úřad rozhodne na základě návrhu a příslušných listin. Pokud vklad povolí, bude nemovitost zahrnuta do pozůstalosti a bude o ní vedeno dědické řízení. Kupní cena (pokud ještě nebyla zaplacena) pak bude v pozůstalosti figurovat jako pasivum, čili jako dluh zůstavitele.
Smrt prodávajícího nebo kupujícího před zahájením vkladového řízení
Prodávající a kupující uzavřou platnou smlouvu, ale než byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad, jedna ze stran zemře. V takovém případě katastrální úřad musí vkladové řízení přerušit.
Nejprve proběhne dědické řízení, ve kterém se určí okruh dědiců i pozůstalost. Nemovitost zůstává v případě smrti prodávajícího součástí pozůstalosti.
Na dědice přechází nejen pohledávky ale i dluhy zůstavitele, proto mají povinnost plnit závazky z kupní smlouvy uzavřené zůstavitelem. Zemřel-li prodávající, bude povinností jeho dědiců převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti. Pokud zemřel kupující, budou jeho dědicové účastníky řízení návrhu na vklad.
Velkým problémem pro druhou stranu je skutečnost, že dědické řízení trvá několik měsíců, v případě složitějších pozůstalostí klidně i více než rok.
Teprve poté, kdy katastrální úřad zjistí, kdo jsou dědicové, pokračuje v přerušeném řízení a vklad vlastnického práva buď povolí, nebo zamítne.
Smrt jedné ze stran kupní smlouvy komplikuje i vyplacení kupní ceny. Předání peněz při prodeji nemovitosti se většinou řeší smlouvou o úschově. Ačkoliv jsou složeny na účet u notáře či advokáta, zůstávají ve vlastnictví kupujícího. Zemře-li před podáním návrhu na vklad, měly by být součástí řízení o pozůstalosti. Dědicové jsou pak vázáni povinnostmi, které jim vyplývají ze smlouvy o úschově.
Podívejte se na praktické rady, jak dochází k převodu peněz po smrti a co se stane s bankovním účtem zemřelého.
