Darování nemovitosti ze SJM dětem

Ve zkratce: Nemovitost ve společném jmění mohou dvěma dětem darovat jen oba manželé společně, jinak může druhý z nich smlouvu napadnout. Ve smlouvě určíte podíly (obvykle každému dítěti polovinu) a můžete si zapsat služebnost dožití. Vklad do katastru stojí 2 000 Kč a trvá zhruba měsíc. Děti daň z příjmů neplatí, nad 5 milionů Kč dar jen oznámí finančnímu úřadu. Dar nezletilému musí schválit soud.

Darování nemovitosti dětem nebo vnoučatům patří k častým způsobům, jak předat majetek ještě za života rodičů, a předejít tak dědickému řízení. Pokud je však nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), platí pro darování přísnější pravidla. Jak na darování nemovitosti ze SJM dětem? Kdy je nutný souhlas druhého manžela? Kdo může napadnout darovací smlouvu, pokud s darováním nesouhlasí? Jak na darování nemovitosti jen jednomu dítěti a darování nemovitosti vnukovi?

Kdy je nemovitost v SJM

Společné jmění manželů zahrnuje veškerý majetek nabytý za trvání manželství. Rovněž nemovitost napsána jen na jednoho z manželů může být součástí SJM, pokud ji pořídili z běžných příjmů v průběhu manželství. Tedy například z výplaty, zisků z podnikání nebo jiných pravidelných příjmů. Zápis v katastru není v tomto ohledu rozhodující – podstatné je, z jakých prostředků jste nemovitost pořídili, nikoliv, jak ji katastr eviduje.

Pokud šlo o společné prostředky, patří nemovitost oběma manželům bez ohledu na to, kdo je v katastru zapsán jako vlastník. Mimo SJM zůstává majetek získaný před sňatkem, darem nebo dědictvím – ten patří jen tomu, kdo jej nabyl. Výjimkou jsou případy, kdy je dar výslovně určen oběma manželům – například v darovací smlouvě je uvedeno, že dárce daruje nemovitost do společného jmění manželů. V takovém případě se dar stává součástí SJM.

Příklad: Manžel dostal darem chalupu. Může ji darovat synovi sám – nejde o SJM. Naopak dům koupený během manželství do SJM lze darovat jen se souhlasem obou manželů.

Jak darovat majetek ze SJM dětem

Darování nemovitosti vyžaduje písemnou darovací smlouvu s ověřenými podpisy. To platí pro darování nemovitosti mezi manželi, dary mezi příbuznými i pro darování dětem. Darovací smlouva musí obsahovat především:

• označení smluvních stran (dárce a obdarovaný) včetně jejich identifikačních údajů, tj. jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště,
• přesný popis darované nemovitosti (ideálně dle údajů z katastru nemovitostí, tedy označení nemovitosti podle listu vlastnictví) – číslo parcely, druh pozemku, výměra, katastrální území, obec a okres,
• výslovné ujednání, že jde o dar, tj. bezúplatné převedení vlastnického práva, a že dárce nemovitost daruje a obdarovaný tento dar přijímá,
• podpisy obou manželů jako dárců,
• datum a místo podpisu smlouvy.

Po podpisu následuje návrh na vklad podaný na katastr nemovitostí. Správní poplatek činí 2 000 Kč.

Cenový odhad při darování nemovitosti obvykle není potřeba, pokud se jedná o dar v rámci rodiny – například mezi rodiči a dětmi či prarodiči a vnoučaty. Přesto se může hodit v případech, kdy chtějí dárci nebo obdarovaní znát tržní hodnotu nemovitosti (například kvůli pozdějšímu finančnímu vypořádání mezi sourozenci). Odhad ceny vyhotovuje kvalifikovaný odhadce, případně i realitní kancelář (postačí pro běžné účely jako je například darování v rodině).

Obdarovaný je zpravidla osvobozen od daně z příjmů, pokud jde o dar od osoby blízké (typicky rodiče, děti, vnuci, sourozenci). Tato výjimka vychází z § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů a nahrazuje dřívější darovací daň. Přesto musí obdarovaný oznámit přijetí daru finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů korun – i když je od daně osvobozen. Oznámení musí podat do konce lhůty pro podání daňového přiznání za daný rok.

Darování nemovitosti nezletilému

Pokud darujete nemovitost nezletilému dítěti, je nutné schválení daru soudem. Souhlas soudu je vyžadován, protože nakládání s majetkem dítěte může mít vážné právní dopady a soud hodnotí, zda je vše v jeho nejlepším zájmu.

Nezletilé dítě není plně svéprávné, a proto za něj darovací smlouvu podepisují zákonní zástupci – obvykle rodiče. Pokud by však rodiče byli ve střetu zájmů (například jeden z nich je zároveň dárcem), soud jmenuje opatrovníka, který dítě zastoupí.

Teprve po schválení daru soudem je možné návrh na vklad do katastru nemovitostí podat a dokončit převod. Bez rozsudku soudu o schválení daru darovací smlouva pro nezletilého není účinná, a katastr nemovitostí zápis odmítne.

Co když je jedno z dětí nezletilé? Pak se postup u tohoto dítěte liší. Nezletilý smlouvu sám podepsat nemůže a rodiče, kteří jsou zároveň dárci, ho zastupovat nesmějí, protože jsou ve střetu zájmů. Podle § 892 odst. 3 občanského zákoníku proto soud jmenuje dítěti kolizního opatrovníka a podle § 898 občanského zákoníku musí darování nemovitosti nezletilému schválit opatrovnický soud. Katastr bez pravomocného rozsudku vklad nepovolí.

1. Podejte návrh okresnímu soudu podle bydliště dítěte na jmenování kolizního opatrovníka a na schválení darovací smlouvy. Přiložte návrh smlouvy a výpis z katastru.
2. Soud jmenuje opatrovníka, obvykle orgán sociálně-právní ochrany dětí nebo jiného příbuzného, který smlouvu za dítě podepíše.
3. Soud darování schválí, pokud je v zájmu dítěte; u daru bez dluhů a bez závazků to zpravidla problém nebývá. Řízení trvá orientačně několik týdnů až měsíců podle vytíženosti soudu a soudní poplatek se neplatí.
4. S pravomocným rozsudkem podejte návrh na vklad. Teprve pak katastr podíl nezletilého zapíše.

Po převodu spravují majetek dítěte rodiče, ale s omezením podle § 898 občanského zákoníku: prodej, zatížení hypotékou nebo jiné nakládání s podílem nezletilého vyžaduje opět souhlas soudu.

Jak darovat nemovitost dvěma dětem

Chcete-li darovat nemovitost dvěma dětem, stačí v darovací smlouvě uvést oba jako obdarované a rozdělit podíly (např. každý 1/2). Vše uveďte i v návrhu na vklad do katastru.

Příklad: Manželé mají v SJM stavební pozemek. Darují ho synovi a dceři – každý získá ideální polovinu. Sourozenci vystupují jako spoluvlastníci, přičemž darovací smlouvu i návrh na vklad podepisují oba rodiče.

Jak darovat nemovitost ze SJM dvěma dětem krok za krokem

Darování domu nebo bytu ze společného jmění dvěma dětem má oproti běžnému darování jedno specifikum: na straně dárců musí stát oba manželé. Postup pro rok 2026 vypadá takto:

1. Oba manželé podepisují jako dárci. Nemovitost v SJM nemůže darovat jen jeden z manželů. Pokud by smlouvu podepsal sám, může se druhý manžel dovolat relativní neplatnosti podle § 714 občanského zákoníku.
2. Určete podíly obdarovaných. Ve smlouvě napište, že každé dítě nabývá ideální polovinu (id. 1/2), případně jiný poměr. Děti se stávají podílovými spoluvlastníky. Smlouva o darování nemovitosti musí být písemná podle § 2057 občanského zákoníku.
3. Zvažte služebnost dožití. Chcete-li v domě dál bydlet, vložte do téže smlouvy služebnost bytu nebo doživotního užívání ve prospěch obou rodičů. Zapíše se do katastru ve stejném řízení, jak ukazuje darovací smlouva s věcným břemenem dožití.
4. Ověřte podpisy všech čtyř osob. Dva dárci a dva obdarovaní, každý podpis na Czech POINTu za 50 Kč. U nezletilého dítěte je navíc nutné schválení soudu (viz výše).
5. Podejte návrh na vklad. Formulář ČÚZK, správní poplatek 2 000 Kč (1 600 Kč elektronicky), jeden poplatek pokrývá převod i služebnost. Katastr vyčká 20denní ochrannou lhůtu a zapíše obvykle do měsíce. Podle § 1105 občanského zákoníku děti nabývají vlastnictví až zápisem.
6. Vyřešte daň z nemovitých věcí. Děti jako noví spoluvlastníci podají do 31. ledna následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí, nebo si zvolí společného zástupce. Daň z příjmů z daru neplatí.

Jak si rodiče zajistí, že mohou v darovaném domě dožít?

Nejčastější obava rodičů při darování domu dětem zní: co když nás jednou vystěhují nebo dům prodají? Zákon na to má nástroj, kterým je služebnost bytu podle § 1297 občanského zákoníku, případně služebnost užívacího práva podle § 1283 a násl. Rodiče si jí zajistí právo v domě nebo bytě doživotně bydlet, a to bez ohledu na to, kdo bude vlastníkem.

Služebnost se zřizuje přímo v darovací smlouvě jako samostatný článek a zapisuje se do katastru nemovitostí spolu s převodem vlastnictví. Nemusíte podávat další návrh ani platit další poplatek, vše proběhne v jednom řízení za 2 000 Kč. Ve smlouvě popište, které místnosti smí rodiče užívat, zda jde o celý dům nebo jen byt v přízemí, a kdo hradí energie, opravy a daň z nemovitých věcí. Obvykle rodiče platí běžnou údržbu a spotřebu, vlastník větší opravy.

Jde o osobní služebnost. Je nepřevoditelná, nedá se zdědit a zaniká smrtí oprávněného, u manželů tedy smrtí toho z nich, kdo zemře později. Pro děti to znamená, že dům po dobu života rodičů nemohou prodat „čistý“: služebnost zůstává v katastru a přechází na každého dalšího vlastníka, což cenu i prodejnost výrazně snižuje. Právě to je pro rodiče hlavní ochrana.

Bez služebnosti rodiče bydlí jen z dobré vůle dětí. Pokud se vztahy pokazí, dítě dům prodá nebo ho exekutor zpeněží kvůli dluhům dítěte, mohou rodiče o bydlení přijít a bránit se jen zdlouhavým odvoláním daru pro nevděk. Jak služebnost formulovat, ukazuje článek o darovací smlouvě s věcným břemenem dožití.

Neplatnost darovací smlouvy

Darování nemovitosti ze SJM dětem vyžaduje podpis obou manželů. Pokud jeden z nich smlouvu nepodepíše, je neplatná. Občanský zákoník dává manželovi, který s darováním nesouhlasil, možnost obrátit se na soud a požadovat, aby bylo darování prohlášeno za neplatné. Jde o tzv. relativní neplatnost – smlouva je platná, dokud není soudem zrušena.

Příklad: Manželka bez vědomí manžela převedla byt z SJM na dceru. Manžel se může obrátit na soud a napadnout darovací smlouvu. Pokud uspěje, byt se vrátí do SJM (darování bude neplatné).

Kdo může napadnout darovací smlouvu? Pouze manžel, pokud nebyl dán souhlas. Ostatní děti nemají právo darování zpochybnit.

Rodiče nejsou povinni rozdělit majetek mezi všechny potomky rovným dílem. Darování nemovitosti jen jednomu dítěti je zcela legální. Takové darování nemusí být nijak kompenzováno ostatním dětem a není třeba jejich souhlasu.

Prodej majetku ze SJM

Podobně jako u darování, i prodej nemovitosti ze SJM vyžaduje souhlas obou manželů. Bez něj může druhý manžel požadovat zneplatnění prodeje.

Příklad: Manžel prodá chatu bez souhlasu manželky. Ta podá žalobu a soud určí neplatnost kupní smlouvy – chata se vrátí do SJM.

Zúžení SJM

Řešením pro samostatné nakládání s majetkem je zúžení společného jmění manželů, které se provádí prostřednictvím notářského zápisu. Tak lze například vyčlenit nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho z manželů a usnadnit tak následné darování majetku dětem. Na rozdíl od nemovitosti ve společném jmění manželů, kde k darování potřebujete souhlas obou manželů, může výlučný vlastník rozhodnout o darování samostatně.

Darování nemovitosti ze SJM dětem je běžné, ale vyžaduje obezřetnost. Bez souhlasu obou manželů hrozí neplatnost darovací smlouvy. Převod vždy řešte písemně, s ověřenými podpisy a zápisem do katastru nemovitostí.

Kolik stojí darování nemovitosti dětem a kdy se platí daň

Darování nemovitosti dětem patří k nejlevnějším způsobům převodu majetku. Daň z příjmů děti neplatí a většinu nákladů tvoří správní poplatky. Přehled pro rok 2026:

Hranice 5 000 000 Kč pro oznámení se posuzuje u každého obdarovaného zvlášť. Dům v hodnotě 8 000 000 Kč darovaný dvěma dětem napůl znamená 4 000 000 Kč na každé dítě a oznámení se nepodává; u domu za 12 000 000 Kč oznamují obě děti. Jak funguje zdanění darů dnes, vysvětluje článek o darovací dani, oznámení pak článek oznámení daru nad 5 milionů.

Nejčastější otázky a odpovědi

Musí dítě, které dostalo dům, vyplatit své sourozence?

Ne, zákon takovou povinnost neukládá. Sourozenci mohou až v dědickém řízení žádat započtení daru na povinný díl podle § 1660 občanského zákoníku, a to u darů z posledních 3 let před smrtí rodiče (rodič může nařídit započtení i starších darů). Povinný díl je 1/4 zákonného podílu u zletilého a 3/4 u nezletilého potomka. Příklad: rodič daroval dům za 6 000 000 Kč jednomu ze tří dětí a zanechal pozůstalost 3 000 000 Kč. Pro povinné díly se počítá z 9 000 000 Kč, povinný díl zletilého sourozence činí 750 000 Kč a pozůstalost ho pokryje; obdarovaný z ní už nic nedostane. Více v článku o započtení daru na povinný díl.

Lze darovat byt jednomu dítěti s podmínkou, že vyplatí druhé?

Ano. Jde o darování s příkazem podle § 2064 občanského zákoníku: obdarovaný musí sourozenci zaplatit určenou částku ve sjednané lhůtě, například 1 500 000 Kč do dvou let od zápisu do katastru. Ve smlouvě uveďte přesnou částku, splatnost a ideálně zajištění, třeba zástavní právo k bytu. Nesplní-li obdarovaný příkaz, může dárce požadovat jeho splnění (§ 2064 odst. 1 občanského zákoníku, pokud už sám plnil, tedy nemovitost převedl). Právo odstoupit od smlouvy a vzít dar zpět zákon automaticky nedává, proto si ho pro případ nesplnění příkazu výslovně sjednejte ve smlouvě. Daňově je vyplacená částka u sourozence bezúplatným příjmem od sourozence, osvobozeným podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Souvislosti popisuje článek o darování nemovitosti jen jednomu dítěti.

Poslední aktualizace: 17. října 2026