Ve zkratce: Polovinu nemovitosti ve výlučném vlastnictví převedete na manželku darovací smlouvou na podíl 1/2, ověřenými podpisy a návrhem na vklad do katastru za 2 000 Kč; zápis trvá zhruba měsíc včetně 20denní ochranné lhůty. Nemovitost v SJM takto darovat nelze, nejprve je nutné zúžení SJM u notáře. Dar mezi manžely je osvobozen od daně z příjmů, nad 5 milionů Kč se jen oznamuje finančnímu úřadu.
Převod nemovitosti darovací smlouvou je zejména v rodině poměrně častý. Většinou přenechávají dětem svůj dům či byt rodiče. V určitých případech může dojít i k darování nemovitosti mezi manželi. Jaká specifika má darovací smlouva mezi manželi? Kdy je darovací smlouva neplatná? A jak postupovat při zápisu na katastru nemovitostí?
Co patří do společného jmění manželů? Jak provést darování nemovitosti ze SJM? A kdy není nemovitost součástí SJM?
Jak funguje společné jmění manželů
Uzavřením manželství vznikají mezi manželům vzájemná práva a povinnosti a také společné jmění (SJM). Jeho součástí je v podstatě vše, co jeden nebo oba manželé získali společně za trvání manželství.
Byt, který si člověk pořídí před svatbou, zůstává v jeho výlučném vlastnictví. Pokud ho ale pronajímá, zisk z pronájmu už však patří oběma manželům.
Do společného jmění manželů nespadá jen majetek, ale také dluhy, které převzali oba manželé. Rovněž do něj patří i úhrady, které týkají obstarání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.
Co nepatří do společného jmění
Součástí společného jmění manželů naopak nejsou věci, které jeden z manželů:
- nabyl darem,
- získal děděním nebo odkazem.
Do SJM nepatří ani:
- věci, které slouží pro osobní potřebu jednoho z manželů,
- přiznaná náhrada nemajetkové újmy,
- náhrada škody na výhradním majetku jednoho z manželů (např. automobilu),
- věci, které nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví.
V SJM nebudou zahrnuty ani dluhy, které se týkají výlučného majetku jednoho z manželů, nebo větší dluhy, které převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého. Jde např. hypotéku, kterou vám banka bez souhlasu manžela ani neposkytne.
Jedná se tudíž o výlučné vlastnictví jednoho z manželů.
Rozsah společného jmění manželů
Rozsah společného jmění si manželé mohou upravit, a to předmanželskou smlouvou. Případně tak mohou učinit i smlouvou za doby trvání manželství, která ale nesmí mít zpětný účinek (tj. neplatí pro majetek, který manželé získali před jejím uzavřením). Smlouva musí být uzavřena u notáře.
Manželé si mohou vytvořit oddělená jmění, dohodnout se, že společné jmění vznikne až okamžikem zániku manželství, nebo společné jmění rozšířit či zúžit.
V případě rozšíření například dojde k darování obchodního podílu mezi manželi či darování nemovitosti do SJM. U zúžení SJM se ze společného jmění kupř. vyjme auto, které bude náležet pouze jednomu z manželů.
Nemovitosti a společné jmění manželů
Jak je to s vlastnictvím nemovitostí, pokud žijete v manželství? Patří nemovitost do společného jmění manželů, nebo ji vlastní jen jeden z páru? Záleží na okolnostech, za kterých byla nemovitost nabyta.
Pokud vlastnil jeden z manželů nemovitost ještě před sňatkem, bude náležet pouze jemu. Stejně tak nebude do společného jmění spadat nemovitost, kterou jeden z manželů:
- zdědil,
- získal darem,
- získal jako náhradu škody na svém majetku,
- pořídil právním jednáním, které se vztahuje k jeho výlučnému vlastnictví.
Ve společném jmění pak budou nemovitosti, kterou si manželé, nebo i jen jeden z nich, pořídili za trvání manželství.
Darování nemovitosti v manželství
Zajímá vás, jak převést nemovitost na manželku? Jak vypadá darovací smlouva mezi manželi a jak zapsat manželku do katastru nemovitostí?
V darovací smlouvě se dárce zavazuje, že bezplatně převede vlastnické právo k věci obdarovanému. Aby byla smlouva platná, musí obdarovaný dar nebo nabídku k daru přijmout. Stejně jako nikdo nemůže být nucen k tomu, aby poskytl dar, nelze ani někomu něco darovat proti jeho vůli.
V případě, že jde o darování nemovitosti, musí být smlouva písemná a podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřeny.
Dárce může nemovitost darovat jedné i více osobám do podílového spoluvlastnictví. Může je podělit i různým dílem. Např. dceři dát ¾ a synovi ¼ domu. Takové rozdělení však musí být přesně popsáno v darovací smlouvě.
Jaká je situace, pokud chce třetí osoba věnovat dar jednomu z manželů, ale druhého obdarovat nechce?
Otec chce dát dceři byt, ale nechce, aby se stal vlastníkem i její manžel. V takové situaci není žádný problém uzavřít darovací smlouvu s dcerou, protože dary jsou ze zákona vyloučeny ze společného jmění.
Ale co když dárce chce obdarovat oba manžele? V takovém případě je nutné výslovně do darovací smlouvy a do návrhu na vklad do katastru uvést, že obdarovaní nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Pokud mají manželé zúžené jmění, dojde k darování poloviny nemovitosti každému a vznikne podílové spoluvlastnictví. V takovém případě každý z nich samostatně disponuje svým podílem, který může např. prodat.
Specifika darování nemovitosti mezi manželi
Při trvání manželství mohou nastat různé situace, kdy je pro manžele výhodnější, aby nemovitost vlastnil pouze jeden z nich, nebo naopak, aby ji vlastnili oba.
Konkrétní forma darování nemovitosti mezi manželi pak bude záviset na tom, zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo zda je součástí společného jmění.
Nemovitost ve výlučném vlastnictví
Jak převést nemovitost do SJM, pokud je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů?
Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů a chce ji celou převést na druhého manžela, může uzavřít písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Darovací smlouva do SJM se následně přiloží k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Přeje-li si dárce, aby obdarovaný vlastnil jen podíl na nemovitosti, musí ve smlouvě specifikovat, jak velký podíl daruje. Tuto skutečnost pak musí uvést i v návrhu na vklad, aby mohlo dojít k připsání spoluvlastníka do katastru nemovitostí. Manželé budou mít nemovitost v podílovém spoluvlastnictví.
Dalším řešením je rozšířit společné jmění manželů o předmětnou nemovitost. V takovém případě se musí uzavřít manželská smlouva u notáře, která bude následně předložena katastru nemovitostí.
Oběma způsoby učiníte převod poloviny nemovitosti na manželku či manžela.
Nemovitost ve společném jmění manželů
Společné jmění funguje na principu bezpodílového spoluvlastnictví. Proto nemovitost, která je jeho součástí, žádný z manželů sám nevlastní a nemůže ji ani tomu druhému darovat. Darovací smlouva proto nemůže být uzavřena. v opačném případě bude neplatná, tj. je možné darovací smlouvu napadnout.
Jak tedy zajistit, aby nemovitost vlastnil jen jeden z manželů? Řešením je uzavření smlouvy, kterou se zúží společné jmění manželů tak, že se z něj předmětná nemovitost vyjme. Taková smlouva musí mít formu notářského zápisu.
Jak převést polovinu nemovitosti na manželku krok za krokem
Převod poloviny domu nebo bytu, který máte ve výlučném vlastnictví, na manželku nebo manžela zvládnete bez notáře. Postup je stejný jako u jakéhokoli jiného darování nemovitosti, jen se smlouva uzavírá na spoluvlastnický podíl 1/2. V roce 2026 vás čeká těchto pět kroků:
- Ověřte, čí nemovitost je. Na webu nahlizenidokn.cuzk.cz zjistíte, zda je nemovitost zapsána ve výlučném vlastnictví jednoho z vás, nebo ve společném jmění manželů. Darovat podíl lze jen z výlučného vlastnictví; u nemovitosti v SJM je nutné nejprve zúžení SJM notářským zápisem (viz další část článku).
- Sepište darovací smlouvu na podíl 1/2. Podle § 2055 a násl. občanského zákoníku jde o běžnou darovací smlouvu, u nemovitosti povinně písemnou. Uveďte parcelní čísla, číslo listu vlastnictví, katastrální území a výslovně velikost darovaného podílu (id. 1/2). Vyjít můžete ze vzoru darovací smlouvy na nemovitost.
- Nechte podpisy úředně ověřit. Podpisy obou manželů ověříte na Czech POINTu (pošta, obecní úřad) za 50 Kč za podpis, případně u notáře.
- Podejte návrh na vklad do katastru. Použijte formulář ČÚZK, přiložte smlouvu a zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč (1 600 Kč při elektronickém podání). Katastr musí vyčkat 20denní ochrannou lhůtu, celý zápis obvykle trvá zhruba měsíc. Vlastnictví podílu vzniká až zápisem.
- Vyřešte daň z nemovitých věcí. Nový spoluvlastník podá do 31. ledna následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí, případně si manželé zvolí jednoho společného zástupce. Daň z příjmů z daru mezi manžely se neplatí.
Proč nejde darovat manželce polovinu domu, který je v SJM?
Řada manželů chce „přepsat polovinu“ domu, který koupili za trvání manželství, na druhého z manželů. Pokud je ale dům ve společném jmění manželů, žádnou polovinu k darování nemáte. Společné jmění je bezpodílové: podle § 708 a násl. občanského zákoníku patří věc oběma manželům jako celek, a dokud SJM trvá, nemá nikdo z nich vyčíslený podíl. Není tedy co darovat a katastr návrh na vklad darovací smlouvy na „polovinu ze SJM“ zamítne.
Řešení má dva kroky. Nejprve manželé uzavřou smlouvu o zúžení společného jmění ve formě notářského zápisu podle § 716 a násl. občanského zákoníku. V ní určí, že nemovitost ze SJM vystupuje a přechází do výlučného vlastnictví jednoho z nich, nebo rovnou do podílového spoluvlastnictví v určeném poměru (například každý id. 1/2). Zúžení se zapíše do katastru a od té chvíle má každý svůj podíl. Teprve pak lze podíl darovat běžnou darovací smlouvou s ověřenými podpisy.
Pokud je vaším cílem jen to, aby nemovitost patřila oběma napůl, zúžení SJM na podílové spoluvlastnictví 1/2 a 1/2 celou věc vyřeší samo a darovací smlouvu už nepotřebujete. Pokud má naopak nemovitost zůstat jen jednomu z manželů, stačí zúžení SJM do jeho výlučného vlastnictví. V obou případech jde o notářský zápis, jehož odměna se řídí hodnotou nemovitosti. Opačnou situaci, kdy dar míří do společného jmění, popisuje článek o darování do SJM.
Darování podílu, rozšíření SJM nebo kupní smlouva: co se vyplatí?
Převést polovinu nemovitosti na manžela lze třemi cestami. Liší se cenou, nutností notáře i tím, jak s nemovitostí naložíte při případném rozvodu. Srovnání pro rok 2026:
| Kritérium | Darování podílu 1/2 | Rozšíření SJM notářským zápisem | Koupě podílu (kupní smlouva) |
|---|---|---|---|
| Kdo smlouvu sepisuje | Manželé sami, například podle vzoru | Notář | Manželé sami nebo realitní kancelář |
| Nutnost notáře | Ne, stačí úředně ověřené podpisy | Ano, notářský zápis je povinný (§ 716 odst. 2 OZ) | Ne, stačí úředně ověřené podpisy |
| Orientační náklady | 2 000 Kč katastr + 60 Kč ověření podpisů | Odměna notáře podle hodnoty nemovitosti (u nemovitosti za 2,9 mil. Kč zhruba 9 378 Kč s DPH) + 2 000 Kč katastr | 2 000 Kč katastr + kupní cena, případně odhad ceny |
| Výsledek | Podílové spoluvlastnictví 1/2 a 1/2 | Nemovitost patří oběma jako celek v SJM | Podílové spoluvlastnictví |
| Daň z příjmů | Obdarovaný manžel osvobozen podle § 10 odst. 3 písm. c) ZDP, nad 5 mil. Kč oznámení | Žádný zdanitelný příjem nevzniká | Prodávající daní zisk, nesplní-li časový test 10 let vlastnictví nebo 2 roky bydlení (§ 4 ZDP) |
| Dopad při rozvodu | Každý si nechá svůj podíl, řeší se zrušení spoluvlastnictví (§ 1140 a násl. OZ) | Vypořádání SJM podle § 736 a násl. OZ, zpravidla napůl, soud přihlíží k zásluhám a péči o rodinu | Jako u darování podílu |
Darování podílu je nejlevnější a nejrychlejší, výsledkem je ale podílové spoluvlastnictví, se kterým může každý z manželů nakládat samostatně. Rozšíření SJM je dražší, zato nemovitost sdílíte jako celek a při rozvodu se vypořádá společně s ostatním majetkem. Kupní smlouva mezi manžely dává smysl spíše výjimečně, například když chce jeden z manželů druhému vyplatit skutečné peníze a potřebuje o tom doklad.
Co s hypotékou, když přepisujete nemovitost na manželku?
Pokud na domě vázne hypotéka, převodem podílu zástavní právo banky nezaniká. Váže se k nemovitosti, nikoli k osobě dlužníka, a po darování zatěžuje i podíl manželky. Problém je jinde: téměř každá úvěrová smlouva obsahuje závazek, že dlužník nepřevede zastavenou nemovitost ani její část bez předchozího písemného souhlasu banky. Porušení tohoto závazku je důvodem pro zesplatnění úvěru, tedy banka může požadovat celý zbývající dluh najednou.
Před podpisem darovací smlouvy proto banku požádejte o souhlas s převodem podílu. Banka obvykle chce vidět návrh darovací smlouvy, aktuální výpis z katastru a často požaduje, aby se obdarovaný manžel stal spoludlužníkem nebo k dluhu přistoupil. Z pohledu banky je to logické: kdo vlastní polovinu domu, má podle ní také ručit za jeho splácení. Někdy banka podmíní souhlas i podpisem dodatku k zástavní smlouvě.
Písemný souhlas banky přiložte k návrhu na vklad spolu s darovací smlouvou. Katastr sice souhlas zástavního věřitele ke vkladu vlastnického práva nevyžaduje, bez něj však riskujete smluvní sankce vůči bance. Jestliže hypotéku na nemovitost ve výlučném vlastnictví splácíte ze společných peněz, počítejte s tím, že při případném vypořádání SJM se k těmto splátkám přihlíží jako k investici ze společného majetku do výlučného podle § 742 občanského zákoníku.
Daně
Darování nemovitosti mezi manželi je osvobozeno od daně z příjmů. To znamená, že se z něj neodvede žádná daň (s výjimkou daně z nemovitosti).
Pokud je však hodnota bytu, domu či pozemku vyšší než 5 000 000 Kč, musí obdarovaný manžel tento osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu podle § 38v zákona o daních z příjmů. Oznámení je samostatné podání (do daňového přiznání se neuvádí) a podává se do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy byl dar nabyt, zpravidla do 1. dubna.
Co se stane s darovaným podílem při rozvodu?
Podíl, který jeden z manželů daroval druhému, je výlučným majetkem obdarovaného. Podle § 709 odst. 1 občanského zákoníku dary do společného jmění nepatří, a to platí i pro dar od vlastního manžela. Při rozvodu se tedy darovaný podíl nevypořádává v rámci SJM: každý z bývalých manželů si ponechá svou polovinu a stávají se z nich běžní podíloví spoluvlastníci.
Co dál, řeší § 1140 a násl. občanského zákoníku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Nejjednodušší je dohoda: jeden druhého vyplatí, nebo nemovitost společně prodají a výtěžek rozdělí. Pokud se nedohodnou, může kterýkoli z nich podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví a soud nemovitost přikáže jednomu z nich za přiměřenou náhradu, nebo nařídí prodej.
Příklad: manžel daroval manželce polovinu bytu v hodnotě 6 000 000 Kč. Po rozvodu každému patří podíl za 3 000 000 Kč. Chce-li si manžel byt ponechat, vyplatí bývalé manželce 3 000 000 Kč, případně částku, na které se dohodnou. Zásluhy na pořízení bytu ani péče o rodinu zde roli nehrají, podíly jsou dané.
Jinak dopadá rozšíření SJM. Nemovitost zařazená do společného jmění se při rozvodu vypořádává podle § 736 a násl. občanského zákoníku. Východiskem jsou stejné podíly, soud ale přihlíží k potřebám nezaopatřených dětí, k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu, a k tomu, co kdo do společného majetku vnesl z výlučných prostředků. Výsledek proto nemusí být 1/2 na 1/2. Pokud by dárce chtěl darovaný podíl po rozvodu zpět, může se domáhat jen odvolání daru pro nevděk podle § 2072 občanského zákoníku, a to do jednoho roku ode dne, kdy se o důvodu dozvěděl.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jak se řeší darování nemovitosti mezi manželi při rozvodu?
Darování nemovitosti mezi manželi během rozvodu nemá právní přednost před majetkovým vypořádáním společného jmění. I pokud jeden z manželů druhému nemovitost daruje, může být tento převod při vypořádání SJM zpochybněn jako obcházení zákona. Pro trvalý převod je vhodnější uzavřít dohodu o zúžení SJM před rozvodem nebo notářsky sepsané vypořádání po něm.
Jaký je rozdíl mezi darováním nemovitosti a převodem v rámci SJM?
Darování nemovitosti znamená bezúplatné převedení vlastnictví mezi dvěma osobami, zpravidla s následným zápisem do katastru. Převod v rámci společného jmění manželů ale nevede ke změně vlastníka, protože oba manželé jsou již spoluvlastníky. Z právního hlediska tak nejde o dar, ale o změnu vnitřního uspořádání majetku v rámci SJM.
Platí se daň z nemovitosti, když si manželé mezi sebou něco darují?
Darování nemovitosti mezi manžely je od daně z příjmů osvobozeno, protože se jedná o osoby blízké podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Daň z nabytí nemovitosti již byla zrušena, a darovací daň neexistuje. Zůstává pouze povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí, pokud dojde ke změně vlastníka.
Lze darovat část nemovitosti mezi manželi, například jen podíl?
Darovat mezi manželi lze i pouze podíl na nemovitosti, pokud nemovitost není součástí společného jmění. V takovém případě se převádí ideální spoluvlastnický podíl, který se zapisuje do katastru nemovitostí. Pokud však nemovitost patří do SJM, převod podílu není právně relevantní a je nutné nejprve zúžit společné jmění.
Je výhodnější darovat nemovitost manželovi za života nebo až v závěti?
Darování nemovitosti manželovi za života umožňuje okamžitý převod vlastnického práva a vyloučení nemovitosti z dědictví. Oproti tomu závěť nezaručuje, že manžel nemovitost skutečně získá, protože ostatní dědici mají nárok na povinný díl. Převod za života navíc bývá jednodušší, rychlejší a méně náchylný ke sporům.
Jak dlouho trvá převod darované nemovitosti mezi manželi v katastru nemovitostí?
Převod darované nemovitosti mezi manželi se zapisuje do katastru zpravidla do 30 dnů od podání návrhu. Katastrální úřad má však dle § 18 katastrálního zákona na rozhodnutí lhůtu až 30 dnů, výjimečně ji může prodloužit. Návrh na vklad musí být podán spolu s darovací smlouvou splňující zákonné náležitosti.
Musím darování manželce oznámit finančnímu úřadu?
Běžně ne. Dar mezi manžely je osvobozen od daně z příjmů podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů a do daňového přiznání se neuvádí. Výjimkou je dar v hodnotě nad 5 000 000 Kč: obdarovaný manžel musí osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu podle § 38v téhož zákona, nejpozději ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, kdy podíl nabyl. Hodí se nepovinný tiskopis MF č. 5252. Za neoznámení hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky. Podrobnosti najdete v článku o oznámení daru nad 5 milionů.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2026
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
Poslední aktualizace: 15. října 2026