Převod nemovitosti darovací smlouvou je zejména v rodině poměrně častý. Většinou přenechávají dětem svůj dům či byt rodiče. V určitých případech může dojít i k darování nemovitosti mezi manželi. Jaká specifika má darovací smlouva mezi manželi? Kdy je darovací smlouva neplatná? A jak postupovat při zápisu na katastru nemovitostí?
Co patří do společného jmění manželů? Jak provést darování nemovitosti ze SJM? A kdy není nemovitost součástí SJM?
Jak funguje společné jmění manželů
Uzavřením manželství vznikají mezi manželům vzájemná práva a povinnosti a také společné jmění (SJM). Jeho součástí je v podstatě vše, co jeden nebo oba manželé získali společně za trvání manželství.
Byt, který si člověk pořídí před svatbou, zůstává v jeho výlučném vlastnictví. Pokud ho ale pronajímá, zisk z pronájmu už však patří oběma manželům.
Do společného jmění manželů nespadá jen majetek, ale také dluhy, které převzali oba manželé. Rovněž do něj patří i úhrady, které týkají obstarání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.
Co nepatří do společného jmění
Součástí společného jmění manželů naopak nejsou věci, které jeden z manželů:
- nabyl darem,
- získal děděním nebo odkazem.
Do SJM nepatří ani:
- věci, které slouží pro osobní potřebu jednoho z manželů,
- přiznaná náhrada nemajetkové újmy,
- náhrada škody na výhradním majetku jednoho z manželů (např. automobilu),
- věci, které nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví.
V SJM nebudou zahrnuty ani dluhy, které se týkají výlučného majetku jednoho z manželů, nebo větší dluhy, které převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého. Jde např. hypotéku, kterou vám banka bez souhlasu manžela ani neposkytne.
Jedná se tudíž o výlučné vlastnictví jednoho z manželů.
Rozsah společného jmění manželů
Rozsah společného jmění si manželé mohou upravit, a to předmanželskou smlouvou. Případně tak mohou učinit i smlouvou za doby trvání manželství, která ale nesmí mít zpětný účinek (tj. neplatí pro majetek, který manželé získali před jejím uzavřením). Smlouva musí být uzavřena u notáře.
Manželé si mohou vytvořit oddělená jmění, dohodnout se, že společné jmění vznikne až okamžikem zániku manželství, nebo společné jmění rozšířit či zúžit.
V případě rozšíření například dojde k darování obchodního podílu mezi manželi či darování nemovitosti do SJM. U zúžení SJM se ze společného jmění kupř. vyjme auto, které bude náležet pouze jednomu z manželů.
Nemovitosti a společné jmění manželů
Jak je to s vlastnictvím nemovitostí, pokud žijete v manželství? Patří nemovitost do společného jmění manželů, nebo ji vlastní jen jeden z páru? Záleží na okolnostech, za kterých byla nemovitost nabyta.
Pokud vlastnil jeden z manželů nemovitost ještě před sňatkem, bude náležet pouze jemu. Stejně tak nebude do společného jmění spadat nemovitost, kterou jeden z manželů:
- zdědil,
- získal darem,
- získal jako náhradu škody na svém majetku,
- pořídil právním jednáním, které se vztahuje k jeho výlučnému vlastnictví.
Ve společném jmění pak budou nemovitosti, kterou si manželé, nebo i jen jeden z nich, pořídili za trvání manželství.
Darování nemovitosti v manželství
Zajímá vás, jak převést nemovitost na manželku? Jak vypadá darovací smlouva mezi manželi a jak zapsat manželku do katastru nemovitostí?
V darovací smlouvě se dárce zavazuje, že bezplatně převede vlastnické právo k věci obdarovanému. Aby byla smlouva platná, musí obdarovaný dar nebo nabídku k daru přijmout. Stejně jako nikdo nemůže být nucen k tomu, aby poskytl dar, nelze ani někomu něco darovat proti jeho vůli.
V případě, že jde o darování nemovitosti, musí být smlouva písemná a podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřeny.
Dárce může nemovitost darovat jedné i více osobám do podílového spoluvlastnictví. Může je podělit i různým dílem. Např. dceři dát ¾ a synovi ¼ domu. Takové rozdělení však musí být přesně popsáno v darovací smlouvě.
Jaká je situace, pokud chce třetí osoba věnovat dar jednomu z manželů, ale druhého obdarovat nechce?
Otec chce dát dceři byt, ale nechce, aby se stal vlastníkem i její manžel. V takové situaci není žádný problém uzavřít darovací smlouvu s dcerou, protože dary jsou ze zákona vyloučeny ze společného jmění.
Ale co když dárce chce obdarovat oba manžele? V takovém případě je nutné výslovně do darovací smlouvy a do návrhu na vklad do katastru uvést, že obdarovaní nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Pokud mají manželé zúžené jmění, dojde k darování poloviny nemovitosti každému a vznikne podílové spoluvlastnictví. V takovém případě každý z nich samostatně disponuje svým podílem, který může např. prodat.
Specifika darování nemovitosti mezi manželi
Při trvání manželství mohou nastat různé situace, kdy je pro manžele výhodnější, aby nemovitost vlastnil pouze jeden z nich, nebo naopak, aby ji vlastnili oba.
Konkrétní forma darování nemovitosti mezi manželi pak bude záviset na tom, zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo zda je součástí společného jmění.
Nemovitost ve výlučném vlastnictví
Jak převést nemovitost do SJM, pokud je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů?
Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů a chce ji celou převést na druhého manžela, může uzavřít písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Darovací smlouva do SJM se následně přiloží k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Přeje-li si dárce, aby obdarovaný vlastnil jen podíl na nemovitosti, musí ve smlouvě specifikovat, jak velký podíl daruje. Tuto skutečnost pak musí uvést i v návrhu na vklad, aby mohlo dojít k připsání spoluvlastníka do katastru nemovitostí. Manželé budou mít nemovitost v podílovém spoluvlastnictví.
Dalším řešením je rozšířit společné jmění manželů o předmětnou nemovitost. V takovém případě se musí uzavřít manželská smlouva u notáře, která bude následně předložena katastru nemovitostí.
Oběma způsoby učiníte převod poloviny nemovitosti na manželku či manžela.
Nemovitost ve společném jmění manželů
Společné jmění funguje na principu bezpodílového spoluvlastnictví. Proto nemovitost, která je jeho součástí, žádný z manželů sám nevlastní a nemůže ji ani tomu druhému darovat. Darovací smlouva proto nemůže být uzavřena. v opačném případě bude neplatná.
Jak tedy zajistit, aby nemovitost vlastnil jen jeden z manželů? Řešením je uzavření smlouvy, kterou se zúží společné jmění manželů tak, že se z něj předmětná nemovitost vyjme. Taková smlouva musí mít formu notářského zápisu.
Daně
Darování nemovitosti mezi manželi je osvobozeno od daně z příjmů. To znamená, že se z něj neodvede žádná daň (s výjimkou daně z nemovitosti).
Pokud je však hodnota bytu, domu či pozemku vyšší než 5 000 000 Kč, musíte příjem oznámit finančnímu úřadu v daňovém přiznání, i když je osvobozen od daně.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2025
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
Poslední aktualizace: 29. dubna 2025
